Финансирование off-plan больше не редкость
Раньше получить ипотеку на off-plan недвижимость в Дубае, то есть на объект, который еще строится, было сложно. Сейчас ситуация изменилась.
По мере того как планы рассрочки перешли к схемам 70/30, 80/20 или 90/10, при которых большая часть цены выплачивается во время строительства, а при передаче объекта остается лишь небольшой остаток, банки увидели возможность и расширили работу в этом сегменте.
| План оплаты | Оплата во время строительства | Оплата при передаче объекта |
|---|---|---|
| 70/30 | 70% | 30% |
| 80/20 | 80% | 20% |
| 90/10 | 90% | 10% |
Два ключевых условия для ипотеки на off-plan недвижимость в Дубае
Прежде чем банк рассмотрит финансирование off-plan объекта, обычно должны выполняться два условия:
- Покупатель уже выплатил не менее 50% стоимости объекта.
- Строительство проекта завершено более чем на 50% по официальным данным Земельного департамента Дубая (DLD).
После выполнения обоих условий банк может профинансировать остаток. Однако финансирование обычно предоставляется только для проектов крупных застройщиков, входящих в список одобренных банком девелоперов. Крупные мастер-девелоперы, такие как Emaar и DAMAC, обычно входят в такие списки, но у каждого банка свой список, поэтому стоит заранее проверить, есть ли в нем выбранный вами проект.
Небольшие или новые застройщики, как правило, в такие списки не входят. В большинстве случаев финансирование ограничено объектами в Дубае и предназначено в первую очередь для резидентов, а не для покупателей-нерезидентов.
Как происходят выплаты во время строительства?
Пока проект строится, банк перечисляет деньги поэтапно, в соответствии с этапами строительства и платежными требованиями застройщика.
Поэтому покупатель платит проценты только на фактически перечисленную сумму, а не на всю одобренную сумму кредита.
Практический пример: покупатель приобретает объект стоимостью 2 000 000 дирхамов по плану 80/20 и уже выплатил застройщику 1 000 000 дирхамов, то есть 50% стоимости.
Когда застройщик запрашивает очередные 10%, банк перечисляет 200 000 дирхамов. До перечисления следующего транша проценты начисляются только на эти 200 000 дирхамов, а не на полную стоимость объекта.
На каждом следующем этапе банк перечисляет новый транш, и проценты начисляются на накопленную перечисленную сумму. После завершения проекта и передачи права собственности кредит переходит на стандартный график погашения основного долга и процентов.
Пример по плану 60/40: покупатель приобретает объект стоимостью 3 000 000 дирхамов и выплачивает застройщику 60%, то есть 1 800 000 дирхамов, по мере продвижения строительства.
После проверки, подтвердившей, что проект готов на 65%, банк финансирует оставшиеся 40%, то есть 1 200 000 дирхамов, при передаче объекта.
Поскольку сумма перечисляется одним платежом после завершения, а не траншами во время строительства, с регистрацией права собственности кредит сразу переходит на стандартное погашение основного долга и процентов.
Что происходит при передаче объекта по плану 80/20?
Если вы купили объект по плану 80/20 и выплатили 80% во время строительства, банк обычно может профинансировать оставшиеся 20% при передаче объекта.
В зависимости от вашей платежеспособности, и особенно если это ваш первый объект стоимостью менее 5 млн дирхамов, банк может одобрить более высокую долю финансирования, иногда до 80%.
В этом случае одобренную сумму сверх остатка, причитающегося застройщику, можно использовать для покупки еще одного объекта в ОАЭ. Деньги остаются под контролем банка и перечисляются на одобренную цель, а не выдаются свободными наличными.
Что будет, если строительство не достигло 50%?
Пока проект не преодолел порог готовности в 50%, банк, как правило, не начнет финансирование. В этот период вы продолжаете платить застройщику из собственных средств по графику, указанному в договоре купли-продажи.
Задержка строительства может отодвинуть начало финансирования и увеличить сумму, которую вам придется внести самостоятельно. Поэтому стоит оставить запас в денежном потоке и не строить бюджет на рекламируемой дате передачи объекта.
Платежи застройщику поступают на отдельный эскроу-счет проекта согласно Закону № 8 от 2007 года. Эскроу-счет защищает порядок использования денег, но не устраняет риск задержки. Актуальный ход строительства можно проверить в приложении Dubai REST перед каждым следующим платежом.
Итог
Ипотека на off-plan недвижимость стала распространенным способом финансирования для резидентов Дубая, если застройщик крупный и известный, а покупатель уже выплатил значительную часть стоимости.
Если вы рассчитываете на будущее финансирование, спланируйте структуру ипотеки до подписания первичного договора купли-продажи, а не ждите передачи объекта.
Право на финансирование зависит от того, преодолеет ли проект порог готовности в 50%. Актуальный ход строительства можно проверить в системе статусов проектов Земельного департамента.
Сертификат об отсутствии возражений (NOC), который застройщик должен выдать до регистрации ипотеки, также оформляется через приложение Dubai REST.
Район в фокусе: Dubai Creek Harbour
Опыт Emaar по сдаче объектов в Dubai Creek Harbour является явным преимуществом. Район все еще развивается, поэтому потенциал роста стоимости сейчас опережает краткосрочную ликвидность.
Расположение: 8 | Застройщик: 10 | Концепция: 9 | Цены: 7 | Аренда: 7 | Потенциал роста стоимости: 8 | Ликвидность: 6
Вердикт: статус Emaar как застройщика, одобренного банками, делает Dubai Creek Harbour одним из наиболее простых для финансирования проектов. С другой стороны, цены все еще подстраиваются под долгосрочный потенциал района.
Частые вопросы
Может ли нерезидент получить ипотеку на off-plan объект? Как правило, не по описанной здесь схеме. Это финансирование предназначено в основном для резидентов. Покупатели-нерезиденты обычно могут финансировать уже готовые объекты.
Сколько нужно выплатить, прежде чем банк профинансирует остаток? Как правило, не менее 50% стоимости объекта. Сам проект также должен быть готов более чем на 50%.
Нужно ли вносить полные платежи во время строительства? Нет. Вы платите проценты только на сумму, которую банк уже перечислил. Полные платежи по основному долгу и процентам начинаются после завершения объекта.
Можно ли получить ипотеку на проект любого застройщика? Нет. Банки обычно финансируют только проекты крупных застройщиков из своих одобренных списков.
Читайте также
Чтобы получить полную картину, прочитайте наш подробный гид по ипотеке в Дубае.
- Доля финансирования и лимиты кредита в Дубае
- Процесс получения ипотеки в Дубае шаг за шагом
- Финансирование земли для строительства виллы
- Услуга Dubai Index по ипотеке и финансированию
Также стоит проверить актуальные предложения на официальных страницах Emaar и DAMAC. Такие бонусы, как освобождение от регистрационного сбора или продленный план рассрочки, могут существенно изменить сумму финансирования, которая вам понадобится.
Рассматриваете покупку off-plan недвижимости?
Dubai Index отслеживает проекты и застройщиков, подходящих для банковского финансирования, и помогает покупателям выбрать объект, который банк действительно готов профинансировать. Свяжитесь с Dubai Index, чтобы найти проект под ваш бюджет.
