פחות מכירות, ירידות מחירים מתונות יותר
מכירות הנדל״ן בדובאי ירדו בחדות ברבעון השלישי של 2026: שווי מכירות נכסי המגורים ירד ב-47% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, לפי דוח של חברת הייעוץ Cavendish Maxwell שפורסם בתחילת אוקטובר.
במקביל, מדד המחירים של ValuStrat לספטמבר מראה שהירידות בשווי הנכסים כמעט נעצרו. התמונה מצביעה על מעבר מתיקון מהיר לשוק איטי יותר, שבו לרוכשים יש יתרון גדול יותר.
מכירות הנדל״ן בדובאי ברבעון השלישי במספרים
לפי סיקור דוח Cavendish Maxwell ב-The National, בין יולי לספטמבר 2026 נרשמו בדובאי מכירות מגורים בשווי של כ-72.6 מיליארד דירהם, בכ-34,000 עסקאות. הרכישות על הנייר נשארו מנוע הפעילות המרכזי.
| מכירות מגורים לפי Cavendish Maxwell | נתון ל-2026 | שינוי לעומת 2025 |
|---|---|---|
| שווי המכירות ברבעון השלישי | 72.6 מיליארד דירהם | ירידה של 47% |
| מספר העסקאות ברבעון השלישי | כ-34,000 | ירידה של 38% |
| חלקן של רכישות על הנייר בשווי המכירות ברבעון | 65% | לא צוין |
| חלקן של רכישות על הנייר במספר העסקאות ברבעון | 72% | לא צוין |
| שווי המכירות בינואר עד ספטמבר | 292 מיליארד דירהם | ירידה של 27% |
| מספר העסקאות בינואר עד ספטמבר | 112,580 | ירידה של 23% |
הנתונים האלה מתייחסים למכירות מגורים בלבד. בכל סוגי העסקאות יחד, כולל משכנתאות, העברות במתנה ונכסים מסחריים, הגיע הסכום לתשעת החודשים הראשונים ל-574 מיליארד דירהם. מתוכם, 379.4 מיליארד היו מכירות, כפי שפירטנו בסקירת העסקאות לינואר עד ספטמבר 2026.
מדוע הרוכשים האטו?
ההאטה קשורה במידה רבה לעימות האזורי שהחל בסוף פברואר 2026. לפי Cavendish Maxwell, בשבועות ובחודשים שלאחר תחילתו נעשו הרוכשים מחושבים יותר.
דוח נפרד של S&P Global Ratings, המבוסס גם הוא על נתוני מחלקת הקרקעות, מצא שמספר עסקאות המכירה החודשי הממוצע בין מרץ לספטמבר היה 12,644. זו ירידה של 26% לעומת ממוצע של 17,198 בינואר ובפברואר, לפי אותו דיווח ב-The National.
יש גם גורם טכני. Cavendish Maxwell ציינה שנתוני הרבעון משקפים שילוב של רכישות חדשות וישנות יותר, בשל הפער בין ההסכמה על העסקה לרישומה במחלקת הקרקעות. חלק מהירידה שנראית ברבעון השלישי משקף לכן האטה שהחלה חודשים קודם.
המחירים: תיקון ולאחריו התייצבות
המחירים ירדו, אך בשיעור מתון בהרבה מהירידה בפעילות. סקירת ValuStrat לרבעון השני של 2026 הציגה ירידה רבעונית שנייה ברציפות במדד המגורים, בשיעור של 4%, לאחר האירועים האזוריים בתחילת השנה. מאז הירידות כמעט נעצרו.
לפי מדד ValuStrat לספטמבר 2026, המדד עמד על 218.6 נקודות, עם שינוי חודשי של 0.1% בלבד. במונחים שנתיים ירד שווי הנכסים ב-4.5%: הדירות ירדו ב-6.4% והווילות ב-3.4%.
בנפרד, נתוני Cavendish Maxwell הראו שבאוגוסט נרשמה ירידה שנתית במחיר המכירה הממוצע לראשונה מאז 2021, כפי שסקרנו בכתבה על הירידה השנתית הראשונה במחירי הנדל״ן מאז 2021.
לפי The National, S&P מעריכה שהמחירים ירדו ב-5% עד 15% בין סוף 2025 לספטמבר 2026, בהתאם לפלח השוק. החברה צופה תיקון הדרגתי, כאשר הדירות עשויות להיחלש יותר מהווילות בשל צבר ההיצע הגדול שלהן. היא צופה גם עלייה בפעילות היד השנייה כשחלק מהמשקיעים יבחרו למכור.
מייסד אמאר, מוחמד אל-עבאר, העריך בתחילת ספטמבר תיקון של 5% עד 10%. בהמשך החודש, בראיון ל-Reuters, צמצם את התחזית לירידה ממוצעת של כ-5% ב-2026, כפי שפירטנו בכתבה על תחזית המחירים של אמאר.
הפעילות לא נעצרה
למרות הרבעון החלש, השוק ממשיך לפעול בהיקף גדול. לפי נתוני מחלקת הקרקעות שפורסמו ב-Arabian Business, בין 12 ל-16 באוקטובר נרשמו עסקאות בהיקף 13.47 מיליארד דירהם.
הנתון כולל 2,676 מכירות. לפירוט המלא, ראו את סקירת העסקאות של 12 עד 16 באוקטובר.
מה המשמעות למשקיעים ישראלים?
הדברים הבאים הם ניתוח של הנתונים, ולא תחזית.
יותר מקום למשא ומתן. כשפחות רוכשים מתחרים על נכסים ותהליכי המכירה מתארכים, עמדת הרוכש חזקה יותר מאשר בתקופת הגאות של 2023 עד 2025, במיוחד ביד שנייה.
הדירות והווילות מתנהגות אחרת. נתוני ValuStrat כבר מצביעים על ירידה חדה יותר בדירות. S&P צופה שהפער יימשך באזורים עם היצע גדול. לבחירת האזור והפרויקט יש משקל רב יותר.
הרכישה על הנייר עדיין מובילה, ולכן הבדיקות חשובות. כשבע מתוך עשר רכישות הן על הנייר. בדקו את היסטוריית המסירות והתקדמות הבנייה. מערכת המעקב שלנו היא נקודת פתיחה טובה.
הביאו בחשבון את פער הרישום. נתוני המכירות הרבעוניים מפגרים אחרי הפעילות עצמה. מדדי מחירים חודשיים, כמו ValuStrat, נותנים תמונה עדכנית יותר של השווי.
להשוואת מחירים בין האזורים המרכזיים, ראו את מדד המחירים שלנו. לבדיקה מותאמת של פרויקט או שכונה, עיינו בשירות ניתוח השוק.
האם ההאטה הופכת את התקופה להזדמנות לרכישה?
צוות דובאי אינדקס יכול לעבור איתכם על מחירים עדכניים, אפשרויות ביד שנייה ופרויקטים על הנייר באזורים שאתם שוקלים. השאירו פרטים ונחזור אליכם: צרו קשר או שלחו הודעה בוואטסאפ.
