За каждого арендатора конкурирует больше квартир
Аренда в Дубае дешевеет в большинстве востребованных районов. Новые данные, опубликованные Property Finder 13 октября, показывают, что медианная запрашиваемая аренда квартир снизилась в девяти из десяти ключевых районов, которые отслеживает платформа, в период с III квартала 2025 года по III квартал 2026 года. Лидером стал Downtown Dubai со снижением почти на 22% (данные Property Finder через Mid-East Info).
Главная причина — предложение. В сентябре 2026 года среднее число квартир, ежедневно выставленных в аренду на сайте, было на 55,1% выше, чем годом ранее, а количество запросов от арендаторов выросло лишь на 15,4%. В результате каждое объявление получило на 23% меньше запросов, чем в сентябре 2025 года.
Шериф Слейман, директор по доходам Property Finder, подытожил: «Самый явный сигнал в наших данных — это предложение».
Аренда в Дубае по районам
Медианная годовая запрашиваемая аренда, III квартал 2025 года и III квартал 2026 года:
| Район | 2025, дирхамов | 2026, дирхамов | Изменение |
|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | 230 000 | 180 000 | Снижение на 21,7% |
| Dubai Marina | 155 000 | 130 000 | Снижение на 16,1% |
| Meydan | 74 999 | 65 000 | Снижение на 13,3% |
| Business Bay | 120 000 | 105 000 | Снижение на 12,5% |
| Jumeirah Village Circle | 79 999 | 71 999 | Снижение на 10,0% |
| Dubai Creek Harbour, The Lagoons | 160 000 | 145 000 | Снижение на 9,4% |
| Mohammed Bin Rashid City | 118 800 | 110 000 | Снижение на 7,4% |
| Arjan | 80 000 | 75 000 | Снижение на 6,3% |
| Palm Jumeirah | 251 988 | 240 000 | Снижение на 4,8% |
| Dubai Hills Estate | 130 000 | 130 000 | Без изменений |
Источник: Property Finder. Данные отражают медианную годовую аренду в объявлениях.
Dubai Hills Estate стал единственным районом, где запрашиваемая аренда квартир осталась стабильной. Самое сильное снижение было в Downtown и Dubai Marina, но закономерность не зависит только от уровня цен: Meydan, самый доступный в обзоре, подешевел на 13,3%, а самый дорогой, Palm Jumeirah, — лишь на 4,8%.
Аренда вилл: снижение в большинстве районов, с двумя исключениями
По виллам картина похожая: снижение в восьми из десяти обследованных районов. Сильнее всего подешевел Arabian Ranches 3 — на 18,9%, до 300 000 дирхамов. За ним следуют Mohammed Bin Rashid City со снижением на 15%, Dubai South — на 12,5% и Palm Jumeirah — на 10,6%.
Исключениями стали Al Furjan, где аренда вилл выросла на 15,2%, примерно до 380 000 дирхамов, и Dubai Hills Estate, где она выросла на 1%, до 525 000 дирхамов.
Property Finder отмечает, что оба исключения требуют осторожной трактовки. В Al Furjan рост отчасти объясняется тем, что на рынок вышло больше вилл с пятью спальнями, а три из пяти сопоставимых типов вилл там, напротив, подешевели. В Dubai Hills Estate пять из шести сопоставимых типов вилл подешевели или остались на прежнем уровне.
В сентябре появились первые признаки стабилизации. Совокупная медианная запрашиваемая аренда квартир в десяти районах выросла со 100 000 дирхамов в августе до 105 000, а число запросов на одно объявление увеличилось. Property Finder подчёркивает, что один месяц ещё не означает тренд.
Что это значит для израильских инвесторов?
Ниже приведен наш анализ данных, а не прогноз.
Доходность под давлением
Цены продажи в последние месяцы в основном оставались стабильными. Индекс ValuStrat за сентябрь 2026 года показал почти нулевое месячное изменение стоимости недвижимости по городу (ValuStrat).
Когда аренда падает быстрее, чем цена объекта, валовая доходность сокращается. Тем, кто покупает ради арендного дохода, стоит пересчитать доходность по сегодняшним ставкам, а не по старым объявлениям или брошюрам девелоперов.
Выбор района важен как никогда
Разрыв большой: от стабильности в Dubai Hills Estate через снижение примерно на 16% в Dubai Marina до почти 22% в Downtown. Средний показатель по городу скрывает эти различия, поэтому важно проверять конкретный район и конкретное здание.
Подробнее об отдельных районах читайте в наших кейсах по Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Palm Jumeirah и Dubai Hills Estate.
Запрашиваемая аренда — это не подписанные договоры
Данные отражают цены, опубликованные на Property Finder, а не зарегистрированные договоры. Фактически согласованная аренда может отличаться. Это индикатор направления рынка, а не точный показатель дохода.
Хорошее управление влияет на результат
Когда за каждого арендатора конкурирует больше квартир, преимущество получают владельцы, которые реалистично устанавливают цену, поддерживают объект в хорошем состоянии и быстро реагируют. Для владельцев, живущих в Израиле, надежная услуга управления недвижимостью здесь может окупить свою стоимость.
Новое предложение еще на подходе
S&P Global ожидает, что предложение жилья в Дубае вырастет примерно на 20% в ближайшие два года (Khaleej Times). Поэтому давление на аренду в районах с большим количеством квартир может ослабнуть не скоро.
Планируете сдавать объект по сегодняшним ставкам?
Dubai Index помогает израильским инвесторам до покупки проверить реалистичную аренду и доходность в каждом районе и найти управляющую компанию, которая поможет сохранить заполняемость. Оставьте свои данные, и мы с вами свяжемся, или напишите нам в WhatsApp.
