עסקאות הנדל״ן בדובאי הסתכמו ב-574.12 מיליארד דירהם, כ-156 מיליארד דולר, ב-165,018 עסקאות בין ינואר לספטמבר 2026. הנתונים מבוססים על רישומי מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD), שפורסמו ב-Emirates 24/7 ב-1 באוקטובר 2026.
מכירות הנכסים לבדן הגיעו לכ-379.4 מיליארד דירהם, לפי הפירוט שפרסם Emarat Al Youm, העיתון בשפה הערבית של אותה קבוצת תקשורת. זהו שווי המכירות השני בגובהו שנרשם בתשעת החודשים הראשונים של שנה בתולדות השוק, אחרי 2025 בלבד.
עסקאות הנדל״ן בדובאי: נתוני תשעת החודשים
הסכום הכולל, 574.12 מיליארד דירהם, כולל שלושה סוגים של עסקאות רשומות: מכירות, משכנתאות והעברות נכסים במתנה. מבין אלה, המכירות הן הנתון המשקף את פעילות הרכישה. כל הנתונים בחלק הזה ובחלק על ספטמבר לקוחים מהדיווח של Emarat Al Youm מ-1 באוקטובר 2026, המבוסס על נתוני מחלקת הקרקעות.
| סוג העסקה | שווי במיליארדי דירהם | מספר עסקאות |
|---|---|---|
| מכירות | 379.4 | 123,416 |
| משכנתאות | 151.13 | 34,910 |
| העברות במתנה | 43.6 | 6,692 |
| סך הכול | 574.12 | 165,018 |
המכירות כללו 104,198 יחידות מגורים, 9,514 בניינים ו-9,704 מגרשים.
הנכסים המוכנים הובילו בשווי המכירות, עם 196.08 מיליארד דירהם בכ-39,320 עסקאות. הנכסים על הנייר הובילו במספר העסקאות, עם 84,090 עסקאות בשווי של 183.32 מיליארד דירהם. לפי החישוב שלנו, רכישות על הנייר היוו כ-68% מעסקאות המכירה, אך כ-48% משוויין.
חלק מהפער נובע מאופן סיווג הנתונים: כל 9,704 עסקאות מכירת הקרקע נכללות בקטגוריית הנכסים המוכנים.
ספטמבר 2026 בפני עצמו
העסקאות בספטמבר הסתכמו ב-50.78 מיליארד דירהם, בכ-16,490 עסקאות. המכירות היוו 29.66 מיליארד דירהם, בכ-11,430 עסקאות.
החלוקה הייתה דומה לזו שנרשמה מתחילת השנה. מכירות נכסים מוכנים הסתכמו ב-16.03 מיליארד דירהם ב-3,955 עסקאות, ואילו מכירות על הנייר הסתכמו ב-13.63 מיליארד דירהם ב-7,476 עסקאות. עסקאות המשכנתא הוסיפו 16.79 מיליארד דירהם ב-4,266 עסקאות, והעברות במתנה הוסיפו 4.33 מיליארד דירהם ב-796 עסקאות.
היכן התרכזו המכירות?
ביזנס ביי הוביל בשווי המכירות בתשעת החודשים הראשונים, עם יותר מ-20 מיליארד דירהם. אלה עשרת האזורים שהובילו במכירות, לפי Emarat Al Youm:
| דירוג | שם האזור ברישומי מחלקת הקרקעות | שווי המכירות במיליארדי דירהם |
|---|---|---|
| 1 | ביזנס ביי | יותר מ-20 |
| 2 | איירפורט סיטי | 17.72 |
| 3 | אל ילאיס 1 | 16.09 |
| 4 | פאלם דיירה | 12.98 |
| 5 | פאלם ג׳ומיירה | 11.61 |
| 6 | מעייסם 2 | 11.5 |
| 7 | ג׳ומיירה וילג׳ סירקל | 10.29 |
| 8 | פאלם ג׳בל עלי | 9.4 |
| 9 | בורג׳ ח׳ליפה | 8.86 |
| 10 | גני שייח׳ מוחמד בן ראשד | 8.5 |
אלה שמות האזורים ברישומי מחלקת הקרקעות, שאינם תמיד זהים לשמות המשמשים בשיווק. פאלם דיירה הוא השם הרשום של דובאי איילנדס, ואזור בורג׳ ח׳ליפה כולל את דאונטאון דובאי.
הרשימה משלבת אזורים מבוססים, כגון ביזנס ביי, פאלם ג׳ומיירה וג׳ומיירה וילג׳ סירקל, עם אזורים חדשים יותר המתפתחים לפי תוכנית אב, כגון פאלם ג׳בל עלי.
מה המשמעות למשקיעים ישראלים?
הסכום הכולל מרשים, אך הפרטים מספקים תמונה מועילה יותר. הנקודות הבאות הן הניתוח שלנו לנתונים שפורסמו, ולא קביעות של מחלקת הקרקעות.
השוק פעיל, אך מפגר אחרי 2025
כולל משכנתאות והעברות במתנה, הניתוח של W Capital לנתוני מחלקת הקרקעות מעמיד את סך העסקאות בתקופה המקבילה ב-2025 על 668 מיליארד דירהם, לעומת כ-574 מיליארד השנה. לפי החישוב שלנו, זו ירידה של כ-14%.
אותו ניתוח העמיד את המכירות בתקופה המקבילה ב-2025 על 495.8 מיליארד דירהם, לעומת כ-380 מיליארד השנה. לפי החישוב שלנו, זו ירידה של כ-23%. שתי האמירות נכונות: זהו הנתון השני בגובהו אי פעם, והוא נמוך מזה של השנה שעברה. ההאטה החריפה ברבעון השלישי: לפי W Capital, המכירות ברבעון הסתכמו בכ-92.3 מיליארד דירהם, לעומת 169 מיליארד דירהם ברבעון המקביל ב-2025, ירידה של כ-45% לפי החישוב שלנו.
הרכישות על הנייר מובילות במספר העסקאות, אך לא בשוויין
כשתי עסקאות מכירה מכל שלוש היו על הנייר. לרוכש הבוחן את שתי האפשרויות, המשמעות היא מבחר רחב של פרויקטים חדשים, לצד שוק נכסים מוכנים שעדיין מרכז שווי עסקאות גבוה יותר. המדריך שלנו, "האם כדאי לקנות נכס על הנייר בדובאי ב-2026?", בוחן את האפשרות הזאת בהרחבה.
המשכנתאות הן חלק משמעותי מהשוק
רישומי המשכנתאות הגיעו ל-151.13 מיליארד דירהם, כ-26% משווי העסקאות הכולל. עבור רוכשים מישראל, מימון כתושבי חוץ פועל בתנאים שונים, ולכן כדאי לבדוק אותו כבר בתחילת הדרך.
שווי עסקאות אינו מדד מחירים
הנתונים מראים באילו סכומים נרשמו העסקאות והיכן. הם אינם מראים אם המחיר לרגל רבועה עלה או ירד, ואינם מלמדים על תשואות השכירות. אזור עם פעילות רבה אינו בהכרח האזור המתאים למטרה או לתקציב מסוימים.
איך משתמשים בנתונים לקראת הרכישה שלכם?
נתוני תשעת החודשים הראשונים מציגים בבירור היכן מתרכזת הפעילות, אך פחות ברור מהם מה מתאים לרוכש מסוים. השלב הבא הוא להשוות בין האזורים ברשימה בהתאם לתקציב, לטווח ההשקעה ולמטרה שלכם. עמודי האזורים של דובאי אינדקס הם מקום טוב להתחיל בו.
לא בטוחים איזה מהאזורים הפעילים בדובאי מתאים לתקציב שלכם?
קבעו שיחת ייעוץ ללא עלות עם מומחה של דובאי אינדקס לבחינת הנתונים באזורים שאתם שוקלים, או שלחו לנו הודעה בוואטסאפ.
החישובים שסומנו כחישובים שלנו נגזרו מהנתונים שפורסמו. הירידות השנתיות של כ-14%, כ-23% וכ-45% חושבו מנתוני W Capital.
הכתבה נועדה למידע בלבד ואינה מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות.
