מימון נכסים על הנייר כבר אינו נדיר
בעבר היה קשה לקבל משכנתא לנכס על הנייר בדובאי, כלומר לנכס שעדיין נמצא בבנייה, אך המצב השתנה.
ככל שתוכניות התשלום עברו למבנים כגון 70/30, 80/20 או 90/10, שבהם רוב המחיר משולם במהלך הבנייה ורק יתרה קטנה יותר בעת המסירה, הבנקים זיהו הזדמנות והרחיבו את פעילותם בתחום.
| תוכנית תשלום | תשלום במהלך הבנייה | תשלום בעת המסירה |
|---|---|---|
| 70/30 | 70% | 30% |
| 80/20 | 80% | 20% |
| 90/10 | 90% | 10% |
שני התנאים המרכזיים לקבלת משכנתא לנכס על הנייר בדובאי
לפני שבנק ישקול לממן נכס על הנייר, צריכים בדרך כלל להתקיים שני תנאים:
- הרוכש כבר שילם לפחות 50% ממחיר הנכס.
- בניית הפרויקט הושלמה ביותר מ-50%, לפי הרישומים הרשמיים של מחלקת הקרקעות.
לאחר ששני התנאים מתקיימים, הבנק עשוי לממן את היתרה. עם זאת, המימון ניתן בדרך כלל רק לפרויקטים של יזמים גדולים המופיעים ברשימת היזמים המאושרים של הבנק. יזמי-על גדולים כמו אמאר ודמאק נכללים בדרך כלל ברשימות האלה, אך כל בנק מנהל רשימה משלו, ולכן כדאי לבדוק מראש אם הפרויקט שבחרתם מופיע בה.
יזמים קטנים או חדשים אינם נכללים בדרך כלל ברשימות האלה. המימון מוגבל ברוב המקרים לנכסים הנמצאים בדובאי ומיועד בעיקר לתושבים, לא לרוכשים שאינם תושבים.
כיצד מתבצעים ההחזרים בזמן הבנייה?
בזמן שהפרויקט נבנה, הבנק משחרר את הכסף בשלבים בהתאם לאבני הדרך ולדרישות התשלום של היזם.
לכן הרוכש משלם ריבית רק על הסכום שכבר הועבר בפועל, ולא על מלוא ההלוואה שאושרה.
דוגמה מעשית: רוכש קונה יחידה בשווי 2,000,000 דירהם בתוכנית 80/20, וכבר שילם ליזם 1,000,000 דירהם, שהם 50% ממחיר הנכס.
כשהיזם דורש תשלום נוסף של 10%, הבנק מעביר 200,000 דירהם. עד לשחרור הפעימה הבאה, הריבית מחושבת רק על 200,000 הדירהם שהועברו, ולא על מלוא שווי הנכס.
בכל אבן דרך נוספת משחרר הבנק פעימה נוספת, והריבית מחושבת על הסכום המצטבר שהועבר. לאחר השלמת הפרויקט והעברת הבעלות, ההלוואה עוברת למסלול רגיל של החזר קרן וריבית.
דוגמה לתוכנית 60/40: רוכש קונה יחידה בשווי 3,000,000 דירהם ומשלם ליזם 60%, כלומר 1,800,000 דירהם, בהתאם להתקדמות הבנייה.
לאחר שהפרויקט נבדק ונמצא שהגיע ל-65% השלמה, הבנק מממן את 40% הנותרים, כלומר 1,200,000 דירהם, בעת המסירה.
מכיוון שהסכום מועבר בתשלום אחד לאחר ההשלמה ולא בפעימות במהלך הבנייה, ההלוואה עוברת מיד למסלול רגיל של קרן וריבית עם רישום הבעלות.
מה קורה במסירה בתוכנית 80/20?
אם רכשתם נכס בתוכנית 80/20 ושילמתם 80% במהלך הבנייה, הבנק יכול בדרך כלל לממן את 20% הנותרים בעת המסירה.
בהתאם לזכאותכם, ובייחוד אם מדובר בנכס ראשון שמחירו נמוך מ-5 מיליון דירהם, הבנק עשוי לאשר שיעור מימון גבוה יותר, לעיתים עד 80%.
במקרה כזה, אפשר להשתמש בסכום המאושר מעבר ליתרה המגיעה ליזם לצורך רכישת נכס נוסף באיחוד האמירויות. הכסף יישאר בשליטת הבנק ויועבר ליעד המאושר, ולא יינתן כמזומן חופשי.
מה קורה אם הבנייה לא עוברת את רף 50%?
כל עוד הפרויקט לא עבר את רף 50% הבנייה, הבנק בדרך כלל לא יתחיל לממן. בתקופה הזו ממשיכים לשלם ליזם מהון עצמי, לפי תוכנית התשלומים שבהסכם הרכישה.
עיכוב בבנייה עלול לדחות את מועד תחילת המימון ולהגדיל את הסכום שתצטרכו לשלם בעצמכם בינתיים. לכן כדאי להשאיר מרווח ביטחון בתזרים ולא לבנות את התקציב על מועד המסירה המשווק.
התשלומים ליזם מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט, לפי חוק מספר 8 משנת 2007. חשבון הנאמנות מגן על אופן השימוש בכסף, אך אינו מבטל את הסיכון לעיכוב. את התקדמות הבנייה העדכנית אפשר לבדוק ביישומון דובאי רסט לפני כל תשלום נוסף.
השורה התחתונה
משכנתא לנכס על הנייר הפכה למסלול מימון מקובל עבור תושבי דובאי, כל עוד מדובר ביזם גדול ומוכר והרוכש כבר שילם חלק משמעותי ממחיר הנכס.
אם אתם בונים על מימון עתידי, כדאי לתכנן את מבנה המשכנתא לפני החתימה על הסכם הרכישה הראשוני, ולא להמתין למועד המסירה.
הזכאות תלויה בכך שהפרויקט יעבור את רף 50% הבנייה. אפשר לבדוק את ההתקדמות העדכנית באמצעות מערכת סטטוס הפרויקטים של מחלקת הקרקעות.
גם אישור אי-ההתנגדות שהיזם צריך להנפיק לפני רישום המשכנתא מטופל באמצעות יישומון דובאי רסט.
זרקור על האזור: דובאי קריק הארבור
רקורד המסירות של אמאר בדובאי קריק הארבור הוא יתרון בולט. האזור עדיין מתפתח, ולכן פוטנציאל עליית הערך מקדים כרגע את הנזילות בטווח הקצר.
מיקום: 8 | יזם: 10 | קונספט: 9 | תמחור: 7 | שכירות: 7 | פוטנציאל עליית ערך: 8 | נזילות: 6
פסק הדין: מעמדה של אמאר כיזם המאושר בידי הבנקים הופך את דובאי קריק הארבור לאחד הפרויקטים הפשוטים יותר למימון. מנגד, המחירים עדיין נמצאים בתהליך התאמה לפוטנציאל ארוך הטווח של האזור.
שאלות נפוצות
האם מי שאינו תושב יכול לקבל משכנתא לנכס על הנייר? בדרך כלל לא במסלול המתואר כאן. המימון מיועד בעיקר לתושבים. רוכשים שאינם תושבים יכולים בדרך כלל לממן נכסים שכבר הושלמו.
כמה צריך לשלם לפני שהבנק יממן את היתרה? בדרך כלל לפחות 50% ממחיר הנכס. גם הפרויקט עצמו צריך להיות מושלם ביותר מ-50%.
האם משלמים החזר מלא בזמן הבנייה? לא. משלמים ריבית רק על הסכום שהבנק כבר העביר. החזרי הקרן והריבית המלאים מתחילים לאחר השלמת הנכס.
האם אפשר לקבל משכנתא לפרויקט של כל יזם? לא. הבנקים מממנים בדרך כלל רק פרויקטים של יזמים גדולים הנכללים ברשימות המאושרות שלהם.
לקריאה נוספת
לתמונה המלאה קראו את המדריך המקיף למשכנתאות בדובאי.
- שיעורי המימון ומגבלות ההלוואה בדובאי
- תהליך קבלת משכנתא בדובאי, שלב אחר שלב
- מימון קרקע לבניית וילה בדובאי
- שירות המשכנתאות והמימון של דובאי אינדקס
כדאי לבדוק גם את המבצעים העדכניים בעמודים הרשמיים של אמאר ושל דמאק. הטבות כמו פטור מעמלת רישום או הארכת תוכנית התשלומים עשויות לשנות באופן משמעותי את סכום המימון שתצטרכו.
שוקלים לרכוש נכס על הנייר?
דובאי אינדקס עוקבת אחר פרויקטים ויזמים הזכאים למימון בנקאי ומסייעת לרוכשים לבחור נכס שהבנק אכן יהיה מוכן לממן. פנו לדובאי אינדקס כדי למצוא פרויקט המתאים לתקציב שלכם.
