Меньше продаж, более мягкое снижение цен
Продажи недвижимости в Дубае резко сократились в третьем квартале 2026 года: объём продаж жилья снизился на 47% в годовом выражении, согласно отчёту консалтинговой компании Cavendish Maxwell, опубликованному в начале октября.
В то же время сентябрьский ценовой индекс ValuStrat показывает, что снижение стоимости недвижимости почти остановилось. Картина указывает на переход от быстрой коррекции к более медленному рынку, на котором у покупателей больше преимуществ.
Продажи недвижимости в Дубае в III квартале в цифрах
Согласно материалу The National об отчёте Cavendish Maxwell, с июля по сентябрь 2026 года в Дубае было продано жилья примерно на 72,6 млрд дирхамов, примерно в 34 000 сделках. Покупки на этапе строительства (off-plan) остались главным драйвером активности.
| Продажи жилья, Cavendish Maxwell | Показатель 2026 | Изменение к 2025 |
|---|---|---|
| Объём продаж в III квартале | 72,6 млрд дирхамов | снижение на 47% |
| Количество сделок в III квартале | около 34 000 | снижение на 38% |
| Доля off-plan в объёме продаж за квартал | 65% | не указано |
| Доля off-plan в количестве сделок за квартал | 72% | не указано |
| Объём продаж за январь–сентябрь | 292 млрд дирхамов | снижение на 27% |
| Количество сделок за январь–сентябрь | 112 580 | снижение на 23% |
Эти данные относятся только к продажам жилья. По всем типам сделок вместе, включая ипотеку, дарение и коммерческую недвижимость, сумма за первые девять месяцев достигла 574 млрд дирхамов. Из них 379,4 млрд пришлось на продажи, как мы подробно описали в обзоре сделок за январь–сентябрь 2026 года.
Почему покупатели притормозили?
Замедление во многом связано с региональным конфликтом, начавшимся в конце февраля 2026 года. По данным Cavendish Maxwell, в последующие недели и месяцы покупатели стали действовать более взвешенно.
Отдельный отчёт S&P Global Ratings, также основанный на данных Земельного департамента, показал, что среднее ежемесячное число продаж с марта по сентябрь составило 12 644. Это на 26% ниже среднего показателя января–февраля в 17 198, согласно тому же материалу The National.
Есть и технический фактор. Cavendish Maxwell отметила, что квартальные данные смешивают новые и более ранние покупки из-за разрыва между согласованием сделки и её регистрацией в Земельном департаменте. Поэтому часть снижения в III квартале отражает замедление, начавшееся несколькими месяцами ранее.
Цены: коррекция, затем стабилизация
Цены снизились, но гораздо меньше, чем активность. Обзор ValuStrat за II квартал 2026 года показал второе подряд квартальное снижение жилищного индекса — на 4% — после региональных событий начала года. С тех пор снижение почти прекратилось.
Согласно индексу ValuStrat за сентябрь 2026 года, индекс составил 218,6 пункта при месячном изменении всего 0,1%. В годовом выражении стоимость снизилась на 4,5%: квартиры — на 6,4%, виллы — на 3,4%.
Кроме того, данные Cavendish Maxwell показали, что в августе средняя цена продажи впервые с 2021 года снизилась в годовом выражении, о чём мы писали в статье о первом годовом снижении цен на жильё в Дубае с 2021 года.
По данным The National, S&P оценивает снижение цен в 5–15% с конца 2025 года по сентябрь 2026 года в зависимости от сегмента. Компания ожидает постепенной коррекции: квартиры, вероятно, ослабнут сильнее вилл из-за большого объёма будущего предложения. Она также ожидает роста активности на вторичном рынке, поскольку часть инвесторов решит продавать.
Основатель Emaar Мохаммед Алаббар в начале сентября оценивал коррекцию в 5–10%. Позже в том же месяце, в интервью Reuters, он сузил прогноз до среднего снижения примерно на 5% в 2026 году, о чём мы подробно писали в статье о ценовом прогнозе Emaar.
Активность не остановилась
Несмотря на слабый квартал, рынок продолжает работать в большом объёме. По данным Земельного департамента, опубликованным Arabian Business, с 12 по 16 октября были зарегистрированы сделки на 13,47 млрд дирхамов.
В эту сумму входят 2 676 продаж. Подробности см. в нашем обзоре сделок за 12–16 октября.
Что это значит для израильских инвесторов
Ниже приведён анализ данных, а не прогноз.
Больше простора для торга. Когда за объекты конкурирует меньше покупателей, а продажи затягиваются, позиция покупателя сильнее, чем в период бума 2023–2025 годов, особенно на вторичном рынке.
Квартиры и виллы ведут себя по-разному. Данные ValuStrat уже показывают более резкое снижение цен на квартиры. S&P ожидает, что разрыв сохранится в районах с большим предложением. Выбор района и проекта становится важнее.
Off-plan по-прежнему лидирует, поэтому проверки важны. Около семи из десяти покупок совершаются на этапе строительства. Проверьте историю сдачи объектов застройщиком и ход строительства. Наш трекер сдачи объектов — хорошая отправная точка.
Учитывайте задержку регистрации. Квартальные данные о продажах отстают от реальной активности. Ежемесячные ценовые индексы, такие как ValuStrat, дают более актуальную картину стоимости.
Чтобы сравнить цены в основных районах, см. наш ценовой индекс. Для индивидуального анализа проекта или района воспользуйтесь нашей услугой анализа рынка.
Делает ли замедление этот период удачным для покупки?
Команда Dubai Index может разобрать с вами актуальные цены, варианты на вторичном рынке и проекты на этапе строительства в интересующих вас районах. Оставьте свои данные, и мы свяжемся с вами: связаться с нами или написать в WhatsApp.
