מקרה הבוחן עוסק באחד מפרויקטי המגורים הראשונים שהושקו בשכונת החוף המרכזית של Emaar. הוא עוקב אחר כמעט עשור של פעילות ממשית בשוק: השקה, תקופת בנייה, מסירה וכמה שנים של עסקאות יד שנייה. עבור משקיעים ישראלים זו הזדמנות לבחון לא מה הפרויקט עשוי להיות בעתיד, אלא מה התרחש בו בפועל.
רקע על פרויקט Creek Gate
Creek Gate נמצא ב-Creek Island שב-Al Khairan First, בתוך Dubai Creek Harbour. זו שכונת חוף של Emaar המשתרעת על כשישה קילומטרים רבועים ונבנתה סביב האתר העתידי של Dubai Creek Tower. בפרויקט שני מגדלים: Creek Gate Tower 1 בן 30 קומות ו-Creek Gate Tower 2 בן 36 קומות. חברת הפרויקט The Lagoons Phase One מסרה בהם דירות עם חדר שינה אחד עד ארבעה חדרי שינה, ובהן מטבחים וחדרי רחצה מאובזרים.
הבנייה החלה במרץ 2017, זמן קצר לאחר השקת הפרויקט, ו-Creek Gate היה בין פרויקטי המגורים הראשונים בפיתוח הרחב של Dubai Creek Harbour. באותה תקופה דיווח Gulf News כי המחירים בפרויקטים קודמים של Emaar באזור החלו בסביבות 1,800 דירהם לרגל רבועה ואף למעלה מכך. הנתון מספק הקשר סביר למחיר ההשקה של Creek Gate, אך Dubai Index לא הצליח לאמת מחיר השקה מדויק לרגל רבועה מול הרישומים ההיסטוריים של רשות הקרקעות של דובאי (DLD).
התפתחות המחיר ב-Creek Gate מההשקה ועד היום
לפי אתרי נדל״ן, המחיר המקורי של דירה עם חדר שינה אחד ב-Creek Gate התחיל בכ-1,150,000–1,250,000 דירהם בעת ההשקה. מדובר בנתונים שפורסמו באתרים ולא ברישומי עסקאות מאומתים של DLD, ולכן יש להתייחס אליהם כאומדן למחיר הכניסה ולא כנקודת ייחוס מדויקת.
הנתונים על שוק היד השנייה מתועדים טוב יותר. עסקאות שהושלמו בפועל ב-Creek Gate מופיעות ברישומי DLD, כפי שהם מוצגים ב-Propsearch.ae:
| מדד | בעת ההשקה ב-2017, אומדן מאתרי נדל״ן | עסקת יד שנייה עדכנית לפי DLD | ממוצע ב-Dubai Creek Harbour בשנת 2025 |
|---|---|---|---|
| מחיר דירה עם חדר שינה אחד | כ-1,150,000–1,250,000 דירהם | 1,416,000–1,770,000 דירהם, בשטח 720 רגל רבועה | כ-1,900,000 דירהם |
| מחיר לרגל רבועה | כ-1,600–1,735 דירהם, לפי אומדן | כ-1,967–2,458 דירהם | כ-2,400–2,500 דירהם |
| מחיר דירה עם שני חדרי שינה | לא אומת באופן עצמאי | 2,000,000 דירהם, בשטח 1,115 רגל רבועה | כ-2,900,000 דירהם |
במילים פשוטות, דירת חדר שינה אחד שמחיר ההשקה המשוער שלה היה באמצע טווח מיליון הדירהם נמכרה מאז בשוק היד השנייה בכ-1.4–1.8 מיליון דירהם. זו עלייה משמעותית, אך המחיר עדיין נמוך מהממוצע בבניינים החדשים יותר ב-Dubai Creek Harbour. לקונה כדאי לשים לב לפער. Creek Gate, כאחד המגדלים המוקדמים בשכונה, נסחר כיום בהנחה לעומת ההיצע החדש. אפשר לראות בכך פוטנציאל להדבקת הפער, ואפשר לפרש זאת כהנחה קבועה שניתנת לנכסים ותיקים לעומת מוצר חדש. Dubai Index אינו מכריע בין שתי האפשרויות.
תשואת שכירות
נתוני תשואה לפי מספר חדרים, שחושבו מתוך עסקאות DLD באזור הרחב של Dubai Creek Harbour ו-Al Khairan First ומוצגים ב-UAECalc, מצביעים על הנתונים הבאים:
דירה עם חדר שינה אחד: תשואה ברוטו של כ-5.3% ושכר דירה ממוצע של כ-99,000 דירהם בשנה.
דירה עם שני חדרי שינה: תשואה ברוטו של כ-5.5% ושכר דירה ממוצע של כ-151,000 דירהם בשנה.
דירה עם שלושה חדרי שינה: תשואה ברוטו של כ-5.6% ושכר דירה ממוצע של כ-219,000 דירהם בשנה.
מקורות אחרים משנת 2025 מציגים לדירות הקטנות באזור טווח מעט גבוה יותר, של 6% עד 7% ברוטו. Dubai Index מעדיף להשתמש בטווח השמרני שמבוסס על עסקאות DLD, 5.3% עד 5.6%, כאומדן אמין יותר ל-Creek Gate. זהו בניין ותיק שהושלם, ולא אחד ממגדלי החוף החדשים שמעלים את הקצה העליון של הטווח.
המסירה והעמידה בלוחות הזמנים
היסטוריית המסירה היא החלק המתועד ביותר בפרויקט. לפי המידע שפורסם בידי רשות הקרקעות של דובאי:
תחילת הבנייה: מרץ 2017
מועד השלמה משוער: הרבעון השלישי של 2020
מועד השלמה בפועל: נובמבר 2021
מדובר באיחור של כ-14 חודשים לעומת מועד המסירה המקורי. זהו איחור משמעותי, ובפרויקטים אחרים של Emaar ב-Dubai Creek Harbour תועדו גם איחורים של שנה ויותר, אם כי לא תועדו ביטולים מלאים. עבור משקיע ישראלי שבוחן את הסיכון ברכישה על הנייר, Creek Gate הוא דוגמה ממשית ומתועדת לאיחור של Emaar: הפרויקט לא נמסר במועד, אך הושלם ונמסר.
כרטיס הערכה לפרויקט
| קטגוריה | ציון מתוך 10 | בסיס לציון |
|---|---|---|
| מיקום | 9 | מיקום על קו המים ב-Creek Island, סמוך ל-Creek Beach ול-Island Park, בתוך תוכנית Creek Harbour המרכזית של Emaar |
| יזם | 9 | Emaar Properties היא אחת החברות המבוססות בדובאי, ולא תועדו פרויקטים מבוטלים שלה ב-Creek Harbour |
| תפישת הפרויקט | 7 | שני מגדלי מגורים בתכנון פשוט ויעיל, אך ללא מאפיין יוצא דופן לעומת הפרויקטים החדשים יותר ב-Creek Harbour |
| מחיר | 7 | המחיר כיום נמוך מהממוצע ב-Creek Harbour ומציע ערך יחסי לעומת המגדלים החדשים |
| פוטנציאל שכירות | 6 | תשואה ברוטו של כ-5.3% עד 5.6% לפי נתונים המבוססים על DLD; יציבה, אך אינה מהגבוהות באזור |
| פוטנציאל לעליית ערך | 7 | מחירי היד השנייה מציגים עלייה ממשית מאז ההשקה ב-2017, אך המגדלים החדשים עלו מהר יותר במחזורים האחרונים |
| סחירות | 7 | הפרויקט הושלם ומאוכלס, ובשוק היד השנייה מתועדות בו עסקאות רבות בדירות עם חדר שינה אחד או שניים |
מסקנה: Creek Gate מתאים למשקיעים שמחפשים נכס ותיק ומאוכלס של Emaar, במחיר נמוך יחסית למגדלים החדשים ב-Dubai Creek Harbour. הוא מציע תשואה יציבה של כ-5% עד 6% ועליית ערך מתועדת לאורך זמן, ולא השקעה ספקולטיבית בפרויקט על הנייר.
שאלות נפוצות
האם Creek Gate נמסר במלואו? כן. הבנייה הסתיימה בנובמבר 2021, לאחר שמועד ההשלמה המקורי נקבע לרבעון השלישי של 2020.
לאיזו תשואת שכירות אפשר לצפות מדירה ב-Creek Gate? לפי נתונים המבוססים על DLD באזור הרחב של Creek Harbour, התשואה ברוטו היא כ-5.3% בדירה עם חדר שינה אחד וכ-5.5% בדירה עם שני חדרי שינה. התוצאה בפועל משתנה לפי הנוף, הקומה ורמת הריהוט.
בכמה עלה ערכו של Creek Gate מאז ההשקה? השוואה בין אומדני המחיר באתרי נדל״ן בעת ההשקה לבין עסקאות יד שנייה הרשומות ב-DLD מצביעה על עלייה משמעותית בדירות עם חדר שינה אחד. עם זאת, Dubai Index לא אימת מול הארכיון ההיסטורי של DLD מחיר השקה מדויק לרגל רבועה בשנת 2017.
האם רכישה ב-Creek Gate יכולה לעמוד בסף ההשקעה לקבלת ויזת הזהב של איחוד האמירויות? מחירי היד השנייה של דירות גדולות בפרויקט עשויים לעמוד במסלול ההשקעה בנדל״ן, שהסף בו הוא 2 מיליון דירהם. הזכאות תלויה במחיר הדירה המסוימת ובכללים העדכניים של DLD. יש לבדוק את הדרישות האחרונות לפני שמסתמכים על הרכישה לצורך תכנון הוויזה.
האם Creek Gate מתאים במיוחד למשקיעים ישראלים? מי שמעדיף נכס שהושלם ויש לו היסטוריה ממשית על פני הסיכון שברכישה על הנייר ימצא בפרויקט היסטוריית מסירה מתועדת וסחירות בשוק היד השנייה. עבור רוכש מחו״ל בתחילת דרכו, הנתונים האלה עשויים להיות חשובים יותר מהתשואה המפורסמת הגבוהה ביותר באזור.
המסקנה העיקרית
Creek Gate אינו הכתובת בעלת התשואה הגבוהה ביותר או קצב עליית הערך המהיר ביותר ב-Dubai Creek Harbour כיום. עם זאת, הוא אחד הפרויקטים הבודדים בשכונה שאפשר לבחון בהם מחזור מלא ומתועד: השקה, מסירה שהתעכבה אך הושלמה וכמה שנים של עסקאות יד שנייה. עבור משקיעים ישראלים שרוצים לראות כיצד פרויקט חוף של Emaar פועל בפועל, ולא רק כיצד הוא מוצג בתחזיות, מדובר בנקודת ייחוס שימושית. כדאי להמשיך ולעקוב אחר פער המחירים בינו לבין המגדלים החדשים ב-Creek Harbour.
שוקלים רכישה דומה באזור החוף של Dubai Creek Harbour? הצוות של Dubai Index יכול להציג לכם נכסי יד שנייה הזמינים כיום ב-Creek Gate ולהשוות אותם לאפשרויות חדשות יותר באזור. אפשר לפנות אלינו ב-WhatsApp.
מקורות
Dubai Creek Gate באתר Propsearch.ae
תשואה ב-Dubai Creek Harbour לשנת 2026 באתר UAECalc
Property: First off-plan launch of 2017 from Emaar באתר Gulf News
לקריאה נוספת
מדריך לאזור Dubai Creek Harbour
מדריך לקבלת ויזת הזהב של איחוד האמירויות באמצעות השקעה בנדל״ן
