יותר דירות מתחרות על כל שוכר
שכר הדירה בדובאי יורד ברוב הקהילות המבוקשות. נתונים חדשים שפרסמה Property Finder ב-13 באוקטובר מראים שהמחיר החציוני המבוקש לדירות ירד בתשע מעשר הקהילות המרכזיות שהיא עוקבת אחריהן, בין הרבעון השלישי של 2025 לרבעון השלישי של 2026. דאונטאון דובאי הוביל עם ירידה של כמעט 22% (נתוני Property Finder דרך Mid-East Info).
הגורם המרכזי הוא ההיצע. בספטמבר 2026 היה מספר הדירות היומי הממוצע שהוצעו להשכרה באתר גבוה ב-55.1% לעומת שנה קודם לכן, בעוד שפניות השוכרים גדלו ב-15.4% בלבד. כתוצאה מכך, כל מודעה קיבלה 23% פחות פניות מאשר בספטמבר 2025.
שריף סלימאן, סמנכ״ל ההכנסות ב-Property Finder, סיכם: "הסימן הברור ביותר בנתונים שלנו הוא ההיצע".
שכר הדירה בדובאי לפי קהילה
שכר דירה שנתי חציוני מבוקש, ברבעון השלישי של 2025 לעומת הרבעון השלישי של 2026:
| קהילה | 2025, בדירהם | 2026, בדירהם | שינוי |
|---|---|---|---|
| דאונטאון דובאי | 230,000 | 180,000 | ירידה של 21.7% |
| דובאי מרינה | 155,000 | 130,000 | ירידה של 16.1% |
| מיידאן | 74,999 | 65,000 | ירידה של 13.3% |
| ביזנס ביי | 120,000 | 105,000 | ירידה של 12.5% |
| ג׳ומיירה וילג׳ סירקל | 79,999 | 71,999 | ירידה של 10.0% |
| דובאי קריק הארבור, דה לגונס | 160,000 | 145,000 | ירידה של 9.4% |
| מוחמד בן ראשד סיטי | 118,800 | 110,000 | ירידה של 7.4% |
| ארג׳אן | 80,000 | 75,000 | ירידה של 6.3% |
| פאלם ג׳ומיירה | 251,988 | 240,000 | ירידה של 4.8% |
| דובאי הילס אסטייט | 130,000 | 130,000 | ללא שינוי |
מקור: Property Finder. הנתונים הם מחירי שכירות שנתיים חציוניים במודעות.
דובאי הילס אסטייט הייתה הקהילה היחידה שבה המחירים המבוקשים לדירות נשארו יציבים. הירידות החדות ביותר היו בדאונטאון ובמרינה, אך הדפוס אינו תלוי רק ברמת המחיר: מיידאן, הזולה בסקירה, ירדה ב-13.3%, בעוד שפאלם ג׳ומיירה, היקרה ביותר, ירדה ב-4.8% בלבד.
שכירות בווילות: ירידות ברוב האזורים, עם שני חריגים
בווילות נרשמה תמונה דומה, עם ירידות בשמונה מעשר הקהילות שנבדקו. ארביאן ראנצ׳ס 3 ירדה בשיעור החד ביותר, 18.9%, ל-300,000 דירהם. אחריה מוחמד בן ראשד סיטי עם ירידה של 15%, דובאי סאות׳ עם 12.5% ופאלם ג׳ומיירה עם 10.6%.
החריגות היו אל פורג׳אן, שבה שכר הדירה לווילות עלה ב-15.2% לכ-380,000 דירהם, ודובאי הילס אסטייט, שעלתה ב-1% ל-525,000 דירהם.
Property Finder מציינת ששני החריגים דורשים קריאה זהירה. באל פורג׳אן העלייה נובעת בחלקה מכניסה של יותר וילות עם 5 חדרי שינה לשוק, ושלושה מתוך חמשת סוגי הווילות שאפשר להשוות שם דווקא ירדו. בדובאי הילס אסטייט, חמישה מתוך שישה סוגי וילות ירדו או נשארו יציבים.
בספטמבר נרשמו סימנים ראשונים להתייצבות. שכר הדירה החציוני המבוקש לדירות בעשר הקהילות יחד עלה מ-100,000 דירהם באוגוסט ל-105,000 דירהם, ומספר הפניות לכל מודעה השתפר. Property Finder מדגישה שחודש אחד עדיין אינו מגמה.
מה המשמעות למשקיעים ישראלים?
הנקודות הבאות הן הניתוח שלנו לנתונים, ולא תחזית.
התשואות נמצאות תחת לחץ
מחירי המכירה היו יציבים ברובם בחודשים האחרונים. מדד ValuStrat לספטמבר 2026 הציג כמעט אפס שינוי חודשי בשווי הנכסים בכלל העיר (ValuStrat).
כששכר הדירה יורד מהר יותר ממחיר הנכס, התשואה ברוטו מצטמצמת. מי שרוכשים לצורך הכנסה משכירות צריכים לחשב מחדש לפי המחירים כיום, ולא לפי מודעות ישנות או עלוני יזמים.
בחירת הקהילה חשובה מתמיד
הפער גדול: מיציבות בדובאי הילס אסטייט, דרך ירידה של כ-16% בדובאי מרינה, ועד כמעט 22% בדאונטאון. ממוצע עירוני מסתיר את ההבדלים, ולכן חשוב לבדוק את האזור ואת הבניין המסוים.
לבחינה מעמיקה של קהילות מסוימות, קראו את מקרי הבוחן שלנו על דאונטאון דובאי, דובאי מרינה, ביזנס ביי, ג׳ומיירה וילג׳ סירקל (JVC), פאלם ג׳ומיירה ודובאי הילס אסטייט.
מחירים מבוקשים אינם חוזים חתומים
הנתונים עוקבים אחר מחירים שפורסמו ב-Property Finder, ולא אחר חוזים רשומים. המחיר שנסגר בפועל עשוי להיות שונה. זו אינדיקציה לכיוון השוק, ולא מדידה מדויקת של ההכנסה.
ניהול טוב משפיע על התוצאה
כשיותר דירות מתחרות על כל שוכר, יש יתרון לבעלים שמתמחרים באופן מציאותי, שומרים על מצב הנכס ומגיבים במהירות. לבעלים המתגוררים בישראל, שירות ניהול נכסים אמין יכול להצדיק כאן את עלותו.
היצע נוסף עדיין בדרך
S&P Global צופה שהיצע המגורים בדובאי יגדל בכ-20% בשנתיים הקרובות (Khaleej Times). לכן ייתכן שהלחץ על השכירות באזורים עם ריבוי דירות לא יחלוף במהירות.
מתכננים להשכיר נכס במחירי השכירות של היום?
דובאי אינדקס מסייעת למשקיעים ישראלים לבדוק מחירי שכירות ותשואות מציאותיים בכל קהילה לפני הרכישה, ולמצוא ניהול שיסייע לשמור על תפוסה. השאירו פרטים ונחזור אליכם, או שלחו הודעה בוואטסאפ.
