تتناول دراسة حالة دبي الجنوب منطقة بُنيت حول مطار يُخطَّط له أن يكون الأكبر في العالم، وتُسوَّق كاستثمار للمدى الطويل. تتابع الدراسة أسعار إعادة البيع، وتقارن العوائد بمناطق أخرى ميسورة، وتفحص خطة المطار مقابل المعروض المتوقع وصوله في العامين المقبلين.
الرسالة التسويقية لدبي الجنوب بسيطة: الشراء مبكراً، بالقرب من المطار الرئيسي المستقبلي، وبجزء صغير من الأسعار في وسط دبي. البيانات تدعم اليوم جزءاً من الفكرة. الجزء الآخر يتوقف على جدول زمني للبنية التحتية سبق أن تأجّل.
خلفية: من دبي ورلد سنترال إلى دبي الجنوب
دبي الجنوب منطقة بمساحة 145 كيلومتراً مربعاً في جنوب غرب دبي، بُنيت حول مطار آل مكتوم الدولي. عرضتها الحكومة عام 2006 باسم دبي ورلد سنترال، وفي عام 2015 غيّرت اسمها إلى دبي الجنوب (Metropolitan).
وصل السكان في مرحلة متأخرة نسبياً. كان ذا بالس من أوائل الأحياء التي سُكنت، في عام 2020. واليوم يقف إلى جانب مجمّعات أحدث، منها إعمار الجنوب بملعب غولف من 18 حفرة، وساوث باي ببحيرة كريستالية بطول ثلاثة كيلومترات، وعزيزي فينيس (Metropolitan).
معظم المجمّعات السكنية تتيح التملك الحر للأجانب، ولذلك يستطيع الإسرائيليون الشراء فيها مباشرة. تحدّ المنطقة مدينة إكسبو دبي، لكن لا توجد فيها محطة مترو حتى الآن، ولذلك يتنقّل معظم السكان بالسيارة (Metropolitan).
للملف الكامل عن المنطقة، اقرأوا دليلنا لدبي الجنوب.
خطة المطار: ما الذي أُقرّ فعلاً
منطق الاستثمار يقوم على مشروع واحد. في أبريل 2024 أقرّت دبي توسعة مطار آل مكتوم الدولي بتكلفة 128 مليار درهم. تشمل الخطة 400 بوابة للطائرات وخمسة مدارج متوازية، وأعلن حاكم دبي أن كل عمليات مطار دبي الدولي ستُنقل إليه (المكتب الإعلامي لحكومة دبي).
المرحلة الأولى مخطّطة لطاقة استيعابية تبلغ 150 مليون مسافر سنوياً، ترتفع إلى 260 مليوناً عند اكتمال المشروع كله (المكتب الإعلامي لحكومة دبي). للمقارنة، تعامل مطار دبي الدولي مع 95.2 مليون مسافر في عام 2025 (The National). في يونيو 2026 أكّدت دبي أن المرحلة الأولى ما زالت مقرّرة للانتهاء في عام 2032، مع عقود بقيمة تتجاوز 13 مليار درهم قيد التنفيذ واكتمال إنشاء المدرج الثاني (المكتب الإعلامي لحكومة دبي). وتتوقع مؤسسة مطارات دبي افتتاح المدرج الجديد بحلول نهاية 2027 (What's On).
هذا التقدّم مهم لأن المشروع توقّف من قبل. في عام 2018 ذكرت Reuters أن خطة توسعة سابقة، كانت تهدف إلى بلوغ 120 مليون مسافر بحلول 2025، تأجّلت وأُعيد تصميمها. وفي عام 2019 ذكرت Bloomberg أن البناء توقّف وأن التمويل جُمّد. في الخطة الحالية خُصّصت مبالغ أكبر ويظهر عمل في الموقع، لكن عام 2032 ما زال هدفاً وليس وعداً.
أداء الأسعار: عام قوي من نقطة بداية منخفضة
نقطة بداية الأسعار
كل بيانات الأسعار في دراسة حالة دبي الجنوب هي متوسطات لصفقات إعادة البيع فقط، من تقارير Metropolitan المبنية على بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي. في الربع الأول من 2025 بلغ متوسط سعر شقق إعادة البيع في دبي الجنوب 1,019 درهماً للقدم المربعة، استناداً إلى 144 صفقة. وبلغ متوسط سعر التاون هاوس والفلل في إعادة البيع 1,115 درهماً للقدم المربعة.
مستوى الأسعار اليوم
في الربع الأول من 2026 وصل متوسط سعر شقق إعادة البيع إلى 1,260 درهماً للقدم المربعة، استناداً إلى 148 صفقة. هذا ارتفاع بنحو 24% مقارنة بالربع المقابل في 2025. ووصلت التاون هاوس والفلل إلى 1,299 درهماً للقدم المربعة، بارتفاع نحو 16.5% (تقارير إعادة البيع لدى Metropolitan).
| الفترة | الشقق للقدم المربعة | الشقق للمتر المربع | التاون هاوس والفلل للقدم المربعة | التاون هاوس والفلل للمتر المربع |
|---|---|---|---|---|
| الربع الأول من 2025 | 1,019 درهماً | نحو 10,970 درهماً | 1,115 درهماً | نحو 12,000 درهم |
| النصف الأول من 2025 | 1,013 درهماً | نحو 10,900 درهم | 1,166 درهماً | نحو 12,550 درهماً |
| الربع الثالث من 2025 | 1,054 درهماً | نحو 11,350 درهماً | 1,245 درهماً | نحو 13,400 درهم |
| عام 2025 كاملاً | 1,217 درهماً | نحو 13,100 درهم | 1,263 درهماً | نحو 13,600 درهم |
| الربع الأول من 2026 | 1,260 درهماً | نحو 13,560 درهماً | 1,299 درهماً | نحو 13,980 درهماً |
المصدر: تقارير إعادة البيع لدى Metropolitan، وتشمل صفقات إعادة البيع فقط. حُسبت أسعار المتر المربع من أسعار القدم المربعة الواردة في المصادر. المتر المربع الواحد يساوي 10.764 قدم مربعة.
أسعار الشقق لم تتغيّر تقريباً في الأشهر التسعة الأولى من 2025. المتوسط السنوي، 1,217 درهماً، أعلى بوضوح من بيانات هذه الأشهر التسعة، ما يعني أن المتوسط في الربع الأخير من 2025 كان أعلى بكثير. قد يعكس ذلك تغيّراً في مزيج الوحدات المبيعة، مثل وحدات أحدث أو أكبر، وليس ارتفاعاً حقيقياً في الأسعار فقط. وفق هذه القراءة، يأتي الربع الأول من 2026 دون الربع الأخير من 2025، ويعكس الارتفاع بنحو 24% مقارنة بين ربع أول وربع أول. ولا يدلّ على أن الأسعار واصلت الارتفاع في بداية 2026.
مقارنة بمناطق أخرى
حدّدت Property Monitor متوسط سعر الشقق في دبي عند 1,969 درهماً للقدم المربعة في الفترة بين 1 يناير و6 يونيو 2026، والمتوسط في الخليج التجاري عند 2,547 درهماً (Engel & Völkers). بحسب هذه البيانات، متوسط سعر إعادة البيع للشقق في دبي الجنوب في الربع الأول من 2026 أقل بنحو 36% من متوسط الشقق في المدينة ويساوي نحو نصف المستوى في الخليج التجاري. جُمعت البيانات من جهات مختلفة وتخصّ فترات مختلفة، ولذلك ينبغي اعتبار الفجوة تقديراً فقط.
تباطؤ 2026
الربع الأول من 2026 هو أحدث رقم لدبي الجنوب في سلسلة البيانات هذه، ولذلك لا يعكس بعد التباطؤ المسجّل في المدينة عموماً. أشارت بيانات Cushman & Wakefield Core إلى انخفاض ربعي 4% في أسعار المساكن في دبي وإلى انخفاض 6% في الإيجارات في الربع الثاني من 2026 (Khaleej Times). لم يُنشر بعد رقم للربع الثاني في دبي الجنوب من سلسلة صفقات إعادة البيع نفسها.
يمكن متابعة أحدث البيانات في مؤشر أسعار العقارات في دبي لدينا.
علاوة الشراء على الخارطة
المشاريع الجديدة تُتداول بأسعار أعلى كثيراً من أسعار العقارات الجاهزة. على سبيل المثال، تُظهر بيانات دائرة الأراضي والأملاك المنشورة في Property Finder أن شقة استوديو على الخارطة في عزيزي فينيس بيعت في 4 أغسطس 2026 بسعر 710,040 درهماً لمساحة 381 قدماً مربعة، أي نحو 1,864 درهماً للقدم المربعة.
هذه صفقة منفردة وليست متوسطاً، لكن سعرها أعلى بنحو 48% من متوسط إعادة البيع في الربع الأول من 2026، الذي بلغ 1,260 درهماً. جزء من الفجوة يعكس مبنى جديداً وخطة سداد. بقية الفجوة تستند إلى توقّع أن ارتفاع القيمة في المنطقة سيبرّر السعر حتى التسليم.
عائد إيجاري من الأعلى في دبي
هذه هي الميزة الأبرز لدبي الجنوب اليوم. تعرض بيانات Property Monitor لأغسطس 2026، التي نشرتها Engel & Völkers، متوسط عائد 7.21% على الشقق في دبي الجنوب (Engel & Völkers).
| المنطقة في أغسطس 2026 | متوسط العائد الإجمالي على الشقق |
|---|---|
| المدينة العالمية | 8.93% |
| مدينة دبي الرياضية | 7.76% |
| دبي الجنوب | 7.21% |
| الفرجان | 7.08% |
| قرية جميرا الدائرية | 6.36% |
| دبي هيلز استيت | 5.82% |
المصدر: Property Monitor عبر Engel & Völkers. بحسب المصدر نفسه، بلغ متوسط العائد على الشقق في دبي عموماً 6.66%.
دبي الجنوب تعرض عائداً أعلى من قرية جميرا الدائرية ومن متوسط الشقق في المدينة، وإن كانت بعض المناطق الأقدم والميسورة ما زالت تدرّ أكثر. البيانات إجمالية، قبل رسوم الخدمات وفترات الشغور ورسوم الإدارة. الإيجارات أيضاً تحت الضغط: توقعات الإيجار لدى Property Finder لعام 2026 تذكر دبي الجنوب، إلى جانب الخليج التجاري وقرية جميرا الدائرية، بين المناطق التي تتراجع فيها الإيجارات أكثر من غيرها مع تسليم وحدات جديدة كثيرة في نهاية 2026.
مثال رقمي لشقة إعادة بيع
لتوضيح البيانات: شقة إعادة بيع بمساحة 450 قدماً مربعة، مسعّرة بحسب متوسط المنطقة في الربع الأول من 2026، 1,260 درهماً للقدم المربعة، ستكلّف نحو 567,000 درهم. بمتوسط العائد الإجمالي 7.21%، سيكون الإيجار السنوي نحو 40,900 درهم. إذا انخفض الإيجار 10%، سينخفض الدخل إلى نحو 36,800 درهم وسيكون العائد الإجمالي نحو 6.5%.
المثال يجمع متوسطين للمنطقة وهو للتوضيح فقط. شقق الاستوديو تُتداول عادةً بسعر أعلى للقدم المربعة، ولذلك عائدها أقل. السعر والإيجار الفعليان يختلفان من مبنى إلى آخر، والدخل الصافي سيكون أقل بعد رسوم الخدمات والفترات التي لا يكون فيها العقار مؤجَّراً ورسوم الإدارة.
تاريخ التسليم وموجة المعروض
من يبني في المنطقة
المطوّر الرئيسي، دبي الجنوب، يواصل بناء مجمّعاته الخاصة. في عام 2026 منح عقد بناء بقيمة ملياري درهم لمشروع حياة، وهو مجمّع يضم نحو 2,500 منزل. يُتوقع تسليم المراحل الأولى في عام 2028 (المكتب الإعلامي لحكومة دبي).
إلى جانبه ينشط في المنطقة مطوّرون خاصون كثيرون، من إعمار في إعمار الجنوب إلى شركات أصغر بكثير. وكما في قرية جميرا الدائرية، تختلف جودة البناء وتاريخ التسليم من مشروع إلى آخر.
لا يوجد مصدر عام يتابع نسبة التسليم في الموعد في المنطقة كلها. ذا بالس يثبت أن في المنطقة مجمّعات اكتملت وهي مسكونة منذ 2020. في كل مشروع على الخارطة من المهم فحص تقدّم البناء وبيانات حساب الضمان في تطبيق دبي ريست التابع لدائرة الأراضي والأملاك وفي نظام متابعة التسليم لدينا.
المعروض المتوقع
المعروض هو الخطر الرئيسي في المدى القصير. وجدت دراسة لشركة Morgan's International Realty من منتصف 2025 أن 7,860 وحدة مقرّر تسليمها في عزيزي فينيس وحدها من 2025 إلى 2027. هذا ثالث أكبر مخزون معروض في دبي، بعد قرية جميرا الدائرية والخليج التجاري (Morgan's International Realty). تسليم شقق متشابهة كثيرة في الوقت نفسه سيجعل الملّاك يتنافسون على المستأجرين والمشترين أنفسهم.
السيولة: سوق إعادة بيع صغيرة
سوق إعادة البيع في دبي الجنوب ما زالت صغيرة. أحصت Metropolitan في عام 2025 866 صفقة لشقق إعادة البيع و794 صفقة أخرى للتاون هاوس والفلل، أي نحو 1,660 صفقة في المجموع.
يمكن بيع العقار، لكن البائع في سوق إعادة البيع قد ينافس مطوّرين يعرضون وحدات جديدة بخطط سداد. يُستحسن أخذ احتمال أن يستغرق البيع وقتاً في الحسبان.
جدول التقييم
يلخّص جدول التقييم دراسة حالة دبي الجنوب استناداً إلى البيانات المعروضة أعلاه.
| الفئة | الدرجة من 10 | أساس الدرجة |
|---|---|---|
| الموقع | 6 | بالقرب من مطار آل مكتوم ومدينة إكسبو، لكن بعيد عن وسط مدينة دبي ومن دون محطة مترو حالياً |
| المطوّر | 6 | المخطط الرئيسي لدبي الجنوب وحضور إعمار، لكن ينشط في المنطقة مطوّرون خاصون كثيرون بأحجام مختلفة ولا توجد متابعة عامة لعمليات التسليم في المنطقة كلها |
| مفهوم المشروع | 7 | مدينة مطار فيها بحيرة وغولف ومجمّعات للعائلات، وتضم شققاً وتاون هاوس وفللاً |
| التسعير | 8 | متوسط سعر 1,260 درهماً للقدم المربعة لشقق إعادة البيع في الربع الأول من 2026، أقل بنحو 36% من متوسط الشقق في دبي |
| إمكانات الإيجار | 8 | متوسط عائد 7.21% على الشقق، أعلى من قرية جميرا الدائرية ومن متوسط الشقق في المدينة البالغ 6.66%. الإيجارات تحت الضغط مع عمليات التسليم الجديدة |
| إمكانات ارتفاع القيمة | 7 | أسعار شقق إعادة البيع ارتفعت بنحو 24% بين الربع الأول من 2025 والربع الأول من 2026. خطة المطار بقيمة 128 مليار درهم تتقدّم نحو هدف 2032، لكن خططاً سابقة توقّفت، وفي عزيزي فينيس وحدها يُتوقع 7,860 وحدة |
| السيولة | 7 | نحو 1,660 صفقة إعادة بيع للشقق والفلل في عام 2025. البائعون في سوق إعادة البيع ينافسون مشاريع جديدة تُعرض بخطط سداد |
الخلاصة: المنطقة تناسب المستثمرين الصبورين للمدى الطويل الذين يبحثون عن عائد مرتفع وسعر دخول منخفض ويستطيعون انتظار توسعة المطار. وهي أقل ملاءمة لمن يدفع علاوة مرتفعة على شقة على الخارطة ويريد البيع بسرعة خلال موجة التسليم في 2026 و2027.
دراسة حالة دبي الجنوب: خلاصات للمستثمرين الإسرائيليين
- فكّروا في المدى الطويل. المطار هو السبب الرئيسي للاستثمار في المنطقة، ومرحلته الأولى متوقعة في عام 2032. إذا احتجتم إلى المال خلال ثلاث سنوات، فربما لا يكون محرّك النمو الرئيسي قد عمل بكامل طاقته بعد.
- قارنوا بين العقارات على الخارطة وعقارات إعادة البيع. المشاريع الجديدة تُتداول بأسعار أعلى بكثير من متوسطات إعادة البيع. قبل التوقيع على شراء وحدة جديدة، افحصوا صفقات إعادة بيع حديثة في المحيط.
- اشتروا المشروع لا المنطقة. حين ينشط في المنطقة مطوّرون كثيرون، تاريخ المطوّر وحالة حساب الضمان للمشروع أهم من متوسط المنطقة.
- افحصوا العائد في سيناريو متحفّظ. العوائد مرتفعة اليوم، لكن الإيجارات تحت الضغط. افحصوا الصفقة باستخدام حاسباتنا، وكذلك في سيناريو يكون فيه الإيجار أقل بـ5% إلى 10% من اليوم.
- افحصوا العقار قبل التسليم. جزء كبير من المخزون في المنطقة جديد وبناه مطوّرون بأحجام مختلفة، ولذلك يُستحسن طلب فحص عيوب مهني لكل وحدة جديدة.
الأسئلة الشائعة
هل دبي الجنوب مناسبة للاستثمار في 2026؟
بحسب دراسة حالة دبي الجنوب، الاستثمار للمدى الطويل يقدّم سعر دخول منخفضاً وعائداً يزيد على 7%. معظم إمكانات الارتفاع يتوقف على توسعة مطار آل مكتوم، التي تُتوقع مرحلتها الأولى في عام 2032. فرصة الربح السريع أقل تأكيداً، لأن معروضاً كبيراً متوقع وصوله في 2026 و2027 ولأن الإيجارات تحت الضغط.
ما متوسط السعر للقدم المربعة في دبي الجنوب؟
بحسب تقارير إعادة البيع لدى Metropolitan، بلغ متوسط سعر شقق إعادة البيع في الربع الأول من 2026 نحو 1,260 درهماً للقدم المربعة، أي نحو 13,560 درهماً للمتر المربع. وفي التاون هاوس والفلل في إعادة البيع بلغ المتوسط 1,299 درهماً للقدم المربعة.
ما العائد الإيجاري الذي يمكن توقّعه في دبي الجنوب؟
بحسب بيانات Property Monitor التي نشرتها Engel & Völkers، بلغ متوسط العائد الإجمالي على الشقق 7.21% في أغسطس 2026. العائد الصافي سيكون أقل بعد رسوم الخدمات وفترات الشغور ورسوم الإدارة.
متى ستكتمل توسعة مطار آل مكتوم؟
في يونيو 2026 أكّدت دبي أن المرحلة الأولى، المخطّطة لطاقة 150 مليون مسافر سنوياً، ما زالت متوقعة الانتهاء في عام 2032. اكتمال المشروع كله، بطاقة 260 مليون مسافر، سيستغرق وقتاً أطول بكثير.
هل يستطيع الإسرائيليون شراء عقار في دبي الجنوب؟
نعم. معظم المجمّعات السكنية في دبي الجنوب تتيح التملك الحر للأجانب، ولذلك يستطيع المشترون من أي جنسية الشراء فيها مباشرة.
متردّدون في الشراء في دبي الجنوب قبل توسعة المطار؟
تستطيع Dubai Index مقارنة مشروع محدّد في دبي الجنوب بأسعار إعادة البيع الفعلية وبالعوائد وبعمليات التسليم المتوقعة في محيطه، لتروا الصورة الكاملة قبل اتخاذ القرار. اتركوا بياناتكم لمحادثة استشارية مجانية.
استشارة مجانية
