تمويل العقارات على الخارطة لم يعد أمرًا نادرًا
في السابق كان من الصعب الحصول على تمويل عقاري للعقارات على الخارطة في دبي، أي لعقار لا يزال قيد الإنشاء، لكن الوضع تغيّر.
مع انتقال خطط السداد إلى هياكل مثل 70/30 أو 80/20 أو 90/10، حيث يُدفع معظم السعر خلال فترة البناء ولا يتبقى سوى رصيد أصغر عند التسليم، رأت البنوك فرصة ووسّعت نشاطها في هذا المجال.
| خطة السداد | الدفع خلال البناء | الدفع عند التسليم |
|---|---|---|
| 70/30 | 70% | 30% |
| 80/20 | 80% | 20% |
| 90/10 | 90% | 10% |
الشرطان الأساسيان للحصول على تمويل عقاري للعقارات على الخارطة في دبي
قبل أن ينظر البنك في تمويل عقار على الخارطة، يجب عادةً استيفاء شرطين:
- أن يكون المشتري قد دفع بالفعل 50% على الأقل من سعر العقار.
- أن تتجاوز نسبة إنجاز المشروع 50%، وفقًا للسجلات الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
بعد استيفاء الشرطين، قد يموّل البنك الرصيد المتبقي. ومع ذلك، يُمنح التمويل عادةً فقط لمشاريع كبار المطورين المدرجين في قائمة المطورين المعتمدين لدى البنك. وعادةً ما يُدرج كبار المطورين الرئيسيين مثل إعمار (Emaar) وداماك (DAMAC) في هذه القوائم، لكن لكل بنك قائمته الخاصة، لذا يُستحسن التحقق مسبقًا مما إذا كان المشروع الذي اخترته مدرجًا فيها.
أما المطورون الصغار أو الجدد فلا يُدرجون عادةً في هذه القوائم. وفي معظم الحالات يقتصر التمويل على العقارات الواقعة في دبي، ويستهدف المقيمين بشكل أساسي وليس المشترين غير المقيمين.
كيف تتم الأقساط خلال فترة البناء؟
أثناء بناء المشروع، يصرف البنك المبلغ على مراحل وفقًا لمراحل الإنجاز وطلبات الدفع الصادرة عن المطور.
لذلك يدفع المشتري الفائدة فقط على المبلغ الذي صُرف فعليًا، وليس على كامل القرض المعتمد.
مثال عملي: يشتري مشترٍ وحدة بقيمة 2,000,000 درهم وفق خطة 80/20، وقد دفع بالفعل للمطور 1,000,000 درهم، أي 50% من سعر العقار.
عندما يطلب المطور دفعة إضافية بنسبة 10%، يصرف البنك 200,000 درهم. وحتى صرف الدفعة التالية، تُحتسب الفائدة فقط على مبلغ 200,000 درهم المصروف، وليس على كامل قيمة العقار.
ومع كل مرحلة إنجاز لاحقة يصرف البنك دفعة جديدة، وتُحتسب الفائدة على المبلغ التراكمي المصروف. وبعد اكتمال المشروع ونقل الملكية، ينتقل القرض إلى جدول سداد اعتيادي يشمل أصل القرض والفائدة.
مثال على خطة 60/40: يشتري مشترٍ وحدة بقيمة 3,000,000 درهم ويدفع للمطور 60%، أي 1,800,000 درهم، وفقًا لتقدّم أعمال البناء.
بعد فحص المشروع والتأكد من وصوله إلى نسبة إنجاز 65%، يموّل البنك نسبة 40% المتبقية، أي 1,200,000 درهم، عند التسليم.
ولأن المبلغ يُصرف دفعةً واحدة بعد الإنجاز وليس على دفعات خلال البناء، ينتقل القرض فورًا إلى السداد الاعتيادي لأصل القرض والفائدة عند تسجيل الملكية.
ماذا يحدث عند التسليم في خطة 80/20؟
إذا اشتريت عقارًا وفق خطة 80/20 ودفعت 80% خلال البناء، يمكن للبنك عادةً تمويل نسبة 20% المتبقية عند التسليم.
وبحسب أهليتك، وخاصةً إذا كان هذا عقارك الأول وسعره أقل من 5 ملايين درهم، قد يوافق البنك على نسبة تمويل أعلى تصل أحيانًا إلى 80%.
في هذه الحالة، يمكن استخدام المبلغ المعتمد الزائد عن الرصيد المستحق للمطور لشراء عقار آخر في الإمارات. ويبقى المبلغ تحت سيطرة البنك ويُحوَّل إلى الجهة المعتمدة، ولا يُصرف نقدًا بشكل حر.
ماذا يحدث إذا لم يتجاوز البناء نسبة 50%؟
ما دام المشروع لم يتجاوز عتبة 50% من الإنجاز، فلن يبدأ البنك عادةً في التمويل. وخلال هذه الفترة تواصل الدفع للمطور من أموالك الخاصة وفق خطة السداد الواردة في اتفاقية البيع.
وقد يؤدي تأخر البناء إلى تأجيل بدء التمويل وزيادة المبلغ الذي ستدفعه بنفسك في الأثناء. لذلك يُستحسن ترك هامش أمان في تدفقاتك النقدية وعدم بناء ميزانيتك على موعد التسليم المُعلن في التسويق.
تُودَع المدفوعات للمطور في حساب ضمان مخصص للمشروع وفقًا للقانون رقم 8 لسنة 2007. ويحمي حساب الضمان طريقة استخدام الأموال، لكنه لا يلغي خطر التأخير. ويمكنك التحقق من آخر مستجدات البناء عبر تطبيق دبي ريست قبل أي دفعة إضافية.
الخلاصة
أصبح التمويل العقاري للعقارات على الخارطة مسارًا تمويليًا معتمدًا للمقيمين في دبي، طالما أن المطور كبير ومعروف وأن المشتري قد دفع بالفعل جزءًا كبيرًا من سعر العقار.
إذا كنت تعتمد على تمويل مستقبلي، فمن الأفضل تخطيط هيكل التمويل قبل توقيع اتفاقية البيع الأولية، بدلًا من الانتظار حتى موعد التسليم.
تعتمد الأهلية على تجاوز المشروع عتبة 50% من الإنجاز. ويمكنك متابعة آخر مستجدات التقدّم عبر نظام حالة المشاريع التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
كما تُعالَج شهادة عدم الممانعة (NOC) التي يجب على المطور إصدارها قبل تسجيل الرهن عبر تطبيق دبي ريست (Dubai REST).
تسليط الضوء على المنطقة: دبي كريك هاربر
يُعدّ سجل إعمار (Emaar) في تسليم المشاريع في دبي كريك هاربر (Dubai Creek Harbour) ميزة واضحة. ولأن المنطقة لا تزال في طور التطوير، فإن إمكانات ارتفاع القيمة تسبق حاليًا السيولة على المدى القصير.
الموقع: 8 | المطور: 10 | المفهوم: 9 | التسعير: 7 | الإيجار: 7 | إمكانات ارتفاع القيمة: 8 | السيولة: 6
الحكم: مكانة إعمار كمطور معتمد لدى البنوك تجعل دبي كريك هاربر من أسهل المشاريع تمويلًا. في المقابل، لا تزال الأسعار في طور اللحاق بالإمكانات طويلة الأمد للمنطقة.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن لغير المقيم الحصول على تمويل عقاري لعقار على الخارطة؟ عادةً لا عبر المسار الموضّح هنا، إذ يستهدف هذا التمويل المقيمين بشكل أساسي. ويمكن للمشترين غير المقيمين عادةً تمويل العقارات المكتملة.
كم يجب أن أدفع قبل أن يموّل البنك الرصيد المتبقي؟ عادةً 50% على الأقل من سعر العقار. كما يجب أن تتجاوز نسبة إنجاز المشروع نفسه 50%.
هل أدفع أقساطًا كاملة خلال فترة البناء؟ لا. تدفع الفائدة فقط على المبلغ الذي صرفه البنك بالفعل. ويبدأ السداد الكامل لأصل القرض والفائدة بعد اكتمال العقار.
هل يمكنني الحصول على تمويل لمشروع أي مطور؟ لا. تموّل البنوك عادةً مشاريع كبار المطورين المدرجين في قوائمها المعتمدة فقط.
قراءات إضافية
للاطلاع على الصورة الكاملة، اقرأ دليلنا الشامل للتمويل العقاري في دبي.
- نسب التمويل وحدود القرض في دبي
- إجراءات التمويل العقاري في دبي خطوة بخطوة
- تمويل الأراضي لبناء فيلا في دبي
- خدمة التمويل العقاري من دبي إندكس
ومن المفيد أيضًا متابعة أحدث العروض على الصفحات الرسمية لكل من إعمار وداماك. فالحوافز مثل الإعفاء من رسوم التسجيل أو تمديد خطة السداد قد تغيّر بشكل كبير قيمة التمويل الذي ستحتاجه.
هل تفكر في شراء عقار على الخارطة؟
تتابع دبي إندكس (Dubai Index) المشاريع والمطورين المؤهلين للتمويل البنكي، وتساعد المشترين على اختيار عقار يكون البنك مستعدًا فعلًا لتمويله. تواصل مع دبي إندكس للعثور على مشروع يناسب ميزانيتك.
