الإجابة المختصرة: نعم، ذلك ممكن
الحصول على تمويل عقاري في دبي لغير المقيمين أمر ممكن، وأكثر سهولة مما يعتقد كثير من المشترين من الخارج.
من الأخطاء الشائعة الاعتقاد بأنه يجب الإقامة في الإمارات للحصول على تمويل عقاري محلي. وهذا غير صحيح. فالبنوك في الإمارات تقدّم التمويل للمشترين من الخارج منذ سنوات، وقد ازداد عدد البنوك العاملة في هذا المجال مع نمو الطلب الدولي.
الفرق الرئيسي ليس في إمكانية الاقتراض، بل في طريقة تقييم البنك للطلب.
المقيم مقابل غير المقيم: ما الذي يتغير فعلًا؟
بالنسبة للمقيم، يقيّم البنك بشكل شبه حصري الدخل الذي مصدره الإمارات: الراتب، أو دخل النشاط التجاري، أو إيجار عقار محلي.
أما بالنسبة لغير المقيم، فينتقل التقييم إلى وضعه المالي في بلد إقامته. وتطلب البنوك عادةً أحد أمرين:
- إثبات العمل كموظف في بلد الإقامة.
- إثبات ملكية نشاط تجاري، بما في ذلك نسبة الملكية في الشركة.
إضافةً إلى ذلك، يراجع البنك متوسط الرصيد وانتظام الحساب الشخصي. ولا يلزم امتلاك مبلغ ضخم؛ فحتى الرصيد المتواضع نسبيًا، إذا حوفظ عليه لفترة طويلة، قد يدعم طلب تمويل عقار أصغر.
| المعيار | المقيم في الإمارات | غير المقيم |
|---|---|---|
| الدخل الذي يُقيَّم | راتب أو نشاط تجاري أو إيجار في الإمارات | راتب أو نشاط تجاري في بلد الإقامة |
| نسبة التمويل للعقار الأول | حتى 80% (حتى 70% لعقار بـ 5 ملايين درهم فأكثر) | حتى 65% |
| نسبة التمويل للعقار الثاني | حتى 60% | حتى 60% |
| رسوم الموافقة المبدئية | مجانية في جميع البنوك | أحيانًا نحو 1,000 درهم بالإضافة إلى الضريبة |
| مدة الإجراءات | من أربعة إلى ستة أسابيع | من ستة إلى ثمانية أسابيع |
ليس مثل تمويل العقارات التأجيرية في المملكة المتحدة أو أوروبا
على القادمين من أسواق مثل المملكة المتحدة تعديل توقعاتهم: فلا تتوفر في دبي عادةً خيارات سداد الفائدة فقط أو تمويلات عقارية مخصصة للعقارات التأجيرية لغير المقيمين، كما هو معتاد في بعض الدول الأوروبية.
فالتمويل العقاري قرض اعتيادي يُسدَّد فيه أصل القرض والفائدة منذ القسط الأول. لذلك يجب بناء الميزانية على أساس القسط الكامل، وليس على أساس قسط فائدة مخفّض.
هل يُحتسب دخل الإيجار من الخارج؟
عادةً لا يُدرج دخل العقار المؤجّر خارج الإمارات في حساب الأهلية.
وقد يأخذ البنك الإيجار في الاعتبار فقط عندما يكون العقار المدرّ للدخل في الإمارات. وحتى في هذه الحالة، يعترف عادةً بنحو 80% من الدخل، على افتراض أن نحو 20% ستُخصَّص للصيانة ورسوم الإدارة.
ويُشترط عادةً وجود عقد إيجار طويل الأمد مسجّل لدى الجهة المختصة. أما دخل الإيجار قصير الأمد أو بيوت العطلات فلا يُحتسب في الغالب.
التمويل العقاري في دبي لغير المقيمين: كم يمكنك أن تقترض؟
نسب التمويل لغير المقيمين أقل عادةً من نسب المقيمين:
- العقار الأول: حتى نحو 65% من قيمة العقار.
- العقار الثاني وأي عقار إضافي: عادةً حتى نحو 60%.
مثال عملي: مشترٍ يقيم في المملكة المتحدة يرغب في شراء شقته الأولى في دبي بقيمة 2,000,000 درهم.
بنسبة تمويل 65%، سيكون الحد الأقصى للتمويل نحو 1,300,000 درهم. وسيتعيّن على المشتري توفير نحو 700,000 درهم، إضافةً إلى رسوم نقل الملكية البالغة نحو 4% ورسوم البنك.
وعند شراء عقار ثانٍ بالسعر نفسه، ستنخفض نسبة التمويل إلى 60% وسترتفع الدفعة المقدمة إلى نحو 800,000 درهم.
لا يوجد حد مطلق لعدد العقارات التي يمكن تمويلها ما دام المشتري يستوفي شروط الأهلية. ومع ذلك، قد يحدّ بنك واحد أحيانًا عدد العقارات التي يموّلها للشخص نفسه، عادةً بين عقارين وستة عقارات.
ولذلك فإن التعامل مع عدة بنوك قد يزيد بشكل كبير من القدرة التمويلية الإجمالية.
كما أن مبلغ القرض نفسه محدود عادةً بنحو 10 ملايين درهم في الملف الاعتيادي. وفي حالات استثنائية اعتُمدت قروض تصل إلى 20 مليون درهم.
رسوم الموافقة المبدئية
بالنسبة للمقيمين، تُمنح الموافقة المبدئية مجانًا في جميع البنوك.
وتفرض بعض البنوك على غير المقيمين نحو 1,000 درهم بالإضافة إلى الضريبة، أي ما يعادل نحو 250 إلى 300 دولار. وهي تكلفة صغيرة مقارنةً بسعر العقار، لكن يُستحسن التحقق منها مسبقًا لأن البنوك لا تعمل جميعها بالطريقة نفسها.
التأمين والاكتتاب
التأمين على الحياة المرتبط بالتمويل العقاري إلزامي في كل تمويل عقاري في الإمارات.
وتختلف شروط الاكتتاب بحسب ملف مقدّم الطلب. وفي عدد قليل من الحالات، قد ترفض شركة التأمين إصدار وثيقة حتى لو لم تكن هناك مشكلة جوهرية في التمويل العقاري نفسه. لذا يُنصح بمراجعة ذلك مبكرًا مع مستشار.
ويمكن للمقيمين عادةً شراء وثيقة خارجية بدلًا من تأمين البنك، بينما يُطلب من غير المقيمين في معظم الحالات استخدام الوثيقة التي يقدّمها البنك.
كم تستغرق الإجراءات؟
يستغرق طلب غير المقيم عادةً وقتًا أطول قليلًا، ويعود ذلك أساسًا إلى المستندات الإضافية وأحيانًا الحاجة إلى الترجمة:
- المقيمون: نحو أربعة إلى ستة أسابيع.
- غير المقيمين: نحو ستة إلى ثمانية أسابيع، وإن كانت بعض الملفات تُنجز بشكل أسرع.
وعادةً ما تتطلب المستندات غير المكتوبة بالإنجليزية ترجمة، ويمكن ترتيب ذلك في الإمارات.
الخلاصة
الإقامة خارج الإمارات لا تمنعك من شراء عقار ممول في دبي.
فالطلب القوي يستند إلى صورة مالية واضحة وموثّقة: دخل مُثبت أو ملكية نشاط تجاري في الخارج، إلى جانب سجل بنكي مستقر.
ويمكن للمستشار الذي يعرف البنوك العاملة في هذا المجال توجيه طلبك إلى الجهة المناسبة، وتسهيل الإجراءات، وزيادة فرص الموافقة من المحاولة الأولى.
قبل التوقيع، يُنصح بالتحقق بشكل مستقل من حالة المشروع عبر نظام حالة المشاريع التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
المرجع التنظيمي لحدود التمويل هو أنظمة مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي الخاصة بالقروض العقارية.
تسليط الضوء على المنطقة: دبي مارينا
تُعدّ دبي مارينا (Dubai Marina) من أكثر الخيارات شيوعًا للشراء الأول بين المستثمرين من الخارج، بفضل علامتها الدولية وسوق الإيجار العميقة وعالية السيولة فيها.
الموقع: 9 | المطور: 8 | المفهوم: 7 | التسعير: 5 | الإيجار: 9 | إمكانات ارتفاع القيمة: 6 | السيولة: 9
الحكم: السمعة الدولية والطلب على الإيجار يجعلان دبي مارينا نقطة دخول كلاسيكية للمستثمر غير المقيم. ومع ذلك، فإن سعر الدخول أعلى منه في مناطق التملّك الحر الأكثر سهولة والمتاحة للأجانب.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري في دبي دون دخل في الإمارات؟ نعم. يُقيَّم غير المقيمين على أساس دخلهم وسجلهم البنكي في بلد إقامتهم. وعادةً يكفي إثبات العمل كموظف أو ملكية نشاط تجاري في الخارج.
ما هي نسبة التمويل القصوى للعقار الأول؟ نحو 65% من قيمة العقار. وعند شراء عقار إضافي تنخفض النسبة عادةً إلى نحو 60%.
هل يمكنني الحصول على خيار سداد الفائدة فقط، كما في تمويل العقارات التأجيرية في المملكة المتحدة؟ لا. التمويل العقاري في دبي لغير المقيمين يشمل سداد أصل القرض والفائدة منذ البداية.
هل يجب أن أدفع لمجرد الحصول على الموافقة المبدئية؟ في بعض البنوك نعم. والرسوم المعتادة نحو 1,000 درهم بالإضافة إلى الضريبة.
كم يستغرق طلب غير المقيم؟ عادةً من ستة إلى ثمانية أسابيع، مقارنةً بأربعة إلى ستة أسابيع للمقيم.
قراءات إضافية
للاطلاع على الصورة الكاملة، اقرأ دليلنا الشامل للتمويل العقاري في دبي.
- التمويل العقاري لحاملي الإقامة الذهبية في دبي
- نسب التمويل وحدود القرض في دبي
- إجراءات التمويل العقاري في دبي خطوة بخطوة
- خدمة التمويل العقاري من دبي إندكس
هل أنت مستعد للشراء في دبي دون أن تكون مقيمًا؟
ترافق دبي إندكس (Dubai Index) المستثمرين من الخارج في جميع مراحل الشراء، من العثور على المشروع حتى التواصل مع مختصين موثوقين في التمويل العقاري والشؤون القانونية. تواصل مع دبي إندكس للبدء.
