Система регистрации договоров аренды в Дубае, Иджари (Ejari), в течение 2026 года получила несколько новых требований по соблюдению норм, которые перекладывают больше ответственности на владельцев, включая обязательное продление даже при неизменных условиях договора и обязательное декларирование каждого совместного жильца, проживающего в квартире.

Что изменилось

Согласно обновлённым правилам, каждый договор аренды должен быть зарегистрирован в системе Иджари в течение 30 дней с момента подписания, и владельцы, пропустившие этот срок, рискуют получить штрафы и оказаться в более слабой позиции, если спор впоследствии дойдёт до Центра по разрешению арендных споров (RDC), поскольку RDC, как правило, не рассматривает дела, связанные с незарегистрированными договорами. Продление теперь обязательно при каждом продлении срока аренды, даже если в договоре ничего не изменилось, что закрывает лазейку, которой ранее пользовались некоторые владельцы, пропуская повторную регистрацию при неизменных продлениях. Отдельно, каждый, кто проживает в квартире месяц и более, теперь должен быть официально задекларирован как совместный жилец в записи Иджари, что придаёт системе более чёткую функцию контроля заселённости, выходящую за рамки её первоначальной роли реестра аренды.

Смарт-индекс аренды (Smart Rental Index) также перешёл на более детализированные данные на уровне здания вместо общих средних показателей по району, что меняет способ расчёта допустимого повышения арендной платы для конкретной квартиры.

Почему это важно для владельцев и инвесторов

Для инвестора, владеющего арендной недвижимостью в Дубае, но управляющего ею удалённо, эти изменения повышают цену пренебрежения рутинной документацией. Незарегистрированный или просроченный сертификат Иджари теперь влечёт более прямые последствия, чем в прошлые годы, как в виде штрафов, так и в отношении способности владельца обеспечить исполнение договора аренды или урегулировать спор. Владельцам, работающим с управляющей компанией, стоит явно убедиться, что продление Иджари и декларирование совместных жильцов входят в услугу, а не предполагать, что это происходит автоматически.

Для арендаторов правило о совместных жильцах означает, что неформальные договорённости, например, дополнительный сосед по квартире, не указанный в договоре, теперь несут больший риск несоблюдения норм для всей семьи.

Что дальше

Более широкая программа цифровизации услуг в Дубае, в рамках инициативы Земельного департамента Дубая (DLD) «Услуги 360» (Services 360), нацелена на то, чтобы к 2029 году перевести подавляющее большинство услуг Иджари полностью в онлайн, наряду с продолжающимся электронным мониторингом договоров, не соответствующих требованиям. Ожидается, что контроль будет и дальше ужесточаться, а не ослабевать по мере продвижения этого внедрения.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне повторно регистрировать договор Иджари, если ничего не изменилось?

Да. Согласно обновлению 2026 года, продление Иджари обязательно при каждом продлении срока аренды, даже если условия не изменились.

Что произойдёт, если владелец не зарегистрирует договор аренды в Иджари?

Владелец рискует получить штрафы и оказаться в более слабой юридической позиции, поскольку Центр по разрешению арендных споров, как правило, не рассматривает споры, связанные с незарегистрированными договорами.

Нужно ли указывать всех жильцов арендуемой квартиры в Иджари?

Да. Каждый, кто проживает в квартире месяц и более, теперь должен быть официально задекларирован как совместный жилец в регистрации Иджари.

Эти изменения собраны из нескольких источников, отслеживающих юридические обновления 2026 года, включая обзор законов об аренде от Риал Эстейт Клаб Дубай Real Estate Club Dubai и руководство по Иджари от Риалкуб Realcube. Владельцам следует уточнять текущие требования непосредственно в Управлении по регулированию недвижимости (RERA) или у лицензированного юриста перед принятием решений, поскольку это сторонние обзоры, а не прямое уведомление от государственного органа.

Услуга по управлению недвижимостью Dubai Index может подтвердить статус Иджари вашей квартиры и заняться продлениями для владельцев, управляющих арендой из-за рубежа.