تتناول دراسة الحالة هذه أحد أوائل المشاريع السكنية التي أُطلقت في حي إعمار الساحلي المركزي. وهي تتتبع قرابة عقد من النشاط الفعلي في السوق: الإطلاق، وفترة البناء، والتسليم، وعدة سنوات من صفقات إعادة البيع. وبالنسبة للمستثمرين الإسرائيليين، هذه فرصة لفحص ما حدث فعلاً في المشروع، لا ما قد يصبح عليه في المستقبل.
خلفية عن مشروع كريك جيت
يقع كريك جيت في كريك آيلاند (Creek Island) في الخيران الأولى (Al Khairan First)، داخل دبي كريك هاربور (Dubai Creek Harbour). وهو حي ساحلي تابع لإعمار تمتد مساحته على نحو ستة كيلومترات مربعة، وبُني حول الموقع المستقبلي لبرج دبي كريك (Dubai Creek Tower). يضم المشروع برجين: كريك جيت البرج 1 (Creek Gate Tower 1) بارتفاع 30 طابقاً، وكريك جيت البرج 2 (Creek Gate Tower 2) بارتفاع 36 طابقاً. وقد سلّمت شركة المشروع، ذا لاغونز المرحلة الأولى (The Lagoons Phase One)، شققاً تتراوح من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم، بمطابخ وحمامات مجهزة.
بدأ البناء في مارس 2017، بعد وقت قصير من إطلاق المشروع، وكان كريك جيت من أوائل المشاريع السكنية في تطوير دبي كريك هاربور الأوسع. وفي ذلك الوقت، أفادت صحيفة غلف نيوز (Gulf News) بأن الأسعار في مشاريع إعمار السابقة في المنطقة بدأت من نحو 1,800 درهم للقدم المربعة، وأكثر من ذلك أيضاً. ويوفر هذا الرقم سياقاً معقولاً لسعر إطلاق كريك جيت، لكن Dubai Index لم تتمكن من التحقق من سعر الإطلاق الدقيق للقدم المربعة مقابل السجلات التاريخية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
تطور السعر في كريك جيت من الإطلاق حتى اليوم
وفقاً لمواقع العقارات، بدأ السعر الأصلي لشقة من غرفة نوم واحدة في كريك جيت من نحو 1,150,000–1,250,000 درهم عند الإطلاق. وهذه بيانات منشورة في المواقع وليست سجلات صفقات موثقة من DLD، لذا ينبغي التعامل معها كتقدير لسعر الدخول لا كنقطة مرجعية دقيقة.
بيانات سوق إعادة البيع موثقة بشكل أفضل. فالصفقات المكتملة فعلياً في كريك جيت تظهر في سجلات DLD، كما تُعرض في موقع Propsearch.ae:
| المعيار | عند الإطلاق في 2017، تقدير من مواقع العقارات | صفقة إعادة بيع حديثة وفق DLD | متوسط دبي كريك هاربور في 2025 |
|---|---|---|---|
| سعر شقة من غرفة نوم واحدة | نحو 1,150,000–1,250,000 درهم | 1,416,000–1,770,000 درهم، لمساحة 720 قدماً مربعاً | نحو 1,900,000 درهم |
| السعر للقدم المربعة | نحو 1,600–1,735 درهم، بحسب التقدير | نحو 1,967–2,458 درهم | نحو 2,400–2,500 درهم |
| سعر شقة من غرفتي نوم | لم يُتحقق منه بشكل مستقل | 2,000,000 درهم، لمساحة 1,115 قدماً مربعاً | نحو 2,900,000 درهم |
بعبارة بسيطة، شقة من غرفة نوم واحدة كان سعر إطلاقها المقدّر في منتصف نطاق المليون درهم بيعت منذ ذلك الحين في سوق إعادة البيع بنحو 1.4–1.8 مليون درهم. وهذه زيادة كبيرة، لكن السعر ما زال أقل من المتوسط في المباني الأحدث في دبي كريك هاربور. وينبغي للمشتري الانتباه إلى هذه الفجوة. فكريك جيت، بوصفه أحد الأبراج الأولى في الحي، يُتداول اليوم بخصم مقارنة بالمعروض الجديد. ويمكن اعتبار ذلك إمكانية لسدّ الفجوة، ويمكن تفسيره كخصم دائم يُمنح للعقارات الأقدم مقابل المنتج الجديد. ولا تحسم Dubai Index الأمر بين الاحتمالين.
العائد الإيجاري
تشير بيانات العائد بحسب عدد غرف النوم، المحسوبة من صفقات DLD في منطقة دبي كريك هاربور والخيران الأولى الأوسع والمعروضة في UAECalc، إلى ما يلي:
شقة من غرفة نوم واحدة: عائد إجمالي نحو 5.3% ومتوسط إيجار نحو 99,000 درهم سنوياً.
شقة من غرفتي نوم: عائد إجمالي نحو 5.5% ومتوسط إيجار نحو 151,000 درهم سنوياً.
شقة من ثلاث غرف نوم: عائد إجمالي نحو 5.6% ومتوسط إيجار نحو 219,000 درهم سنوياً.
وتعرض مصادر أخرى من عام 2025 نطاقاً أعلى قليلاً للشقق الأصغر في المنطقة، يتراوح بين 6% و7% إجمالياً. وتفضل Dubai Index استخدام النطاق المحافظ المستند إلى صفقات DLD، وهو 5.3% إلى 5.6%، كتقدير أكثر موثوقية لكريك جيت. فهو مبنى أقدم ومكتمل، وليس من أبراج الواجهة البحرية الجديدة التي ترفع الحد الأعلى للنطاق.
التسليم والالتزام بالمواعيد
سجل التسليم هو الجزء الأكثر توثيقاً في المشروع. ووفقاً للمعلومات التي نشرتها دائرة الأراضي:
بدء البناء: مارس 2017
موعد الإنجاز المقدّر: الربع الثالث من 2020
موعد الإنجاز الفعلي: نوفمبر 2021
وهذا تأخير يقارب 14 شهراً عن موعد التسليم الأصلي. وهو تأخير كبير، وقد سُجلت أيضاً تأخيرات تبلغ سنة أو أكثر في مشاريع أخرى لإعمار في دبي كريك هاربور، مع أنه لم تُوثَّق عمليات إلغاء كاملة. وبالنسبة لمستثمر إسرائيلي يقيّم مخاطر الشراء على الخارطة، يُعد كريك جيت مثالاً فعلياً وموثقاً لتأخير لدى إعمار: فالمشروع لم يُسلَّم في الموعد، لكنه اكتمل وسُلِّم.
بطاقة تقييم المشروع
| الفئة | الدرجة من 10 | أساس الدرجة |
|---|---|---|
| الموقع | 9 | موقع على الواجهة المائية في كريك آيلاند، قرب كريك بيتش (Creek Beach) وآيلاند بارك (Island Park)، ضمن المخطط الرئيسي لكريك هاربور لدى إعمار |
| المطوّر | 9 | إعمار العقارية من أكثر شركات التطوير رسوخاً في دبي، ولم تُوثَّق مشاريع ملغاة لها في كريك هاربور |
| مفهوم المشروع | 7 | برجان سكنيان بتصميم بسيط وفعّال، لكن بلا ميزة بارزة مقارنة بالمشاريع الأحدث في كريك هاربور |
| السعر | 7 | السعر اليوم أقل من متوسط كريك هاربور ويقدم قيمة نسبية مقارنة بالأبراج الأحدث |
| إمكانات الإيجار | 6 | عائد إجمالي نحو 5.3% إلى 5.6% وفق بيانات مستندة إلى DLD؛ مستقر لكنه ليس من الأعلى في المنطقة |
| إمكانات ارتفاع القيمة | 7 | تُظهر أسعار إعادة البيع ارتفاعاً فعلياً منذ الإطلاق في 2017، لكن الأبراج الجديدة ارتفعت أسرع في الدورات الأخيرة |
| سهولة البيع (السيولة) | 7 | المشروع مكتمل ومأهول، وتوثق سوق إعادة البيع فيه صفقات كثيرة في الشقق من غرفة نوم أو غرفتين |
الخلاصة: يناسب كريك جيت المستثمرين الباحثين عن عقار أقدم ومأهول من إعمار بسعر منخفض نسبياً مقارنة بالأبراج الجديدة في دبي كريك هاربور. فهو يقدم عائداً مستقراً بنحو 5% إلى 6% وارتفاعاً موثقاً في القيمة عبر الزمن، وليس استثماراً مضارباً على الخارطة.
الأسئلة الشائعة
هل سُلِّم كريك جيت بالكامل؟ نعم. اكتمل البناء في نوفمبر 2021، بعد أن كان موعد الإنجاز الأصلي محدداً في الربع الثالث من 2020.
ما العائد الإيجاري المتوقع من شقة في كريك جيت؟ وفق بيانات مستندة إلى DLD لمنطقة كريك هاربور الأوسع، يبلغ العائد الإجمالي نحو 5.3% للشقة من غرفة نوم واحدة ونحو 5.5% للشقة من غرفتي نوم. وتختلف النتيجة الفعلية بحسب الإطلالة والطابق ومستوى التأثيث.
كم ارتفعت قيمة كريك جيت منذ الإطلاق؟ تشير المقارنة بين تقديرات الأسعار في مواقع العقارات عند الإطلاق وصفقات إعادة البيع المسجلة لدى DLD إلى ارتفاع كبير في الشقق من غرفة نوم واحدة. غير أن Dubai Index لم تتحقق من سعر إطلاق دقيق للقدم المربعة في 2017 مقابل الأرشيف التاريخي لـ DLD.
هل يمكن لعملية شراء في كريك جيت أن تستوفي حد الاستثمار للحصول على الإقامة الذهبية في الإمارات؟ قد تستوفي أسعار إعادة بيع الشقق الأكبر في المشروع مسار الاستثمار العقاري، الذي يبلغ حده 2 مليون درهم. وتعتمد الأهلية على سعر الشقة المعينة وعلى القواعد الحالية لـ DLD. يجب التحقق من أحدث المتطلبات قبل الاعتماد على الشراء في تخطيط التأشيرة.
هل يناسب كريك جيت المستثمرين الإسرائيليين بشكل خاص؟ من يفضل عقاراً مكتملاً له تاريخ فعلي على مخاطرة الشراء على الخارطة سيجد في المشروع سجل تسليم موثقاً وسيولة في سوق إعادة البيع. وبالنسبة لمشترٍ من الخارج في بداية طريقه، قد تكون هذه البيانات أهم من أعلى عائد معلن في المنطقة.
الخلاصة الرئيسية
ليس كريك جيت العنوان الأعلى عائداً ولا الأسرع ارتفاعاً في القيمة في دبي كريك هاربور اليوم. ومع ذلك، فهو من المشاريع القليلة في الحي التي يمكن فيها فحص دورة كاملة وموثقة: إطلاق، وتسليم تأخر لكنه اكتمل، وعدة سنوات من صفقات إعادة البيع. وبالنسبة للمستثمرين الإسرائيليين الراغبين في رؤية كيف يعمل مشروع ساحلي لإعمار على أرض الواقع، وليس فقط كيف يُعرض في التوقعات، فهو نقطة مرجعية مفيدة. ويستحق الأمر مواصلة متابعة فجوة الأسعار بينه وبين الأبراج الجديدة في كريك هاربور.
هل تفكرون في شراء مماثل في منطقة الواجهة البحرية لدبي كريك هاربور؟ يستطيع فريق Dubai Index أن يعرض عليكم عقارات إعادة البيع المتاحة حالياً في كريك جيت ومقارنتها بخيارات أحدث في المنطقة. يمكنكم التواصل معنا عبر واتساب.
المصادر
Dubai Creek Gate على موقع Propsearch.ae
العائد في Dubai Creek Harbour لعام 2026 على موقع UAECalc
Property: First off-plan launch of 2017 from Emaar على موقع Gulf News
للمزيد من القراءة
الملف التعريفي للمطوّر إعمار العقارية (Emaar Properties)
دليل الحصول على الإقامة الذهبية في الإمارات عبر الاستثمار العقاري
