משכנתא בדובאי למי שאינו תושב: מדריך 2026 לרוכשים מחו״ל

התשובה הקצרה: כן, אפשר

קבלת משכנתא בדובאי למי שאינו תושב היא אפשרית ונגישה יותר מכפי שרוכשים רבים מחו״ל מניחים.

אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שחייבים להתגורר באיחוד האמירויות כדי לקבל משכנתא מקומית. הדבר אינו נכון. בנקים באיחוד האמירויות מעניקים מימון לרוכשים מחו״ל כבר שנים, ומספר הבנקים הפעילים בתחום גדל עם הביקוש הבינלאומי.

ההבדל המרכזי אינו אם אפשר ללוות, אלא כיצד הבנק בוחן את הבקשה.

תושב מול מי שאינו תושב: מה באמת משתנה?

אצל תושב, הבנק בוחן כמעט אך ורק הכנסה שמקורה באיחוד האמירויות: משכורת, הכנסה מעסק או שכר דירה מנכס מקומי.

אצל מי שאינו תושב, הבדיקה עוברת לחיים הפיננסיים במדינת המגורים. הבנקים מבקשים בדרך כלל אחד משני הדברים:

• הוכחה לעבודה כשכיר במדינת המגורים.
• הוכחה לבעלות בעסק, לרבות שיעור ההחזקה בחברה.

בנוסף, הבנק בודק את היתרה הממוצעת ואת העקביות בחשבון האישי. אין הכרח להחזיק סכום עתק. גם יתרה צנועה יחסית, הנשמרת לאורך זמן, עשויה לתמוך בבקשה למימון נכס קטן יותר.

לא כמו משכנתא להשכרה בבריטניה או באירופה

מי שמגיע משוק כמו בריטניה צריך להתאים את ציפיותיו: בדובאי אין בדרך כלל מסלולי תשלום ריבית בלבד או משכנתאות ייעודיות להשכרה עבור מי שאינם תושבים, כפי שנהוג בחלק ממדינות אירופה.

משכנתא היא הלוואה רגילה שבה מחזירים קרן וריבית כבר מהתשלום הראשון. לכן יש לבנות את התקציב לפי ההחזר המלא ולא לפי תשלום ריבית מופחת.

האם הכנסה משכירות בחו״ל נחשבת?

בדרך כלל, הכנסה מנכס המושכר מחוץ לאיחוד האמירויות אינה נכללת בחישוב הזכאות.

הבנק עשוי להתחשב בשכר דירה רק כשהנכס המניב נמצא באיחוד האמירויות. גם אז הוא נוהג להכיר בכ-80% מההכנסה, מתוך הנחה שכ-20% יידרשו לתחזוקה ולדמי ניהול.

בדרך כלל נדרש חוזה שכירות לטווח ארוך הרשום אצל הרשות המתאימה. הכנסה מהשכרה קצרה או מדירת נופש לרוב לא תיחשב.

משכנתא בדובאי למי שאינו תושב: כמה אפשר ללוות?

שיעורי המימון למי שאינם תושבים נמוכים בדרך כלל מאלה של תושבים:

• נכס ראשון: עד כ-65% משווי הנכס.
• נכס שני וכל נכס נוסף: בדרך כלל עד כ-60%.

דוגמה מעשית: רוכש המתגורר בבריטניה מבקש לקנות את דירתו הראשונה בדובאי בשווי 2,000,000 דירהם.

בשיעור מימון של 65%, סכום המשכנתא המרבי יהיה כ-1,300,000 דירהם. הרוכש יצטרך להביא כ-700,000 דירהם, נוסף על עמלת העברת בעלות בשיעור של כ-4% ועל עמלות הבנק.

ברכישת נכס שני באותו מחיר, שיעור המימון ירד ל-60% וההון העצמי יעלה לכ-800,000 דירהם.

אין מגבלה מוחלטת על מספר הנכסים שאפשר לממן, כל עוד הרוכש עומד בתנאי הזכאות. עם זאת, בנק יחיד מגביל לעיתים את מספר הנכסים שהוא יממן לאותו אדם, בדרך כלל לשניים עד שישה.

עבודה עם כמה בנקים עשויה אפוא להגדיל משמעותית את יכולת המימון הכוללת.

גם סכום ההלוואה עצמו מוגבל בדרך כלל לכ-10 מיליון דירהם בתיק רגיל. בפועל אושרו במקרים חריגים הלוואות של עד 20 מיליון דירהם.

עמלת אישור עקרוני

לתושבים, האישור העקרוני ניתן בחינם בכל הבנקים.

חלק מהבנקים גובים ממי שאינם תושבים כ-1,000 דירהם בתוספת מס, שהם כ-250 עד 300 דולר. זו הוצאה קטנה ביחס למחיר הנכס, אך כדאי לברר אותה מראש משום שלא כל הבנקים פועלים באותו אופן.

ביטוח וחיתום

ביטוח חיים למשכנתא הוא חובה בכל משכנתא באיחוד האמירויות.

תנאי החיתום משתנים לפי פרופיל המבקש. במספר קטן של מקרים, חברת הביטוח עשויה לסרב להנפיק פוליסה גם אם אין בעיה מהותית במשכנתא עצמה. כדאי לבדוק זאת מוקדם עם יועץ.

תושבים יכולים בדרך כלל לרכוש פוליסה חיצונית במקום הביטוח של הבנק. מי שאינם תושבים נדרשים ברוב המקרים להשתמש בפוליסה שמציע הבנק.

כמה זמן נמשך התהליך?

בקשה של מי שאינו תושב נמשכת בדרך כלל מעט יותר, בעיקר בשל מסמכים נוספים ולעיתים גם צורך בתרגום:

• תושבים: כארבעה עד שישה שבועות.
• מי שאינם תושבים: כ-שישה עד שמונה שבועות, אם כי תיקים מסוימים נסגרים מהר יותר.

מסמכים שאינם באנגלית יידרשו בדרך כלל לתרגום, שאפשר להסדיר באיחוד האמירויות.

השורה התחתונה

מגורים מחוץ לאיחוד האמירויות אינם מונעים מכם לרכוש נכס ממומן בדובאי.

בקשה חזקה מבוססת על תמונה פיננסית ברורה ומתועדת: הכנסה מאומתת או בעלות בעסק בחו״ל, לצד היסטוריית בנקאות יציבה.

יועץ שמכיר את הבנקים הפעילים בתחום יכול להפנות את הבקשה לגוף המתאים, לייעל את התהליך ולהגדיל את הסיכוי לאישור כבר בניסיון הראשון.

לפני החתימה, מומלץ לבדוק באופן עצמאי את מצב הפרויקט באמצעות מערכת סטטוס הפרויקטים של מחלקת הקרקעות.

המקור הרגולטורי למגבלות המימון הוא תקנות הבנק המרכזי של איחוד האמירויות בנושא משכנתאות.

זרקור על האזור: דובאי מרינה

דובאי מרינה היא אחת הבחירות הנפוצות ביותר לרכישה ראשונה בידי משקיעים מחו״ל, בזכות המותג הבינלאומי שלה ושוק שכירות עמוק ונזיל.

מיקום: 9 | יזם: 8 | קונספט: 7 | תמחור: 5 | שכירות: 9 | פוטנציאל עליית ערך: 6 | נזילות: 9

פסק הדין: המוניטין הבינלאומי והביקוש לשכירות הופכים את דובאי מרינה לנקודת כניסה קלאסית למשקיע שאינו תושב. עם זאת, מחיר הכניסה גבוה מזה שבאזורים נגישים יותר המאפשרים בעלות מלאה לזרים.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל משכנתא בדובאי בלי הכנסה באיחוד האמירויות? כן. מי שאינם תושבים נבדקים לפי ההכנסה וההיסטוריה הבנקאית במדינת המגורים. בדרך כלל מספיקה הוכחה לעבודה כשכיר או לבעלות בעסק בחו״ל.

מהו שיעור המימון המרבי לנכס ראשון? כ-65% משווי הנכס. ברכישת נכס נוסף השיעור יורד בדרך כלל לכ-60%.

האם אפשר לקבל מסלול תשלום ריבית בלבד, כמו משכנתא להשכרה בבריטניה? לא. המשכנתאות בדובאי למי שאינם תושבים כוללות החזר קרן וריבית מההתחלה.

האם משלמים רק כדי לקבל אישור עקרוני? בחלק מהבנקים כן. העמלה המקובלת היא כ-1,000 דירהם בתוספת מס.

כמה זמן נמשכת בקשה של מי שאינו תושב? בדרך כלל שישה עד שמונה שבועות, לעומת ארבעה עד שישה שבועות לתושב.

לקריאה נוספת

לתמונה המלאה קראו את המדריך המקיף למשכנתאות בדובאי.

• משכנתא לבעלי ויזת זהב בדובאי
• שיעורי המימון ומגבלות ההלוואה בדובאי
• תהליך קבלת משכנתא בדובאי, שלב אחר שלב
• שירות המשכנתאות והמימון של דובאי אינדקס

מוכנים לקנות בדובאי בלי להיות תושבים?

דובאי אינדקס מלווה משקיעים מחו״ל בכל שלבי הרכישה, מאיתור הפרויקט ועד לחיבור עם אנשי משכנתאות ומשפט מהימנים. פנו לדובאי אינדקס כדי להתחיל.