שני שווקים באותו אי
מקרה בוחן פאלם ג׳ומיירה עוקב אחר האזור היקר ביותר בטבלאות הדירות והווילות של Property Monitor, לאורך 2025 והמחצית הראשונה של 2026. הוא בוחן כיצד השתנו מחירי היד השנייה בדירות ובווילות, עד כמה ירד מספר העסקאות ועל איזו תשואה מוותר משקיע כדי להחזיק נכס באי.
פאלם ג׳ומיירה מוצגת לעיתים כשוק בפני עצמו, שאינו כפוף למחזוריות של שאר העיר. הנתונים תומכים בתיאור הזה בכל הנוגע לווילות. בדירות, לעומת זאת, נרשמה ירידת המחירים הרבעונית החדה ביותר מבין האזורים שנסקרו.
רקע: אי של נח׳יל עם שני שווקים שונים
פאלם ג׳ומיירה הוא אי מלאכותי שבנתה נח׳יל. עבודות יצירת הקרקע החלו באוגוסט 2001. השלב הראשון כלל 1,350 וילות על 11 זרועות ו-2,650 דירות שורליין ב-20 בניינים. במאי 2006 הודיעה נח׳יל שהתושבים הראשונים צפויים לעבור לאי עד סוף אותה שנה (Khaleej Times).
לאי גזע מרכזי ו-16 זרועות. על הגזע נמצאים מלונות, בנייני דירות ומסחר, ועל הזרועות וילות עם גישה פרטית לים. רכבת מונורייל עוברת לאורך האי, ותחנת המטרו הקרובה נמצאת ביבשה (Metropolitan).
נח׳יל בנתה רבים ממתחמי הדירות המקוריים, ובהם שורליין, גולדן מייל ואזור רזידנסס. פרויקטים מאוחרים יותר הוקמו בידי יזמים אחרים, ובהם אומניאט עם וואן פאלם ודה אלבה.
מקרה הבוחן מתייחס בנפרד לשוק הדירות שעל הגזע ולשוק הווילות הקטן שעל הזרועות.
לפרופיל המלא, קראו את המדריך שלנו לפאלם ג׳ומיירה.
ביצועי המחירים: הדירות והווילות התרחקו זו מזו
כל הנתונים בחלק הזה הם ממוצעים של עסקאות יד שנייה בלבד, מתוך דוחות Metropolitan.
דירות
בשנת 2025 עמד המחיר הממוצע של דירות יד שנייה בפאלם ג׳ומיירה על 3,227 דירהם לרגל רבועה, עלייה של 13.9% לעומת 2024 (דוח הדירות של Metropolitan לשנת 2025).
העלייה נמשכה ברבעון הראשון של 2026, שבו הגיע הממוצע ל-3,441 דירהם לרגל רבועה (דוח הרבעון הראשון). הממוצע למחצית הראשונה כולה היה נמוך יותר, 3,252 דירהם (דוח הדירות למחצית הראשונה). מכאן שהחולשה הופיעה ברבעון השני.
| תקופה | מחיר יד שנייה ממוצע לרגל רבועה | מחיר יד שנייה ממוצע למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|
| שנת 2025 כולה | 3,227 דירהם | כ-34,740 דירהם | עלייה של 13.9% לעומת 2024 |
| הרבעון הראשון של 2026 | 3,441 דירהם | כ-37,040 דירהם | עלייה של 11.7% לעומת הרבעון הראשון של 2025 |
| המחצית הראשונה של 2026 | 3,252 דירהם | כ-35,000 דירהם | עלייה של 3% לעומת המחצית הראשונה של 2025 |
מקור: דוחות Metropolitan, הכוללים עסקאות בדירות יד שנייה בלבד. המחירים למ״ר חושבו מתוך המחירים לרגל רבועה שבמקורות. מטר רבוע אחד שווה ל-10.764 רגל רבועה.
וילות
מחירי הווילות כמעט לא השתנו ב-2025, עם ממוצע של 6,938 דירהם לרגל רבועה, עלייה של 0.3% לעומת 2024 (דוח הווילות של Metropolitan לשנת 2025). במחצית הראשונה של 2026 זינק הממוצע ל-8,352 דירהם, עלייה של 28.8% לעומת שנה קודם לכן (דוח הווילות למחצית הראשונה של 2026).
| תקופה | מחיר יד שנייה ממוצע לרגל רבועה | מחיר יד שנייה ממוצע למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|
| שנת 2025 כולה | 6,938 דירהם | כ-74,680 דירהם | עלייה של 0.3% לעומת 2024 |
| המחצית הראשונה של 2026 | 8,352 דירהם | כ-89,900 דירהם | עלייה של 28.8% לעומת המחצית הראשונה של 2025 |
מקור: דוחות Metropolitan, הכוללים עסקאות בווילות יד שנייה בלבד.
נתון הווילות למחצית השנה מבוסס על 36 עסקאות בלבד, ולכן כמה מכירות גדולות במיוחד יכולות לשנות את הממוצע. יש לראות בו אינדיקציה לכיוון השוק, ולא שיעור מדויק של שינוי במחירים.
השוואה לאזורים אחרים
נתוני Property Monitor לכלל העסקאות, כולל רכישות על הנייר, מציבים את פאלם ג׳ומיירה בראש שתי הטבלאות לתקופה שבין 1 בינואר ל-6 ביוני 2026 (Engel & Völkers):
| אזור וסוג נכס | מחיר ממוצע לרגל רבועה | מחיר ממוצע למ״ר |
|---|---|---|
| וילות בפאלם ג׳ומיירה | 8,070 דירהם | כ-86,870 דירהם |
| דירות בפאלם ג׳ומיירה | 4,240 דירהם | כ-45,640 דירהם |
| דירות בדאונטאון דובאי | 3,011 דירהם | כ-32,410 דירהם |
| דירות בדובאי מרינה | 2,058 דירהם | כ-22,150 דירהם |
| ממוצע הווילות בדובאי | 2,241 דירהם | כ-24,120 דירהם |
| ממוצע הדירות בדובאי | 1,969 דירהם | כ-21,190 דירהם |
לפי הנתונים האלה, דירות בפאלם ג׳ומיירה יקרות בכ-41% מדירות בדאונטאון דובאי וביותר מפי שניים מממוצע הדירות בעיר. הווילות יקרות פי כ-3.6 מממוצע הווילות בדובאי.
נתון Property Monitor לדירות, 4,240 דירהם, גבוה משמעותית מממוצע היד השנייה של 3,252 דירהם. הוא כולל רכישות על הנייר, שעשויות להסביר חלק מהפער. שני הנתונים מתייחסים גם לתקופות מעט שונות.
התיקון של 2026
לפי Cushman & Wakefield Core, מחירי הדירות בפאלם ג׳ומיירה ירדו ב-9% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הקודם. זו הייתה הירידה החדה ביותר בין האזורים שנכללו בסקירה, לעומת 7% בדאונטאון ובביזנס ביי. הווילות באי המשיכו לרשום עליות מתונות באותו רבעון (Khaleej Times).
אפשר לעקוב אחר הנתונים העדכניים במדד מחירי הנדל״ן בדובאי שלנו.
מספר עסקאות היד השנייה: ירידה בשני השווקים
דוח הדירות של Metropolitan למחצית הראשונה של 2026 תיעד 367 עסקאות בדירות יד שנייה, ירידה של 39.5% לעומת שנה קודם לכן. שוויין הכולל ירד ב-34%, ל-2.761 מיליארד דירהם.
שוק הווילות קטן בהרבה. דוח הווילות למחצית הראשונה של 2026 תיעד 36 עסקאות בווילות יד שנייה, ירידה של 37.9%, בשווי כולל של 2.119 מיליארד דירהם. בחלוקת הסכום במספר העסקאות מתקבל ממוצע של כ-59 מיליון דירהם לווילה.
שוק הנכסים על הנייר וקצה טווח המחירים
מכירות הדירות החדשות נעו בכיוון ההפוך. במחצית הראשונה של 2026 מכרו היזמים באי 167 דירות על הנייר, עלייה של 271.1% לעומת שנה קודם לכן, בשווי כולל של 2.928 מיליארד דירהם, לפי דוח הדירות של Metropolitan.
חלוקת הסכומים במספר העסקאות נותנת ממוצע של כ-17.5 מיליון דירהם לדירה על הנייר, לעומת כ-7.5 מיליון דירהם לדירת יד שנייה. הממוצעים חושבו מתוך הסכומים הכוללים בדוח ונועדו להמחשה בלבד. הם מראים שפרויקטים חדשים באי נמכרים ברמת מחירים שונה מאוד מזו של הבניינים הוותיקים שעל הגזע.
האי נמנה גם עם שלושת האזורים המובילים בדובאי במכירות של נכסים יקרים במיוחד. בשמונת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו בפאלם ג׳ומיירה 35 דירות ו-28 וילות במחיר של עשרה מיליון דולר ומעלה, מתוך 335 עסקאות כאלה בכלל דובאי (Khaleej Times).
דוגמה לפרויקט חדש היא פאסו של ביונד, המופיע בקטלוג הפרויקטים שלנו עם מסירה מתוכננת לספטמבר 2029.
תשואת שכירות: הנמוכה בין אזורי הדירות המרכזיים
התשואה הנמוכה היא חלק מהמחיר שמשלמים על בעלות בפאלם ג׳ומיירה. נתוני Property Monitor לאוגוסט 2026, שפרסמה Engel & Völkers, מציגים תשואה ממוצעת ברוטו של 4.58% על דירות (Engel & Völkers).
| אזור באוגוסט 2026 | תשואה ממוצעת ברוטו על דירות |
|---|---|
| ביזנס ביי | 5.92% |
| דובאי מרינה | 5.51% |
| דובאי קריק הארבור | 5.12% |
| דאונטאון דובאי | 5.10% |
| פאלם ג׳ומיירה | 4.58% |
מקור: Property Monitor דרך Engel & Völkers. לפי אותו מקור, התשואה הממוצעת על דירות בכלל דובאי הייתה 6.66%, ועל וילות 4.45%.
רשימת Property Monitor אינה כוללת נתון לווילות בפאלם ג׳ומיירה. הממוצע העירוני לווילות, 4.45%, הוא נקודת ההשוואה הקרובה ביותר מאותו מקור.
שכר הדירה בדירות באי ירד ב-9% ברבעון השני של 2026, לפי Cushman & Wakefield Core.
כל התשואות הן ברוטו, לפני דמי שירות, תקופות שבהן הנכס עומד ריק ודמי ניהול.
דוגמה מספרית לדירת יד שנייה עם חדר שינה אחד
דירת יד שנייה עם חדר שינה אחד במחיר הממוצע למחצית הראשונה של 2026, 3,330,603 דירהם, תניב כ-152,500 דירהם בשנה בתשואה הממוצעת ברוטו של 4.58%. אם שכר הדירה ירד ב-10%, ההכנסה תרד לכ-137,300 דירהם והתשואה ברוטו לכ-4.1%.
הדוגמה משלבת ממוצעים משני מקורות ונועדה להמחשה בלבד. המחירים ושכר הדירה בפועל משתנים בין בניינים, וההכנסה נטו תהיה נמוכה יותר לאחר דמי שירות, תקופות ללא שוכר ודמי ניהול.
היסטוריית מסירות והיצע חדש
אין נתון ציבורי על שיעור המסירות במועד באי כולו, והפרויקטים החדשים מוקמים בידי כמה יזמים. בכל רכישה על הנייר בדקו את התקדמות הבנייה ואת פרטי חשבון הנאמנות באפליקציית דובאי רסט (Dubai REST) של מחלקת הקרקעות (DLD) ובמערכת המעקב שלנו אחר מסירות.
מבחינת היצע, פאלם ג׳ומיירה אינה נמנית עם שש הקהילות שבהן מרוכזים כמעט 37% מהבתים המתוכננים להשלמה במחצית השנייה של 2026, לפי Cavendish Maxwell (Cavendish Maxwell דרך Zawya).
נזילות: שוק קיים, אך מצומצם
בשנת 2025 ספרה Metropolitan באי 1,071 עסקאות בדירות יד שנייה ו-125 עסקאות בווילות יד שנייה. במחצית הראשונה של 2026 היו הנתונים 367 ו-36 בהתאמה.
אפשר למכור דירות באי, אך הוא אינו בין חמשת האזורים המובילים במכירת דירות מוכנות במחצית הראשונה של 2026 בדוח Cavendish Maxwell. בווילות המצב שונה: עם כשש עסקאות יד שנייה בחודש באי כולו, מוכר עלול להמתין זמן רב לרוכש המתאים.
טבלת ציונים
הציונים מסכמים את מקרה הבוחן על בסיס הנתונים שהוצגו.
| קטגוריה | ציון מתוך 10 | הבסיס לציון |
|---|---|---|
| מיקום | 9 | אי עם חזית לים, וילות עם גישה פרטית למים ומלונות על הגזע. יש מונורייל, אך אין תחנת מטרו באי |
| יזם | 7 | אי של נח׳יל, שבנתה רבים ממתחמי הדירות המקוריים. פרויקטים מאוחרים יותר מוקמים בידי יזמים אחרים ודורשים בדיקה נפרדת |
| קונספט הפרויקט | 9 | אי בצורת דקל, עם וילות על הזרועות ודירות, מלונות ומסחר על הגזע |
| תמחור | 3 | המחירים הגבוהים ביותר בשתי טבלאות Property Monitor לתקופה שבין 1 בינואר ל-6 ביוני 2026. הדירות יקרות ביותר מפי שניים מהממוצע העירוני. הנתונים כוללים עסקאות על הנייר |
| פוטנציאל שכירות | 4 | תשואה ממוצעת של 4.58% על דירות, הנמוכה בחמשת האזורים המרכזיים והסמוכים למים שהושוו, ומתחת לממוצע העירוני של 6.66%. שכר הדירה בדירות ירד ב-9% ברבעון השני של 2026 |
| פוטנציאל עליית ערך | 6 | מחירי דירות היד השנייה עלו ב-13.9% ב-2025. מחירי הווילות במחצית הראשונה של 2026 היו גבוהים ב-28.8% לעומת שנה קודם לכן, על בסיס 36 עסקאות בלבד. מחירי הדירות ירדו ב-9% ברבעון השני |
| נזילות | 6 | 1,071 עסקאות בדירות יד שנייה ו-125 בווילות ב-2025. מספר העסקאות ירד בכ-40% במחצית הראשונה של 2026, ושוק הווילות מצומצם מאוד |
השורה התחתונה: האזור מתאים לרוכשים עם תקציב גדול שמעוניינים בבית על המים או בנכס לשמירת ערך לטווח ארוך, ומוכנים לקבל תשואה נמוכה. הוא מתאים פחות למשקיעים התלויים בהכנסה משכירות או עשויים להזדקק למכירה מהירה, במיוחד בווילות.
מקרה בוחן פאלם ג׳ומיירה: מסקנות למשקיעים ישראלים
- התייחסו לדירות ולווילות כשני שווקים. ב-2026 מחירי הווילות עלו ומחירי הדירות ירדו. ממוצע לאי כולו מסתיר את ההבדל.
- קראו בזהירות את ממוצעי הווילות. 36 עסקאות בחצי שנה הן מדגם קטן.
- הפרידו בין יד שנייה לרכישה על הנייר. פרויקטים חדשים נמכרים ברמת מחיר גבוהה בהרבה. השוו כל מחיר לעסקאות יד שנייה עדכניות בבניינים סמוכים.
- בחנו את התשואה בתרחיש שמרני. בדקו את המספרים בעזרת המחשבונים שלנו, גם בתרחיש שבו שכר הדירה נמוך ב-10% מהיום.
- השוו לאזורים אחרים ליד המים. מקרה הבוחן שלנו על דובאי מרינה מציג שוק עם מחירים נמוכים יותר ותשואה גבוהה יותר.
שאלות נפוצות
האם פאלם ג׳ומיירה מתאים להשקעה בשנת 2026?
מקרה הבוחן מציג מיקום ייחודי ומחירי וילות חזקים. מנגד, תשואת הדירות היא הנמוכה בחמשת האזורים שהושוו, מחירי הדירות ירדו ב-9% ברבעון השני ומספר עסקאות היד השנייה ירד בכ-40%. לכן האי מתאים יותר להחזקה ארוכה מאשר להתמקדות בהכנסה משכירות.
מהו המחיר הממוצע לרגל רבועה?
לפי Metropolitan, מחיר היד השנייה הממוצע במחצית הראשונה של 2026 היה 3,252 דירהם לרגל רבועה בדירות ו-8,352 דירהם בווילות. ממוצעי Property Monitor לכלל העסקאות בין 1 בינואר ל-6 ביוני 2026, כולל רכישות על הנייר, היו 4,240 ו-8,070 דירהם בהתאמה.
לאיזו תשואת שכירות אפשר לצפות?
לפי נתוני Property Monitor שפרסמה Engel & Völkers, התשואה הממוצעת ברוטו על דירות הייתה 4.58% באוגוסט 2026, לעומת 6.66% בכלל הדירות בדובאי.
מה הציג ביצועים טובים יותר: וילות או דירות?
במחצית הראשונה של 2026, הווילות. מחיר היד השנייה הממוצע שלהן היה גבוה ב-28.8% לעומת שנה קודם לכן, על בסיס 36 עסקאות. ממוצע הדירות היה גבוה ב-3%, אך ירד ברבעון השני.
דירה על הגזע או וילה על הזרועות: מה מתאים לכם בפאלם ג׳ומיירה?
דובאי אינדקס יכולה להשוות בניין על הגזע או וילה על אחת הזרועות למחירי היד השנייה בפועל, לשכר הדירה כיום ולעסקאות האחרונות באי, כדי שתראו את המספרים לפני הגשת הצעה. השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ללא עלות.
