משכנתא באמצעות חברה באיחוד האמירויות: שני תרחישים שונים לחלוטין
המונח "משכנתא באמצעות חברה באיחוד האמירויות" עשוי לתאר שני מצבים שונים, והבלבול ביניהם עלול לעלות ביוקר.
משקיעים מחו״ל, ובייחוד מי שרגילים להחזיק נכסים בבריטניה או באירופה באמצעות חברה לצורכי מס, מבקשים לעיתים לפעול באופן דומה בדובאי.
בפועל, צריך להבחין בין:
- רכישת נכס הרשום על שם החברה.
- שימוש בהכנסה שהחברה משלמת לבעליה כדי לקבל משכנתא אישית.
שני המסלולים פועלים באופן שונה מאוד.
הקמת חברה עשויה לשנות את סיווג התושבות
עבור בעלי עסקים מחו״ל, אחת ההפתעות היא שהקמת חברה באיחוד האמירויות אינה רק דרך ליצור הכנסה מקומית. היא עשויה לשנות גם את האופן שבו הבנק מסווג את המבקש.
חברה מקומית מלווה בדרך כלל באשרת שהייה באיחוד האמירויות. לכן הבנקים נוטים לסווג את בעל החברה כתושב לצורכי משכנתא, גם אם הוא אינו מתגורר במדינה במשרה מלאה.
מבחינת הבנק, בעל חברה מקומית נחשב למי שעשויה להיות לו הכנסה שמקורה באיחוד האמירויות. לכן הבדיקה אינה מתבססת עוד בעיקר על ההכנסה ועל חשבון הבנק במדינת המגורים.
המנגנון הזה שונה מוויזת זהב שהתקבלה בעקבות השקעה בנדל״ן. ויזת זהב לבדה אינה הופכת אדם לתושב לצורכי משכנתא, כל עוד אין לו הכנסה מקומית נפרדת וניתנת לאימות.
אשרת שהייה הנלווית לחברה מקומית זוכה ליחס אחר, משום שהחברה עצמה נתפסת כראיה לקיומה של הכנסה מקומית. אלה שני סוגי אשרות היוצרים תוצאות שונות, ולא מצב שבו כל אשרה של איחוד האמירויות מעניקה אותו מעמד.
תרחיש ראשון: תשלום משכורת לעצמכם
בעל חברה באיחוד האמירויות יכול לשלם לעצמו משכורת, גמול מנהלים או משיכה חודשית קבועה לחשבון האישי.
במסלול הזה:
- נדרשים בדרך כלל לפחות שישה חודשים של תדפיסי חשבון אישיים, המראים שההכנסה מופקדת באופן עקבי.
- הבנקים בדרך כלל אינם דורשים לראות את הדוחות הכספיים, המחזור או הרווחיות של החברה.
- שיעור המימון המרבי המקובל הוא בדרך כלל עד 60% משווי הנכס.
דוגמה מעשית: יועץ עצמאי מקים חברה באזור חופשי באיחוד האמירויות ומעביר לעצמו 25,000 דירהם בחודש לחשבון האישי.
לאחר שישה חודשים של הפקדות עקביות, הוא מבקש משכנתא לדירה בשווי 1,500,000 דירהם. בשיעור מימון של 60%, הבנק עשוי לאשר עד 900,000 דירהם.
ההחלטה תתבסס על הפעילות בחשבון האישי ולא על המחזור של החברה.
תרחיש שני: רכישת הנכס על שם החברה
כאן הרף גבוה הרבה יותר.
הבנק לא יממן רכישה על שם חברה רק משום שאדם מסוים מחזיק בחברה או מנהל אותה ומקבל ממנה הכנסה. אם המשכנתא ניתנת לאדם פרטי, גם הנכס צריך להיות רשום על שמו הפרטי ולא על שם התאגיד.
עם זאת, תושב המחזיק בחברה ותיקה באיחוד האמירויות, בדרך כלל בת יותר משלוש שנים, בעלת רווחיות יציבה, משרד פעיל ומחזור משמעותי, עשוי לקבל מימון שבו החברה עצמה רשומה כבעלת הנכס.
זהו תיק מתקדם יותר, המחייב היסטוריית פעילות ארוכה וחזקה. הדרישות המדויקות משתנות מבנק לבנק, ולכן כדאי לבדוק אותן מראש מול הבנק או מול יועץ משכנתאות.
| נתון | מסלול משכורת אישית | בעלות הרשומה על שם החברה |
|---|---|---|
| מי עשוי להיות זכאי | בעל חברה מקומית המשלם לעצמו בקביעות | תושב המחזיק בחברה מבוססת |
| ותק החברה הנדרש | לא נקבע ותק מסוים | בדרך כלל יותר משלוש שנים |
| מה הבנק בודק | שישה חודשי תדפיסים אישיים | רווח, מחזור, משרד ומבנה הפעילות |
| על שם מי רשום הנכס | האדם הפרטי | החברה |
| שיעור מימון מרבי מקובל | עד 60% | נקבע לפי התיק ובדרך כלל שמרני יותר |
ומה לגבי חברה ללא משרד פיזי?
עסקים המתנהלים מרחוק ומבנים עסקיים של פרילנסרים נפוצים יותר ויותר בדובאי, והבנקים התאימו את עצמם למציאות הזאת.
גם חברה ללא משרד ייעודי יכולה לתמוך בבקשת משכנתא, במיוחד כשמחיר הנכס נמוך מ-5 מיליון דירהם.
בנכסים יקרים יותר, היעדר משרד פיזי עלול להקשות על התהליך. עם זאת, מחזור חזק והיסטוריית בנקאות עקבית עדיין עשויים לאפשר את אישור העסקה.
השורה התחתונה
חברה באיחוד האמירויות יכולה ליצור כמה מסלולים למימון:
- שינוי סיווג המבקש מתושב חוץ לתושב לצורכי משכנתא.
- יצירת הכנסה אישית מוכרת באמצעות משכורת או משיכה חודשית.
- במקרים של חברה ותיקה ומבוססת, רכישת הנכס ורישומו על שם החברה עצמה.
אלה מנגנונים שונים בעלי דרישות שונות. בלבול ביניהם הוא טעות נפוצה ויקרה. לפני הקמת מבנה עסקי, כדאי להתייעץ עם איש מקצוע כדי לוודא שהחברה שתוקם אכן תומכת בתוצאת המימון הרצויה.
אם הנכס נמצא בבנייה, מומלץ לבדוק את ההתקדמות הרשומה באמצעות מערכת סטטוס הפרויקטים של מחלקת הקרקעות לפני שמעבירים כספים נוספים מהחברה.
לצורך הערכת עמלות ההעברה ורישום המשכנתא אפשר להשתמש במחשבון העמלות הרשמי.
זרקור על האזור: ביזנס ביי
השילוב של נכסי מגורים ומסחר הופך את ביזנס ביי לבחירה טבעית עבור בעלות תאגידית. האזור נהנה מביקוש יציב מצד שוכרים עסקיים, תכונה הרלוונטית במיוחד לרכישה באמצעות חברה.
מיקום: 8 | יזם: 7 | קונספט: 6 | תמחור: 7 | שכירות: 8 | פוטנציאל עליית ערך: 6 | נזילות: 8
פסק הדין: המיקום המרכזי והביקוש העקבי מצד שוכרים הופכים את ביזנס ביי לאחת הבחירות המתאימות יותר למימון נכס הרשום על שם חברה, לאחר שהמבקש עומד בדרישת הוותק והפעילות שהבנקים מציבים.
שאלות נפוצות
האם אפשר לרכוש נכס בדובאי על שם חברה מקומית? כן, אך רק בתנאים מסוימים. בדרך כלל נדרש להיות תושב ולהחזיק בחברה הפעילה יותר משלוש שנים, בעלת רווח ומחזור יציבים. חברה חדשה או חברה זרה לרוב לא תוכל לקבל מימון ישיר לנכס הרשום על שמה.
האם הבנק בודק את מחזור החברה אם אני מקבל ממנה משכורת אישית? בדרך כלל לא, אם הבקשה נבחנת לפי הפעילות בחשבון האישי. מרבית הבנקים מסתפקים בשישה חודשי תדפיסים המראים הכנסה קבועה.
האם הקמת חברה מקומית הופכת אותי אוטומטית לתושב לצורכי משכנתא? בדרך כלל כן, משום שחברה מקומית מגיעה לרוב עם אשרת שהייה והבנק רואה בכך ראיה להכנסה שמקורה באיחוד האמירויות. זה שונה מוויזת זהב שהתקבלה בעקבות השקעה בנכס, שאינה משנה לבדה את סיווג המשכנתא.
האם אפשר לקבל משכנתא אם לחברה אין משרד פיזי? כן, במיוחד כשמדובר בנכס שמחירו נמוך מ-5 מיליון דירהם. בנכסים יקרים יותר התהליך מורכב יותר, אך מחזור חזק והתנהלות בנקאית עקבית עשויים להספיק.
לקריאה נוספת
לתמונה המלאה קראו את המדריך המקיף למשכנתאות בדובאי.
- משכנתא בדובאי למי שאינו תושב
- למה כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות בדובאי
- שיעורי המימון ומגבלות ההלוואה בדובאי
- שירות המשכנתאות והמימון של דובאי אינדקס
מתכננים לרכוש נכס באמצעות חברה?
דובאי אינדקס מסייעת לבעלי עסקים וליזמים לבנות את מבנה הרכישה והמימון המתאים כבר מהשלב הראשון. פנו לדובאי אינדקס לפני הקמת המבנה העסקי.
