Этот кейс Dubai South посвящён району, который строится вокруг аэропорта, задуманного как крупнейший в мире, и продвигается как долгосрочная инвестиция. В нём прослеживаются цены вторичного рынка, сравнивается доходность с другими доступными районами и сопоставляется план аэропорта с предложением, которое ожидается в ближайшие два года.
Маркетинговый посыл Dubai South прост: покупать рано, рядом с будущим главным аэропортом, за малую часть цен в центре Дубая. Сегодня данные подтверждают часть этой идеи. Другая часть зависит от графика инфраструктуры, который уже однажды сдвигался.
История: от Dubai World Central к Dubai South
Dubai South занимает 145 кв. км на юго-западе Дубая и строится вокруг международного аэропорта Аль-Мактум. Правительство представило его в 2006 году под названием Dubai World Central, а в 2015 году переименовало в Dubai South (Metropolitan).
Жители появились относительно поздно. The Pulse стал одним из первых заселённых кварталов, в 2020 году. Сегодня он соседствует с более новыми районами, среди которых Emaar South с полем для гольфа на 18 лунок, South Bay с кристальной лагуной длиной три километра и Azizi Venice (Metropolitan).
Большинство жилых районов допускают полную собственность иностранцев, поэтому израильтяне могут покупать в них напрямую. Район граничит с Expo City Dubai, но станции метро в нём пока нет, поэтому большинство жителей передвигаются на автомобиле (Metropolitan).
Полный профиль района читайте в нашем гиде по Dubai South.
План аэропорта: что утверждено на самом деле
Инвестиционная логика опирается на один проект. В апреле 2024 года Дубай утвердил расширение международного аэропорта Аль-Мактум стоимостью 128 млрд дирхамов. План включает 400 выходов для самолётов и пять параллельных взлётно-посадочных полос, а правитель Дубая объявил, что вся деятельность международного аэропорта Дубая будет перенесена туда (Медиаофис правительства Дубая).
Первая фаза рассчитана на пропускную способность 150 млн пассажиров в год, которая вырастет до 260 млн после завершения всего проекта (Медиаофис правительства Дубая). Для сравнения, международный аэропорт Дубая обслужил 95,2 млн пассажиров в 2025 году (The National). В июне 2026 года Дубай подтвердил, что завершение первой фазы по-прежнему запланировано на 2032 год: контракты более чем на 13 млрд дирхамов уже исполняются, а строительство второй полосы завершено (Медиаофис правительства Дубая). Dubai Airports ожидает ввести новую полосу в эксплуатацию к концу 2027 года (What's On).
Этот прогресс важен, потому что проект уже останавливался. В 2018 году Reuters сообщило, что предыдущий план расширения, рассчитанный на 120 млн пассажиров к 2025 году, был отложен и перепроектирован. В 2019 году Bloomberg сообщил, что строительство остановлено, а финансирование заморожено. В нынешнем плане уже выделены более крупные суммы и заметна работа на площадке, но 2032 год остаётся целью, а не гарантией.
Динамика цен: сильный год с низкой стартовой точки
Стартовая точка цен
Все данные о ценах в этом кейсе Dubai South отражают средние значения только по сделкам вторичного рынка, из отчётов Metropolitan, основанных на данных Земельного департамента Дубая. В первом квартале 2025 года средняя цена квартир на вторичном рынке в Dubai South составляла 1 019 дирхамов за кв. фут, на основе 144 сделок. Средняя цена таунхаусов и вилл на вторичном рынке составляла 1 115 дирхамов за кв. фут.
Уровень цен сегодня
В первом квартале 2026 года средняя цена квартир на вторичном рынке достигла 1 260 дирхамов за кв. фут, на основе 148 сделок. Это рост примерно на 24% по сравнению с тем же кварталом 2025 года. Таунхаусы и виллы достигли 1 299 дирхамов за кв. фут, рост примерно на 16,5% (отчёты Metropolitan о вторичном рынке).
| Период | Квартиры, за кв. фут | Квартиры, за кв. м | Таунхаусы и виллы, за кв. фут | Таунхаусы и виллы, за кв. м |
|---|---|---|---|---|
| Первый квартал 2025 года | 1 019 дирхамов | около 10 970 дирхамов | 1 115 дирхамов | около 12 000 дирхамов |
| Первая половина 2025 года | 1 013 дирхамов | около 10 900 дирхамов | 1 166 дирхамов | около 12 550 дирхамов |
| Третий квартал 2025 года | 1 054 дирхама | около 11 350 дирхамов | 1 245 дирхамов | около 13 400 дирхамов |
| Весь 2025 год | 1 217 дирхамов | около 13 100 дирхамов | 1 263 дирхама | около 13 600 дирхамов |
| Первый квартал 2026 года | 1 260 дирхамов | около 13 560 дирхамов | 1 299 дирхамов | около 13 980 дирхамов |
Источник: отчёты Metropolitan о вторичном рынке, которые включают только сделки вторичного рынка. Цены за кв. м рассчитаны на основе цен за кв. фут из источников. Один квадратный метр равен 10,764 квадратного фута.
Цены на квартиры почти не менялись в первые девять месяцев 2025 года. Среднегодовое значение, 1 217 дирхамов, заметно выше данных за эти девять месяцев, а значит, средняя цена в последнем квартале 2025 года была намного выше. Это может отражать изменение структуры проданных объектов, например более новых или более просторных квартир, а не только реальный рост цен. При таком прочтении первый квартал 2026 года оказывается ниже последнего квартала 2025 года, а рост примерно на 24% отражает сравнение первого квартала с первым кварталом. Он не говорит о том, что цены продолжили расти в начале 2026 года.
Сравнение с другими районами
Property Monitor оценил среднюю цену квартир в Дубае в 1 969 дирхамов за кв. фут за период с 1 января по 6 июня 2026 года, а среднюю цену в Business Bay в 2 547 дирхамов (Engel & Völkers). По этим данным средняя цена квартир на вторичном рынке в Dubai South в первом квартале 2026 года примерно на 36% ниже средней цены квартир в городе и составляет около половины уровня Business Bay. Данные собраны разными организациями и относятся к разным периодам, поэтому разрыв следует считать лишь оценкой.
Замедление 2026 года
Первый квартал 2026 года остаётся самым свежим показателем по Dubai South в этом ряду данных, поэтому он ещё не отражает замедление, зафиксированное по городу в целом. Данные Cushman & Wakefield Core показали квартальное снижение цен на жильё в Дубае на 4% и снижение аренды на 6% во втором квартале 2026 года (Khaleej Times). Показатель за второй квартал по Dubai South из того же ряда сделок вторичного рынка пока не опубликован.
Следить за актуальными данными можно в нашем индексе цен на недвижимость в Дубае.
Премия за off-plan
Новые проекты продаются значительно дороже готовой недвижимости. Например, по данным Земельного департамента, опубликованным на Property Finder, студия off-plan в Azizi Venice была продана 4 августа 2026 года за 710 040 дирхамов при площади 381 кв. фут, то есть примерно по 1 864 дирхама за кв. фут.
Это отдельная сделка, а не среднее значение, но её цена примерно на 48% выше среднего показателя вторичного рынка за первый квартал 2026 года, который составлял 1 260 дирхамов. Часть разрыва отражает новое здание и план платежей. Остальная часть опирается на ожидание, что рост стоимости в районе оправдает цену к моменту сдачи.
Доходность аренды среди самых высоких в Дубае
Сегодня это самое заметное преимущество Dubai South. Данные Property Monitor за август 2026 года, опубликованные Engel & Völkers, показывают среднюю доходность 7,21% по квартирам в Dubai South (Engel & Völkers).
| Район, август 2026 года | Средняя валовая доходность квартир |
|---|---|
| International City | 8,93% |
| Dubai Sports City | 7,76% |
| Dubai South | 7,21% |
| Al Furjan | 7,08% |
| Jumeirah Village Circle | 6,36% |
| Dubai Hills Estate | 5,82% |
Источник: Property Monitor через Engel & Völkers. По данным того же источника, средняя доходность квартир по всему Дубаю составляла 6,66%.
Dubai South показывает более высокую доходность, чем Jumeirah Village Circle и среднее по квартирам в городе, хотя несколько старых и доступных районов по-прежнему приносят больше. Показатели указаны до вычета расходов: сервисных сборов, периодов простоя и платы за управление. Аренда также находится под давлением: прогноз арендных ставок Property Finder на 2026 год называет Dubai South, наряду с Business Bay и Jumeirah Village Circle, среди районов, где аренда слабеет сильнее всего на фоне сдачи большого числа новых квартир в конце 2026 года.
Числовой пример для квартиры на вторичном рынке
Чтобы проиллюстрировать данные: квартира на вторичном рынке площадью 450 кв. футов по средней цене района за первый квартал 2026 года, 1 260 дирхамов за кв. фут, обойдётся примерно в 567 000 дирхамов. При средней валовой доходности 7,21% годовая аренда составит около 40 900 дирхамов. Если аренда снизится на 10%, доход упадёт примерно до 36 800 дирхамов, а валовая доходность составит около 6,5%.
Пример объединяет два средних значения по району и приведён только для иллюстрации. Студии обычно продаются по более высокой цене за кв. фут, поэтому их доходность ниже. Фактические цены и аренда различаются от здания к зданию, а чистый доход будет ниже после сервисных сборов, периодов, когда объект не сдан, и платы за управление.
История сдач и волна предложения
Кто строит в районе
Главный девелопер, Dubai South, продолжает строить собственные районы. В 2026 году он заключил строительный контракт на 2 млрд дирхамов по проекту Hayat, району примерно из 2 500 домов. Сдача первых фаз ожидается в 2028 году (Медиаофис правительства Дубая).
Наряду с ним в районе работает множество частных девелоперов, от Emaar в Emaar South до гораздо более мелких компаний. Как и в Jumeirah Village Circle, качество строительства и история сдач различаются от проекта к проекту.
Публичного источника, который отслеживал бы долю сдач в срок по всему району, нет. The Pulse показывает, что в районе есть завершённые кварталы, заселённые с 2020 года. Для каждого проекта off-plan важно проверять ход строительства и данные эскроу-счёта в приложении Dubai REST Земельного департамента и в нашем трекере сдач.
Ожидаемое предложение
Предложение остаётся главным риском в краткосрочной перспективе. Исследование Morgan's International Realty середины 2025 года насчитало 7 860 квартир, запланированных к сдаче только в Azizi Venice с 2025 по 2027 год. Это третий по величине объём предложения в Дубае, после Jumeirah Village Circle и Business Bay (Morgan's International Realty). Одновременная сдача большого числа похожих квартир заставит собственников конкурировать за одних и тех же арендаторов и покупателей.
Ликвидность: небольшой вторичный рынок
Вторичный рынок в Dubai South пока невелик. Metropolitan насчитал в 2025 году 866 сделок с квартирами на вторичном рынке и ещё 794 сделки с таунхаусами и виллами, всего около 1 660 сделок.
Продать объект можно, но продавец на вторичном рынке может конкурировать с девелоперами, которые предлагают новые квартиры с планами платежей. Стоит учитывать, что продажа может занять время.
Таблица оценок
Таблица оценок подводит итог кейса Dubai South на основе приведённых выше данных.
| Категория | Оценка из 10 | На чём основана оценка |
|---|---|---|
| Расположение | 6 | Рядом с аэропортом Аль-Мактум и Expo City, но далеко от Downtown Dubai и пока без станции метро |
| Девелопер | 6 | Мастер-план Dubai South и присутствие Emaar, но в районе работает множество частных девелоперов разного масштаба, а публичного отслеживания сдач по всему району нет |
| Концепция проекта | 7 | Город при аэропорте с лагуной, гольфом и семейными районами, где есть квартиры, таунхаусы и виллы |
| Цена | 8 | Средняя цена 1 260 дирхамов за кв. фут для квартир на вторичном рынке в первом квартале 2026 года, примерно на 36% ниже средней цены квартир в Дубае |
| Арендный потенциал | 8 | Средняя доходность квартир 7,21%, выше Jumeirah Village Circle и среднего по квартирам в городе, которое составляет 6,66%. Аренда находится под давлением из-за новых сдач |
| Потенциал роста стоимости | 7 | Цены квартир на вторичном рынке выросли примерно на 24% между первым кварталом 2025 года и первым кварталом 2026 года. План аэропорта на 128 млрд дирхамов продвигается к цели 2032 года, но предыдущие планы останавливались, а в одном только Azizi Venice ожидается 7 860 квартир |
| Ликвидность | 7 | Около 1 660 сделок вторичного рынка с квартирами и виллами в 2025 году. Продавцы на вторичном рынке конкурируют с новыми проектами, которые предлагаются с планами платежей |
Итог: район подходит терпеливым долгосрочным инвесторам, которые ищут высокую доходность и низкую цену входа и могут дождаться расширения аэропорта. Он меньше подходит тем, кто платит высокую премию за квартиру off-plan и хочет быстро продать во время волны сдач 2026 и 2027 годов.
Кейс Dubai South: выводы для израильских инвесторов
- Думайте о долгом сроке. Аэропорт остаётся главной причиной инвестировать в район, а его первая фаза ожидается в 2032 году. Если деньги понадобятся вам в течение трёх лет, главный двигатель роста, возможно, ещё не заработает в полную силу.
- Сравнивайте объекты off-plan с вторичным рынком. Новые проекты продаются намного дороже средних цен вторичного рынка. Перед подписанием договора на новую квартиру проверьте недавние сделки вторичного рынка поблизости.
- Покупайте проект, а не район. Когда в районе работает множество девелоперов, история девелопера и состояние эскроу-счёта проекта важнее среднего по району.
- Проверьте доходность в консервативном сценарии. Доходность сегодня высокая, но аренда находится под давлением. Проверьте сделку с помощью наших калькуляторов, в том числе в сценарии, где аренда ниже сегодняшней на величину от 5% до 10%.
- Проверьте объект перед сдачей. Значительная часть фонда в районе новая и построена девелоперами разного масштаба, поэтому для каждой новой квартиры стоит заказать профессиональную приёмку.
Частые вопросы
Подходит ли Dubai South для инвестиций в 2026 году?
Согласно кейсу Dubai South, долгосрочная инвестиция предлагает низкую цену входа и доходность более 7%. Основной потенциал роста зависит от расширения аэропорта Аль-Мактум, первая фаза которого ожидается в 2032 году. Быстрая прибыль менее вероятна, потому что в 2026 и 2027 годах ожидается большой объём предложения, а аренда находится под давлением.
Какова средняя цена за кв. фут в Dubai South?
По отчётам Metropolitan о вторичном рынке, средняя цена квартир на вторичном рынке в первом квартале 2026 года составила 1 260 дирхамов за кв. фут, около 13 560 дирхамов за кв. м. Для таунхаусов и вилл на вторичном рынке среднее значение составило 1 299 дирхамов за кв. фут.
На какую доходность аренды можно рассчитывать в Dubai South?
По данным Property Monitor, опубликованным Engel & Völkers, средняя валовая доходность квартир в августе 2026 года составляла 7,21%. Чистая доходность будет ниже после сервисных сборов, периодов простоя и платы за управление.
Когда будет завершено расширение аэропорта Аль-Мактум?
В июне 2026 года Дубай подтвердил, что завершение первой фазы, рассчитанной на 150 млн пассажиров в год, по-прежнему ожидается в 2032 году. Завершение всего проекта, с пропускной способностью 260 млн пассажиров, займёт значительно больше времени.
Могут ли израильтяне покупать недвижимость в Dubai South?
Да. Большинство жилых районов в Dubai South допускают полную собственность иностранцев, поэтому покупатели любого гражданства могут покупать в них напрямую.
Сомневаетесь, покупать ли в Dubai South до расширения аэропорта?
Dubai Index может сравнить конкретный проект в Dubai South с фактическими ценами вторичного рынка, доходностью и ожидаемыми сдачами поблизости, чтобы вы увидели полную картину до принятия решения. Оставьте контакты для бесплатной консультации.
Бесплатная консультация
