لماذا من المهم معرفة نسبة التمويل قبل البدء في البحث عن عقار؟
نسبة التمويل العقاري في دبي (نسبة القرض إلى القيمة، LTV) هي النسبة من قيمة العقار التي يكون البنك مستعدًا لإقراضك إياها. وهي تحدّد مقدار المبلغ الذاتي الذي ستحتاج إلى توفيره في بداية الصفقة.
ومعرفة نسبة التمويل المتوقعة قبل البدء في البحث توفّر الوقت، وتجنّبك العثور على عقار يناسبك ثم اكتشاف أنك لا تستطيع تمويله بالنسبة التي كنت تعتمد عليها.
نسبة التمويل العقاري في دبي بنظرة سريعة
| ملف المشتري | العقار الأول | العقار الثاني وما بعده |
|---|---|---|
| مقيم، عقار سعره أقل من 5 ملايين درهم | حتى 80% | حتى 60% |
| مقيم، عقار سعره 5 ملايين درهم فأكثر | حتى 70% | حتى 60% |
| غير مقيم، بأي سعر للعقار | حتى 65% | حتى 60% |
حدود التمويل للمقيمين في الإمارات
بالنسبة للمقيمين، تُحدَّد نسبة التمويل أساسًا وفق سعر العقار وما إذا كان هذا هو تمويلهم العقاري الأول:
- عقار أول سعره أقل من 5 ملايين درهم: حتى 80%.
- عقار أول سعره 5 ملايين درهم فأكثر: حتى 70%.
- عقار ثانٍ وأي عقار إضافي، بأي سعر: حتى 60%.
لا يوجد من حيث المبدأ سقف لقيمة العقار نفسه. فالمشتري الذي يملك دخلًا كافيًا يمكنه مثلًا الحصول على تمويل بنسبة 70% حتى لعقار بقيمة 40 أو 50 مليون درهم، طالما أن دخله يتيح له الوفاء بالأقساط.
مثال عملي: قد يحصل مقيم يشتري شقته الأولى بسعر 4,000,000 درهم على تمويل يصل إلى 80%. سيكون مبلغ التمويل 3,200,000 درهم، والدفعة المقدمة المطلوبة 800,000 درهم.
وإذا اختار المشتري نفسه بدلًا من ذلك فيلا بقيمة 6,000,000 درهم، فستنخفض نسبة التمويل القصوى إلى 70% لأن سعر العقار تجاوز حد 5 ملايين درهم. وفي هذه الحالة سيكون الحد الأقصى للقرض 4,200,000 درهم والدفعة المقدمة المطلوبة 1,800,000 درهم.
حدود التمويل لغير المقيمين
تُطبَّق حدود أكثر صرامة على المشترين غير المقيمين في الإمارات:
- العقار الأول: حتى 65%.
- العقار الثاني وأي عقار إضافي: حتى 60%.
من حيث المبدأ، لا يوجد حد لعدد العقارات الممولة التي يمكن لغير المقيم امتلاكها. لكن عمليًا يضع كل بنك حدًا خاصًا به، يتراوح غالبًا بين عقارين وستة عقارات لكل عميل.
ولأن الحدود تختلف من بنك إلى آخر، فإن توزيع القروض على عدة جهات تمويلية قد يزيد بشكل كبير من القدرة التمويلية الإجمالية.
الحد الأقصى لمبالغ القروض
إلى جانب نسبة التمويل، تفرض البنوك أحيانًا سقفًا على إجمالي مبلغ القرض، خاصةً لغير المقيمين.
ومعظم التمويلات العقارية في هذه الفئة محدودة بنحو 10 ملايين درهم، وإن كانت قروض تصل إلى 20 مليون درهم قد اعتُمدت في حالات قوية بشكل خاص. أما التمويلات العقارية للمقيمين فلا تخضع عادةً للسقف الصارم نفسه.
حدود العمر وتأثيرها في مدة القرض
نسبة التمويل ليست العامل الوحيد الذي يحدّد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه. فعمرك عند نهاية مدة التمويل يؤثر أيضًا في مدة القرض التي سيوافق عليها البنك.
| نوع مقدّم الطلب | العمر الذي يجب أن ينتهي عنده القرض |
|---|---|
| الموظفون | 65، وفي بعض البنوك حتى 70 |
| أصحاب الأعمال الحرة والأنشطة التجارية | 70 |
| غير المقيمين | 65؛ وتسمح بعض البنوك بحتى 70 لأصحاب الأعمال الحرة، وقلة منها تحدّده بـ 60 |
إذا كنت قريبًا من الحد الأقصى للعمر، فقد يوافق البنك على مدة سداد أقصر. وهذا يرفع القسط الشهري وقد يقلّل إجمالي مبلغ القرض الذي يمكنك الحصول عليه.
الخلاصة
تعتمد نسبة التمويل وقدرتك على الاقتراض على مزيج من أربعة عوامل: وضع الإقامة، وقيمة العقار، وعدد العقارات التي اشتريتها بالفعل، وعمرك.
وتوضيح هذه العوامل الأربعة قبل بدء البحث، ويُفضَّل عبر الموافقة المبدئية، سيمنحك موقفًا تفاوضيًا أقوى أمام البائعين والمطورين.
تستند نسب التمويل الخاصة بالمقيمين إلى أنظمة مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي الخاصة بالقروض العقارية، والتعميم رقم 31/2013 وتعديلاته اللاحقة. ويحق للبنك أن يكون أكثر تحفظًا من هذه الحدود، لكن لا يحق له تقديم نسبة تمويل أعلى منها. أما حدود غير المقيمين وسقوف مبالغ القروض فتعكس الممارسات المعتادة لدى البنوك وليست منصوصًا عليها في الأنظمة، ولذلك قد تختلف من بنك إلى آخر.
تسليط الضوء على المنطقة: دبي هيلز استيت
تُعدّ دبي هيلز استيت (Dubai Hills Estate) منطقة راسخة ومتوازنة لا تعاني من نقاط ضعف غير اعتيادية، ولذلك يمكن أن تكون مقياسًا جيدًا لسيناريوهات التمويل الشائعة في دبي.
الموقع: 8 | المطور: 9 | المفهوم: 8 | التسعير: 7 | الإيجار: 7 | إمكانات ارتفاع القيمة: 7 | السيولة: 7
الحكم: لأن المنطقة لا تستهدف بوضوح نوعًا واحدًا فقط من المشترين، فإنها تتيح لك التحقق مما إذا كانت حسابات التمويل لديك واقعية، قبل افتراض أن منطقة أكثر تخصصًا ستتصرف بالطريقة نفسها.
الأسئلة الشائعة
ما هي نسبة التمويل القصوى التي يمكن الحصول عليها لعقار في دبي؟ حتى 80% للمقيم الذي يشتري عقارًا أول سعره أقل من 5 ملايين درهم، وهي أعلى نسبة تمويل متاحة. ويمكن لغير المقيم الحصول على ما يصل إلى 65% للعقار الأول.
هل يشير حد 5 ملايين درهم إلى سعر العقار أم إلى مبلغ القرض؟ إلى سعر العقار الكامل. فإذا تجاوز سعره 5 ملايين درهم، تنخفض نسبة التمويل القصوى للعقار الأول للمقيم من 80% إلى 70%، حتى لو طلب المشتري قرضًا أصغر.
لماذا تنخفض نسبة التمويل في العقار الثاني؟ تعتبر البنوك شراء عقار ثانٍ أو إضافي صفقة أعلى مخاطرة، ولذلك تحدّ التمويل بنسبة 60%، بصرف النظر عن وضع الإقامة أو سعر العقار.
هل يمكن أن يؤثر العمر في مبلغ القرض وليس فقط في الأهلية؟ نعم. فمدة السداد الأقصر ترفع القسط الشهري، وبالتالي قد تقلّل الحد الأقصى لمبلغ القرض حتى لو لم تتغير نسبة التمويل نفسها.
قراءات إضافية
للاطلاع على الصورة الكاملة، اقرأ دليلنا الشامل للتمويل العقاري في دبي.
- التمويل العقاري في دبي لغير المقيمين
- التمويل العقاري للعقارات على الخارطة في دبي
- إجراءات التمويل العقاري في دبي خطوة بخطوة
- خدمة التمويل العقاري من دبي إندكس
هل تريد أن تعرف بالضبط كم يمكنك أن تقترض؟
تساعد دبي إندكس (Dubai Index) المشترين على فهم نسبة التمويل وميزانيتهم الحقيقية قبل أن يبدأوا في معاينة العقارات. تواصل مع دبي إندكس للحصول على صورة واضحة لخيارات التمويل المتاحة لك.
