Ипотека через компанию в ОАЭ: два совершенно разных сценария
Термин «ипотека через компанию в ОАЭ» может описывать две разные ситуации, и путаница между ними может дорого обойтись.
Зарубежные инвесторы, особенно те, кто привык владеть недвижимостью в Великобритании или Европе через компанию в налоговых целях, иногда хотят действовать так же и в Дубае.
На практике нужно различать:
- Покупку объекта, оформленного на компанию.
- Использование дохода, который компания выплачивает владельцу, для получения личной ипотеки.
Эти два пути работают совершенно по-разному.
Открытие компании может изменить ваш статус резидентства
Для зарубежных владельцев бизнеса одним из сюрпризов становится то, что открытие компании в ОАЭ — это не только способ получить местный доход. Оно может изменить и то, как банк классифицирует заявителя.
Местная компания обычно дает право на резидентскую визу ОАЭ. Поэтому банки склонны считать владельца компании резидентом для целей ипотеки, даже если он не живет в стране постоянно.
С точки зрения банка, владелец местной компании — это человек, у которого может быть доход из источников в ОАЭ. Поэтому оценка уже не строится в основном на доходе и банковском счете в стране проживания.
Этот механизм отличается от «золотой визы», полученной благодаря инвестиции в недвижимость. Сама по себе «золотая виза» не делает человека резидентом для целей ипотеки, если у него нет отдельного подтверждаемого местного дохода.
Резидентская виза, связанная с местной компанией, рассматривается иначе, потому что сама компания считается подтверждением местного дохода. Это два типа виз с разными последствиями, а не ситуация, в которой любая виза ОАЭ дает одинаковый статус.
Сценарий первый: вы платите себе зарплату
Владелец компании в ОАЭ может выплачивать себе зарплату, вознаграждение директора или регулярную ежемесячную выплату на личный счет.
В этом случае:
- Обычно требуются выписки с личного счета минимум за шесть месяцев, подтверждающие регулярное поступление дохода.
- Банки, как правило, не требуют финансовую отчетность, данные об обороте или прибыльности компании.
- Типичная максимальная доля финансирования обычно составляет до 60% стоимости объекта.
Практический пример: независимый консультант открывает компанию в свободной экономической зоне ОАЭ и переводит себе 25 000 дирхамов в месяц на личный счет.
После шести месяцев регулярных поступлений он подает заявку на ипотеку для квартиры стоимостью 1 500 000 дирхамов. При доле финансирования 60% банк может одобрить до 900 000 дирхамов.
Решение будет основано на движении средств по личному счету, а не на обороте компании.
Сценарий второй: покупка объекта на компанию
Здесь планка значительно выше.
Банк не станет финансировать покупку на компанию только потому, что человек владеет компанией или управляет ею и получает от нее доход. Если ипотека выдается физическому лицу, объект также должен быть оформлен на это лицо, а не на юридическое лицо.
Однако резидент, владеющий состоявшейся компанией в ОАЭ, как правило старше трех лет, со стабильной прибыльностью, действующим офисом и значительным оборотом, может получить финансирование, при котором собственником объекта будет зарегистрирована сама компания.
Это более сложный случай, требующий длительной и солидной истории деятельности. Точные требования различаются от банка к банку, поэтому их стоит заранее уточнить в банке или у ипотечного брокера.
| Параметр | Путь через личную зарплату | Собственность, оформленная на компанию |
|---|---|---|
| Кто может претендовать | Владелец местной компании, регулярно выплачивающий себе доход | Резидент, владеющий состоявшейся компанией |
| Требуемый возраст компании | Минимальный срок не установлен | Обычно более трех лет |
| Что проверяет банк | Личные выписки за шесть месяцев | Прибыль, оборот, офис и структуру бизнеса |
| На кого оформлен объект | Физическое лицо | Компания |
| Типичная максимальная доля финансирования | До 60% | Определяется индивидуально, обычно консервативнее |
А как насчет компании без физического офиса?
Удаленный бизнес и бизнес-структуры фрилансеров становятся в Дубае все более распространенными, и банки адаптировались к этой реальности.
Даже компания без выделенного офиса может поддержать заявку на ипотеку, особенно если стоимость объекта меньше 5 млн дирхамов.
Для более дорогих объектов отсутствие физического офиса может усложнить процесс. Тем не менее сильный оборот и стабильная банковская история все же могут позволить одобрить сделку.
Итог
Компания в ОАЭ может открыть несколько путей к финансированию:
- Изменение статуса заявителя с нерезидента на резидента для целей ипотеки.
- Создание признаваемого личного дохода через зарплату или ежемесячную выплату.
- В случае состоявшейся компании с солидной историей — покупка объекта и его регистрация на саму компанию.
Это разные механизмы с разными требованиями. Путать их — распространенная и дорогая ошибка. Прежде чем создавать бизнес-структуру, стоит проконсультироваться со специалистом, чтобы убедиться, что компания действительно поможет получить нужное вам финансирование.
Если объект строится, перед переводом дополнительных средств с компании рекомендуется проверить зарегистрированный ход строительства в системе статусов проектов Земельного департамента Дубая (DLD).
Чтобы оценить сборы за переоформление и регистрацию ипотеки, можно воспользоваться официальным калькулятором сборов.
Район в фокусе: Business Bay
Сочетание жилой и коммерческой недвижимости делает Business Bay естественным выбором для корпоративного владения. Район пользуется стабильным спросом со стороны корпоративных арендаторов, что особенно важно при покупке через компанию.
Расположение: 8 | Застройщик: 7 | Концепция: 6 | Цены: 7 | Аренда: 8 | Потенциал роста стоимости: 6 | Ликвидность: 8
Вердикт: центральное расположение и стабильный спрос со стороны арендаторов делают Business Bay одним из наиболее подходящих вариантов для финансирования объекта, оформленного на компанию, — после того как заявитель выполнит требования банков к возрасту и деятельности компании.
Частые вопросы
Можно ли купить недвижимость в Дубае на местную компанию? Да, но только при определенных условиях. Обычно нужно быть резидентом и владеть компанией, работающей более трех лет, со стабильной прибылью и оборотом. Новая или иностранная компания, как правило, не сможет получить прямое финансирование на объект, оформленный на нее.
Проверяет ли банк оборот компании, если я получаю от нее личную зарплату? Как правило, нет, если заявка оценивается по движению средств на вашем личном счете. Большинству банков достаточно выписок за шесть месяцев, подтверждающих регулярный доход.
Становлюсь ли я автоматически резидентом для целей ипотеки после открытия местной компании? Как правило, да, поскольку местная компания обычно дает право на резидентскую визу, и банк рассматривает это как подтверждение дохода из источников в ОАЭ. Это отличается от «золотой визы», полученной благодаря инвестиции в недвижимость, которая сама по себе не меняет вашу классификацию для ипотеки.
Можно ли получить ипотеку, если у компании нет физического офиса? Да, особенно если стоимость объекта меньше 5 млн дирхамов. Для более дорогих объектов процесс сложнее, но сильного оборота и стабильной банковской истории может быть достаточно.
Читайте также
Чтобы получить полную картину, прочитайте наш подробный гид по ипотеке в Дубае.
- Ипотека в Дубае для нерезидентов
- Зачем нужен ипотечный брокер в Дубае
- Доля финансирования и лимиты кредита в Дубае
- Услуга Dubai Index по ипотеке и финансированию
Планируете купить недвижимость через компанию?
Dubai Index помогает владельцам бизнеса и предпринимателям выстроить правильную структуру покупки и финансирования с самого первого шага. Свяжитесь с Dubai Index до создания бизнес-структуры.
