מקרה בוחן דאונטאון דובאי: עסקאות היד השנייה ירדו בחצי, והמחירים מתחילים לרדת

כתובת יוקרתית בשוק שמאט

מקרה בוחן דאונטאון דובאי עוקב אחר אחד מאזורי הדירות היקרים בעיר, באמצעות נתוני יד שנייה משנת 2023 ועד המחצית הראשונה של 2026. הוא בוחן כיצד השתנו המחירים, עד כמה ירד מספר העסקאות ב-2026 ואיך התשואה משתווה לאזורים סמוכים.

דאונטאון דובאי מוצגת לעיתים כאחת הכתובות הבטוחות בעיר. הנתונים תומכים בחלק מהתפישה הזאת, אך גם מראים שכתובת יוקרתית אינה מגינה על בעל הנכס מפני שוק איטי או תשואה נמוכה.

רקע: תוכנית אב של אמאר סביב בורג׳ ח׳ליפה

דאונטאון דובאי היא רובע המשלב מגורים, מסחר ושימושים נוספים, שפיתחה אמאר פרופרטיז סביב בורג׳ ח׳ליפה. כשהמגדל נחנך בינואר 2010, כבר פעלו ברובע שני קניונים, חמישה מלונות ומתחם משרדים (Arabian Business).

כיום יש ברובע יותר מ-100 בנייני מגורים. אמאר היא היזם הראשי, הנכסים באזור מאפשרים בעלות מלאה, ובקצה הרובע נמצאת תחנת בורג׳ ח׳ליפה ודובאי מול של הקו האדום במטרו (Metropolitan).

אמאר בנתה גם את בורג׳ ח׳ליפה עצמו ומגדלי מגורים כגון בולווארד הייטס, דאונטאון ויוז 2 ואיל פרימו. עם זאת, היא כבר אינה היזמית היחידה באזור. כיום מוצעים בו פרויקטים חדשים על הנייר של חברות נוספות, ובהן בינגהאטי, דיאר ונשמה.

לפרופיל המלא של האזור, קראו את המדריך שלנו לדאונטאון דובאי.

ביצועי המחירים: שלוש שנים של נתוני יד שנייה

כל הנתונים בחלק הזה הם ממוצעים של עסקאות בדירות יד שנייה בלבד. הם לקוחים מדוחות היד השנייה של Metropolitan, המבוססים על נתוני Property Monitor בדבר רישומי עסקאות במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD).

נקודת הפתיחה

בשנת 2023 עמד המחיר הממוצע של דירות יד שנייה בדאונטאון דובאי על 2,380 דירהם לרגל רבועה. בשנת 2024 הוא הגיע ל-2,598 דירהם, וב-2025 ל-2,762 דירהם (דוח Metropolitan לשנת 2025). מדובר בעלייה של כ-16% בתוך שנתיים.

רמת המחירים כיום

במחצית הראשונה של 2026 עמד הממוצע על 2,721 דירהם לרגל רבועה, ירידה של 1.3% לעומת המחצית הראשונה של 2025 (דוח Metropolitan למחצית הראשונה של 2026).

מקור: דוחות היד השנייה של Metropolitan, הכוללים עסקאות בדירות יד שנייה בלבד. המחירים למ״ר חושבו מתוך המחירים לרגל רבועה שבמקורות. מטר רבוע אחד שווה ל-10.764 רגל רבועה.

ברבעון הראשון של 2026 המחיר עדיין היה ברמתו בשנת 2025, עם ממוצע של 2,766 דירהם לרגל רבועה (דוח Metropolitan לרבעון הראשון של 2026). הממוצע הנמוך יותר במחצית השנה מלמד שהחולשה הופיעה ברבעון השני.

לפי סוג הדירה, המחיר הממוצע של דירות חדר שינה אחד עמד על 2,184,807 דירהם, ושל דירות שני חדרי שינה על 3,852,312 דירהם. בשני הסוגים נרשמה עלייה של 0.9% לעומת שנה קודם לכן. בדירות סטודיו נרשמה ירידה של 7.2%, למחיר ממוצע של 1,259,202 דירהם.

השוואה לאזורים סמוכים

נתוני Property Monitor לכלל העסקאות, כולל רכישות על הנייר, מציבים את דאונטאון דובאי הרבה מעל הממוצע העירוני בתקופה שבין 1 בינואר ל-6 ביוני 2026 (Engel & Völkers):

לפי הנתונים האלה, דאונטאון דובאי יקר בכ-18% מביזנס ביי ובכ-53% מממוצע הדירות בדובאי.

בשוק היד השנייה בלבד הפער גדול יותר. ממוצע Metropolitan לביזנס ביי במחצית הראשונה של 2026 היה 2,115 דירהם לרגל רבועה, כפי שמפורט במקרה הבוחן שלנו על ביזנס ביי. הממוצע בדאונטאון, 2,721 דירהם, גבוה ממנו בכ-29%.

התיקון של 2026

לפי Cushman & Wakefield Core, מחירי הדירות בדאונטאון דובאי ירדו ב-7% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הקודם. בפאלם ג׳ומיירה נרשמה ירידה חדה יותר של 9%, ובביזנס ביי ירידה זהה של 7%. בג׳ומיירה וילג׳ סירקל ירדו המחירים ב-3% (Khaleej Times).

אפשר לעקוב אחר הנתונים העדכניים במדד מחירי הנדל״ן בדובאי שלנו.

מספר עסקאות היד השנייה: הנתון שהשתנה יותר מכול

Metropolitan תיעדה בדאונטאון דובאי 724 עסקאות בדירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026, ירידה של 47.6% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. שוויין הכולל ירד ב-48.7%, ל-2.726 מיליארד דירהם. לשם השוואה, לפי אותו דוח, מספר עסקאות המכירה בכלל דובאי ירד ב-13.8% באותה תקופה.

כאשר מספר העסקאות יורד בשיעור חד כל כך והמחירים יורדים רק במתינות, הדבר בדרך כלל מעיד שבעלי נכסים רבים מעדיפים להמתין ולא להוריד את המחיר בחדות. לרוכש עשויות להיות פחות דירות לבחירה, אך יותר אפשרויות למשא ומתן.

שוק הדירות על הנייר: פחות עסקאות, בסכומים גבוהים בהרבה

במחצית הראשונה של 2026 מכרו היזמים ברובע 193 דירות על הנייר בשווי כולל של 1.948 מיליארד דירהם. מספר העסקאות היה נמוך ב-50.1% לעומת שנה קודם לכן, לפי דוח Metropolitan למחצית הראשונה של 2026.

חלוקת שווי העסקאות במספרן נותנת ממוצע של כ-10.1 מיליון דירהם לדירה על הנייר, לעומת כ-3.8 מיליון דירהם לדירת יד שנייה. הממוצעים חושבו מתוך הסכומים הכוללים בדוח ונועדו להמחשה בלבד. הם מראים שדירה חדשה על הנייר ודירה מוכנה במגדל ותיק הן מוצרים שונים. לכן חשוב להשוות כל מחיר בפרויקט חדש לעסקאות יד שנייה עדכניות במגדלים סמוכים.

תשואת שכירות: מתחת לממוצע העירוני

התשואה היא נקודת החולשה של דאונטאון דובאי. נתוני Property Monitor לאוגוסט 2026, שפרסמה Engel & Völkers, מציגים תשואה ממוצעת ברוטו של 5.10% על דירות (Engel & Völkers).

מקור: Property Monitor דרך Engel & Völkers. לפי אותו מקור, התשואה הממוצעת על דירות בכלל דובאי הייתה 6.66%, ובכלל שוק המגורים 6.34%.

לפי Cushman & Wakefield Core, שכר הדירה בדירות בדאונטאון דובאי ירד ב-14% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הקודם. זו הייתה הירידה החדה ביותר בשכר הדירה בדירות באזורים שנכללו בדוח, לעומת ירידה ממוצעת של 6% בכלל דובאי.

כל התשואות הן ברוטו, לפני דמי שירות, תקופות שבהן הנכס עומד ריק ודמי ניהול.

דוגמה מספרית לדירת יד שנייה עם חדר שינה אחד

דירת יד שנייה עם חדר שינה אחד, במחיר הממוצע למחצית הראשונה של 2026, 2,184,807 דירהם, תניב כ-111,400 דירהם בשנה בתשואה הממוצעת ברוטו של 5.10%. אם שכר הדירה ירד ב-10%, ההכנסה תרד לכ-100,300 דירהם והתשואה ברוטו לכ-4.6%.

הדוגמה משלבת ממוצעים משני מקורות ונועדה להמחשה בלבד. המחירים ושכר הדירה בפועל משתנים בין מגדלים, וההכנסה נטו תהיה נמוכה יותר לאחר דמי שירות, תקופות ללא שוכר ודמי ניהול.

היסטוריית מסירות והיצע חדש

אין נתון ציבורי על שיעור המסירות במועד ברובע כולו. אמאר כבר מסרה פרויקטים באיחור במקומות אחרים: מקרה הבוחן שלנו על קריק גייט מתעד עיכוב של כ-14 חודשים עד להשלמת הפרויקט ולמסירתו.

ככל שיותר יזמים משיקים פרויקטים בדאונטאון דובאי, זהות היזם חשובה יותר מהכתובת. בכל רכישה על הנייר בדקו את התקדמות הבנייה ואת פרטי חשבון הנאמנות באפליקציית דובאי רסט (Dubai REST) של מחלקת הקרקעות ובמערכת המעקב שלנו אחר מסירות.

מבחינת היצע, Cavendish Maxwell כוללת את דאונטאון בין שש קהילות שבהן מרוכזים יחד כמעט 37% מהבתים המתוכננים להשלמה בדובאי במחצית השנייה של 2026 (Cavendish Maxwell דרך Zawya).

מחקר של Morgan's International Realty מאמצע 2025 מצא שבביזנס ביי מתוכננות להימסר 10,127 יחידות בשנים 2025 עד 2027, צבר המסירות השני בגודלו בדובאי (Morgan's International Realty). הדירות האלה צפויות להתחרות על רבים מאותם שוכרים, במחיר נמוך יותר.

נזילות: עדיין שוק עמוק, אך איטי יותר

גם לאחר ההאטה, דאונטאון דובאי הוא אחד משוקי הנכסים המוכנים הפעילים בעיר. Cavendish Maxwell דירגה אותו במקום הרביעי במכירות דירות מוכנות במחצית הראשונה של 2026, עם 613 עסקאות, אחרי ג׳ומיירה וילג׳ סירקל עם 1,812, ביזנס ביי עם 1,065 ודובאי מרינה עם 778.

Cavendish Maxwell סופרת רק דירות מוכנות, ואילו הנתון של Metropolitan, 724 עסקאות, כולל גם מכירות חוזרות של דירות על הנייר. לכן אין להשוות ישירות בין המספרים. בעל נכס עדיין יכול למכור, אך כשהיקף העסקאות הוא כמחצית מזה של השנה הקודמת, המכירה עלולה להימשך יותר זמן מאשר ב-2025.

טבלת ציונים

הציונים מסכמים את מקרה הבוחן על בסיס הנתונים שהוצגו.

השורה התחתונה: האזור מתאים למשקיעים לטווח ארוך המעוניינים בכתובת מרכזית ומוכרת, ברובע שתכנן יזם ראשי ותיק, ומוכנים לקבל בתמורה תשואה נמוכה יותר. הוא מתאים פחות למי שזקוקים להכנסה משכירות מעל הממוצע העירוני או מצפים למכירה מהירה בשוק שבו מספר העסקאות ירד בכמחצית.

מקרה בוחן דאונטאון דובאי: מסקנות למשקיעים ישראלים

• בדקו גם את מספר העסקאות. המחירים החלו לרדת, אך הרבה פחות ממספר העסקאות, שנחתך במחצית. שאלו כמה זמן דירות דומות באותו מגדל מוצעות למכירה.
• הפרידו בין יד שנייה לרכישה על הנייר. השוו כל מחיר בפרויקט חדש לעסקאות יד שנייה עדכניות במגדלים סמוכים.
• בחנו את התשואה בתרחיש שמרני. בדקו את המספרים בעזרת המחשבונים שלנו, גם בתרחיש שבו שכר הדירה נמוך ב-10% מהיום.
• בדקו את היזם עצמו. אמאר היא היזם הראשי, אך מגדלים חדשים מוקמים גם בידי חברות אחרות.
• השוו לביזנס ביי. הוא מציע תשואה גבוהה יותר במחיר נמוך יותר לרגל רבועה, לצד צבר היצע גדול יותר.

שאלות נפוצות

האם דאונטאון דובאי מתאים להשקעה בשנת 2026?

מקרה הבוחן מראה שהאזור מציע מיקום מרכזי ויזם ראשי ותיק. מנגד, התשואה נמוכה מהממוצע העירוני, מחירי הדירות ירדו ב-7% ברבעון השני של 2026 ומספר עסקאות היד השנייה ירד בכמחצית. לכן הוא מתאים יותר להחזקה ארוכה מאשר לרווח מהיר.

מהו המחיר הממוצע לרגל רבועה בדאונטאון דובאי?

לפי Metropolitan, המחיר הממוצע של דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026 היה 2,721 דירהם לרגל רבועה, כ-29,290 דירהם למ״ר. ממוצע Property Monitor לכלל העסקאות בין 1 בינואר ל-6 ביוני 2026, כולל רכישות על הנייר, היה 3,011 דירהם לרגל רבועה.

לאיזו תשואת שכירות אפשר לצפות?

לפי נתוני Property Monitor שפרסמה Engel & Völkers, התשואה הממוצעת ברוטו על דירות הייתה 5.10% באוגוסט 2026, לעומת 6.66% בכלל הדירות בדובאי.

האם דאונטאון דובאי יקר מביזנס ביי?

כן. לפי Property Monitor, המחיר הממוצע לרגל רבועה בדאונטאון היה גבוה בכ-18% מזה שבביזנס ביי בתקופה שבין 1 בינואר ל-6 ביוני 2026: 3,011 לעומת 2,547 דירהם. בשוק היד השנייה בלבד עמד הפער במחצית הראשונה של 2026 על כ-29%.

שוקלים דירה בדאונטאון דובאי כשמספר עסקאות היד השנייה ירד בכמחצית?

דובאי אינדקס יכולה לבדוק מגדל מסוים בדאונטאון דובאי מול עסקאות היד השנייה האחרונות בו, שכר הדירה כיום והפרויקטים החדשים של אמאר ושל יזמים אחרים ברובע, כדי שתראו את המספרים לפני הגשת הצעה. השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ללא עלות.