משכנתא לבעלי ויזת זהב בדובאי: מה חשוב לדעת

טעות נפוצה

ויזת הזהב של איחוד האמירויות אפשרה לאלפי משקיעים מחו״ל לקבל מעמד תושבות לטווח ארוך, לעיתים בזכות רכישת נכס. עם זאת, מי שמבקשים משכנתא לבעלי ויזת זהב בדובאי מופתעים לעיתים קרובות מהאופן שבו הבנקים בוחנים את הבקשה.

ההנחה הטבעית היא שהוויזה הופכת את המחזיק בה ל"תושב" גם לצורכי משכנתא ומקנה לו תנאי מימון טובים יותר. ההנחה הזאת אינה נכונה, והיא תופסת רוכשים רבים לא מוכנים.

מעמד ויזת הזהב מול מעמד התושבות לצורכי משכנתא

ויזת זהב מעניקה זכויות והטבות שונות הקשורות לתושבות באיחוד האמירויות. עם זאת, הבנקים משתמשים בהגדרה נפרדת ומחמירה יותר כשהם בוחנים משכנתא.

גם אם יש בידיכם ויזת זהב, כל עוד אין לכם מקור הכנסה מקומי הניתן לאימות, הבנק עשוי לסווג אתכם כמי שאינם תושבים לצורכי אשראי.

הדבר נכון גם אם הוויזה ניתנה לכם בזכות הנכס שאותו אתם מבקשים כעת לממן.

מה המשמעות בפועל?

אם אתם בעלי ויזת זהב אך מתגוררים ומתפרנסים מחוץ לאיחוד האמירויות, הבנק יבחן את הכנסותיכם ואת היסטוריית הבנקאות שלכם במדינת המגורים, כפי שהוא עושה אצל כל רוכש מחו״ל.

בפועל:

• שיעור המימון יחושב לפי המגבלות של מי שאינם תושבים: בדרך כלל עד 65% לנכס ראשון ועד 60% לנכס נוסף.
• אימות ההכנסה יתבסס על עבודתכם או על העסק שבבעלותכם מחוץ לאיחוד האמירויות.
• ליתרה ולהתנהלות בחשבון הבנק האישי שלכם יהיה משקל רב יותר מאשר לעצם הבעלות על נכס.

דוגמה מעשית: בעל ויזת זהב המתגורר בגרמניה, מקבל שם משכורת ואינו מחזיק בהכנסה מקומית, רוצה לרכוש דירה שנייה בדובאי בשווי 3,000,000 דירהם.

למרות הוויזה, הבנק מסווג אותו כמי שאינו תושב. לכן שיעור המימון המרבי יהיה כ-60%, כלומר 1,800,000 דירהם. הזכאות תיבדק לפי תלושי השכר ותדפיסי הבנק מגרמניה.

זהו שינוי חדש יחסית בגישת חלק מהבנקים, ועדיין אינו מוכר לכל הרוכשים מחו״ל.

השוואה בין תושב לבין בעל ויזת זהב ללא הכנסה מקומית

היתרון של מעמד תושב מתרכז בעיקר ברכישת הנכס הראשון. בנכס שני או נוסף, שתי הקבוצות מוגבלות בדרך כלל לשיעור מימון של 60%.

דוגמה נוספת: בעל ויזת זהב עובר להתגורר בדובאי ומתחיל לעבוד בחברה מקומית. לאחר שישה חודשים של קבלת משכורת לחשבון מקומי, הוא יכול להגיש בקשת משכנתא על בסיס הכנסה של תושב.

אם מדובר בנכס ראשון בשווי 3,000,000 דירהם, ההון העצמי הנדרש עשוי לרדת מכ-1,050,000 דירהם לכ-600,000 דירהם, הפרש של 450,000 דירהם. הוויזה לא השתנתה; מקור ההכנסה הוא שהשתנה.

בנכס שני, הפער מצטמצם מאוד משום ששיעור המימון המרבי של שתי הקבוצות הוא 60%.

האם עדיין כדאי לבקש משכנתא לבעלי ויזת זהב בדובאי?

בהחלט. אינכם מנועים מקבלת מימון. הבנק פשוט עשוי לבחון אתכם לפי המסגרת החלה על מי שאינם תושבים, מסגרת שנעשתה נגישה הרבה יותר בשנים האחרונות.

בעלי ויזת זהב רבים מקבלים מדי שנה משכנתאות בתנאים המתאימים לפרופיל הזה.

המסקנה המעשית

תכנון רכישה ממומנת כבעלי ויזת זהב מתחיל בסיווג נכון של מעמדכם, עוד לפני שאתם מתאהבים בנכס.

אל תניחו שעצם החזקת הוויזה תשנה את תנאי ההלוואה. הכינו את המסמכים שנדרשים בדרך כלל מרוכשים שאינם תושבים: הוכחת שכר או בעלות בעסק בחו״ל ותדפיסי בנק אישיים מסודרים.

יועץ המתמחה בתיקים של משקיעים מחו״ל ובעלי ויזת זהב יוכל להסביר לכם היכן אתם עומדים לפני תחילת החיפוש.

המקור הרשמי לתנאי הזכאות ולספי ההשקעה העדכניים הוא עמוד ויזת הזהב של ממשלת איחוד האמירויות.

זרקור על האזור: פאלם ג׳ומיירה

פאלם ג׳ומיירה הוא אחד היעדים הנפוצים ביותר בקרב רוכשים המבקשים לקבל ויזת זהב. נכסים רבים באזור עוברים בקלות את רף ההשקעה של 2,000,000 דירהם, והאזור נהנה ממותג בינלאומי חזק.

מיקום: 10 | יזם: 8 | קונספט: 9 | תמחור: 3 | שכירות: 8 | פוטנציאל עליית ערך: 6 | נזילות: 5

פסק הדין: היוקרה והמיקום של פאלם ג׳ומיירה כמעט חסרי תחרות, ועל כך רוכשי ויזת הזהב משלמים. מחיר הכניסה הגבוה מצמצם את הנגישות, במיוחד כשמחשבים את ההון העצמי לפי מגבלות המימון של מי שאינם תושבים.

שאלות נפוצות

האם ויזת זהב הופכת אותי לתושב לצורכי משכנתא? לא. הבנקים מגדירים תושבות לצורכי אשראי לפי הכנסה מקומית הניתנת לאימות. ויזת זהב לבדה אינה משנה בהכרח את סיווג הבקשה.

האם אפשר לקבל שיעור מימון של תושב בלי עבודה באיחוד האמירויות? בדרך כלל לא ברכישת נכס ראשון. ללא הכנסה מקומית, הבנק עשוי להגביל את המימון לכ-65%. בנכס שני, גם תושבים וגם מי שאינם תושבים מוגבלים בדרך כלל ל-60%.

האם משנה שהוויזה ניתנה בזכות הנכס שאותו אני מממן? לא. אם אין לכם מקור הכנסה מקומי נפרד וניתן לאימות, הבנק עדיין עשוי לסווג אתכם כמי שאינם תושבים.

האם הכנסה מקומית בעתיד יכולה לשפר את התנאים? כן. אם תקימו חברה באיחוד האמירויות או תתחילו לעבוד בתפקיד מקומי ותציגו הכנסה עקבית, ייתכן שתהיו זכאים לתנאי תושב ברכישה עתידית.

לקריאה נוספת

לתמונה המלאה קראו את המדריך המקיף למשכנתאות בדובאי.

• משכנתא בדובאי למי שאינו תושב
• משכנתא באמצעות חברה באיחוד האמירויות
• שיעורי המימון ומגבלות ההלוואה בדובאי
• שירות המשכנתאות והמימון של דובאי אינדקס

מתכננים לרכוש נכס באמצעות ויזת זהב?

דובאי אינדקס עובדת מדי יום עם בעלי ויזת זהב ומשקיעים מחו״ל ומסייעת להתאים בין הנכס לבין מסלול המימון. פנו לדובאי אינדקס כדי לבחון את האפשרויות שלכם.