Короткий ответ: да, можно
Ипотека в Дубае для нерезидентов — реальная возможность, причем она доступнее, чем предполагают многие зарубежные покупатели.
Одна из распространенных ошибок — думать, что для получения местной ипотеки нужно жить в ОАЭ. Это не так. Банки ОАЭ кредитуют зарубежных покупателей уже много лет, и число банков, работающих в этом сегменте, выросло вместе с международным спросом.
Главное различие не в том, можно ли получить кредит, а в том, как банк оценивает заявку.
Резидент и нерезидент: что на самом деле меняется?
У резидента банк оценивает практически только доход из источников в ОАЭ: зарплату, доход от бизнеса или арендную плату за местный объект.
У нерезидента проверка смещается на финансовую жизнь в стране проживания. Банки обычно запрашивают одно из двух:
- Подтверждение работы по найму в стране проживания.
- Подтверждение владения бизнесом, включая долю участия в компании.
Кроме того, банк проверяет средний остаток и регулярность движения средств на личном счете. Огромная сумма не обязательна: даже относительно скромный остаток, поддерживаемый длительное время, может подкрепить заявку на финансирование небольшого объекта.
| Параметр | Резидент ОАЭ | Нерезидент |
|---|---|---|
| Учитываемый доход | Зарплата, бизнес или аренда в ОАЭ | Зарплата или бизнес в стране проживания |
| Доля финансирования, первый объект | До 80% (до 70% при цене от 5 млн) | До 65% |
| Доля финансирования, второй объект | До 60% | До 60% |
| Комиссия за предварительное одобрение | Бесплатно во всех банках | Иногда около 1 000 дирхамов плюс налог |
| Продолжительность процесса | От четырех до шести недель | От шести до восьми недель |
Не как buy-to-let в Великобритании или Европе
Покупателям с таких рынков, как Великобритания, стоит скорректировать ожидания: в Дубае, как правило, нет схем с выплатой только процентов или специальной ипотеки под сдачу в аренду для нерезидентов, как в некоторых европейских странах.
Ипотека — это стандартный кредит, по которому основной долг и проценты выплачиваются с первого платежа. Поэтому бюджет нужно строить исходя из полного платежа, а не из уменьшенного платежа только по процентам.
Учитывается ли доход от аренды за рубежом?
Как правило, доход от объекта, сдаваемого в аренду за пределами ОАЭ, не учитывается при расчете права на кредит.
Банк может учесть арендную плату, только если приносящий доход объект находится в ОАЭ. Но и тогда он обычно признает около 80% дохода, исходя из того, что около 20% уйдет на обслуживание и управление.
Обычно требуется долгосрочный договор аренды, зарегистрированный в соответствующем органе. Доход от краткосрочной аренды или сдачи жилья отдыхающим, как правило, не учитывается.
Ипотека в Дубае для нерезидентов: сколько можно занять?
Доли финансирования для нерезидентов обычно ниже, чем для резидентов:
- Первый объект: примерно до 65% стоимости.
- Второй и любой последующий объект: обычно примерно до 60%.
Практический пример: покупатель, проживающий в Великобритании, хочет купить свою первую квартиру в Дубае стоимостью 2 000 000 дирхамов.
При доле финансирования 65% максимальная сумма ипотеки составит около 1 300 000 дирхамов. Покупателю нужно будет внести около 700 000 дирхамов, а также оплатить сбор за переоформление в размере около 4% и банковские комиссии.
При покупке второго объекта по той же цене доля финансирования снизится до 60%, а собственные средства вырастут примерно до 800 000 дирхамов.
Абсолютного ограничения на количество финансируемых объектов нет, если покупатель соответствует требованиям. Однако отдельный банк иногда ограничивает число объектов, которые он профинансирует одному человеку, — обычно от двух до шести.
Поэтому работа с несколькими банками может значительно увеличить общую сумму доступного финансирования.
Сама сумма кредита тоже обычно ограничена примерно 10 млн дирхамов в стандартном случае. В исключительных случаях одобрялись кредиты до 20 млн дирхамов.
Комиссия за предварительное одобрение
Для резидентов предварительное одобрение бесплатно во всех банках.
Некоторые банки взимают с нерезидентов около 1 000 дирхамов плюс налог, то есть примерно 250–300 долларов. Это небольшие расходы по сравнению со стоимостью объекта, но их стоит уточнить заранее, поскольку не все банки работают одинаково.
Страхование и андеррайтинг
Страхование жизни по ипотеке обязательно для любой ипотеки в ОАЭ.
Условия андеррайтинга зависят от профиля заявителя. В небольшом числе случаев страховая компания может отказать в выдаче полиса, даже если с самой ипотекой нет принципиальных проблем. Это стоит заранее проверить с консультантом.
Резиденты обычно могут оформить внешний полис вместо страховки банка. Нерезидентам в большинстве случаев нужно использовать полис, предлагаемый банком.
Сколько времени занимает процесс?
Заявка нерезидента обычно рассматривается немного дольше — в основном из-за дополнительных документов, а иногда и необходимости перевода:
- Резиденты: около четырех-шести недель.
- Нерезиденты: около шести-восьми недель, хотя некоторые дела закрываются быстрее.
Документы не на английском языке обычно нужно перевести; это можно организовать в ОАЭ.
Итог
Проживание за пределами ОАЭ не мешает купить недвижимость в Дубае с ипотекой.
Сильная заявка строится на четкой и подтвержденной финансовой картине: подтвержденный доход или владение бизнесом за рубежом, а также стабильная банковская история.
Консультант, знающий банки, работающие в этом сегменте, может направить заявку подходящему кредитору, упростить процесс и повысить шансы на одобрение с первой попытки.
Перед подписанием рекомендуется самостоятельно проверить статус проекта в системе статусов проектов Земельного департамента Дубая (DLD).
Нормативный источник лимитов финансирования — правила Центрального банка ОАЭ по ипотечным кредитам.
Район в фокусе: Dubai Marina
Dubai Marina — один из самых популярных вариантов первой покупки для зарубежных инвесторов благодаря международному бренду и глубокому, ликвидному арендному рынку.
Расположение: 9 | Застройщик: 8 | Концепция: 7 | Цены: 5 | Аренда: 9 | Потенциал роста стоимости: 6 | Ликвидность: 9
Вердикт: международная репутация и спрос на аренду делают Dubai Marina классической точкой входа для инвестора-нерезидента. Однако порог входа здесь выше, чем в более доступных районах freehold, открытых для иностранцев.
Частые вопросы
Можно ли получить ипотеку в Дубае без дохода в ОАЭ? Да. Нерезидентов оценивают по доходу и банковской истории в стране проживания. Обычно достаточно подтверждения работы по найму или владения бизнесом за рубежом.
Какова максимальная доля финансирования для первого объекта? Около 65% стоимости объекта. При покупке следующего объекта она обычно снижается примерно до 60%.
Можно ли получить схему с выплатой только процентов, как при британской ипотеке buy-to-let? Нет. Ипотека в Дубае для нерезидентов предполагает погашение основного долга и процентов с самого начала.
Нужно ли платить только за то, чтобы получить предварительное одобрение? В некоторых банках — да. Обычная комиссия — около 1 000 дирхамов плюс налог.
Сколько рассматривается заявка нерезидента? Обычно от шести до восьми недель, по сравнению с четырьмя-шестью неделями для резидента.
Читайте также
Чтобы получить полную картину, прочитайте наш подробный гид по ипотеке в Дубае.
- Ипотека для владельцев «золотой визы» в Дубае
- Доля финансирования и лимиты кредита в Дубае
- Процесс получения ипотеки в Дубае шаг за шагом
- Услуга Dubai Index по ипотеке и финансированию
Готовы купить недвижимость в Дубае, не будучи резидентом?
Dubai Index сопровождает зарубежных инвесторов на всех этапах покупки — от поиска проекта до знакомства с надежными ипотечными и юридическими специалистами. Свяжитесь с Dubai Index, чтобы начать.
