מערכת רישום חוזי השכירות של דובאי, איג׳ארי (Ejari), צברה לאורך 2026 מספר דרישות ציות שמעבירות יותר אחריות לבעלי הדירות, כולל חידוש חובה גם כשתנאי החוזה לא משתנים, והצהרת חובה על כל דייר משותף שגר ביחידה.
מה השתנה
תחת הכללים המעודכנים, כל חוזה שכירות חייב להירשם באיג׳ארי תוך 30 יום מהחתימה, ובעלי דירות שמפספסים את החלון הזה מסתכנים בקנסות ובעמדה חלשה יותר אם מחלוקת מגיעה בהמשך למרכז הסכסוכים בענייני שכירות (RDC), מכיוון שה-RDC בדרך כלל לא ידון בתיקים שכוללים חוזים לא רשומים. חידוש הפך כעת לחובה בכל הארכת חוזה גם כשכלום לא השתנה בחוזה, מה שסוגר פרצה שבה חלק מבעלי הדירות בעבר דילגו על רישום מחדש בהארכות שלא השתנו. בנפרד, כל מי שגר ביחידה חודש או יותר חייב כעת להיות מוצהר רשמית כדייר משותף ברישום האיג׳ארי, מה שמעניק למערכת תפקיד ברור יותר של בקרת תפוסה מעבר לתפקידה המקורי כמרשם שכירות.
מדד השכירות החכם (Smart Rental Index) גם עבר לנתונים גרעיניים יותר ברמת הבניין, במקום ממוצעי אזור רחבים, מה שמשנה את אופן חישוב עליות השכירות המותרות ליחידה נתונה.
למה זה חשוב לבעלי דירות ולמשקיעים
עבור משקיע שמחזיק יחידת שכירות בדובאי אבל מנהל אותה מרחוק, השינויים האלה מעלים את המחיר של הזנחת ניירת שגרתית. תעודת איג׳ארי לא רשומה או שפג תוקפה נושאת כעת השלכות ישירות יותר מאשר בשנים קודמות, הן בקנסות והן ביכולת של בעל הדירה לאכוף את החוזה או לרדוף אחרי סכסוך. בעלים שעובדים עם חברת ניהול נכסים צריכים לוודא במפורש שחידוש איג׳ארי והצהרות דיירים משותפים הם חלק מהשירות, במקום להניח שזה קורה אוטומטית.
עבור שוכרים, כלל הדיירים המשותפים משמעו שהסדרים לא רשמיים, כמו שותף דירה נוסף שלא רשום בחוזה, נושאים כעת יותר סיכון ציות עבור משק הבית כולו.
מה הלאה
דחיפת השירותים הדיגיטליים הרחבה של דובאי, תחת יוזמת שירותים 360 (Services 360) של רשות מקרקעי דובאי (DLD), שואפת להעביר את רוב שירותי איג׳ארי לגמרי לרשת עד 2029, לצד ניטור אלקטרוני מתמשך של חוזים לא תואמים. האכיפה צפויה להמשיך ולהחמיר ולא להתרופף ככל שהפריסה הזו נמשכת.
שאלות נפוצות
האם אני צריך לרשום מחדש את חוזה האיג׳ארי שלי אם כלום לא השתנה?
כן. נכון לעדכון 2026, חידוש איג׳ארי הוא חובה בכל הארכת חוזה גם אם התנאים לא השתנו.
מה קורה אם בעל דירה לא רושם חוזה שכירות באיג׳ארי?
בעל הדירה מסתכן בקנסות ובעמדה משפטית חלשה יותר, מכיוון שמרכז הסכסוכים בענייני שכירות בדרך כלל לא ידון בסכסוכים הכוללים חוזים לא רשומים.
האם כל הדיירים ביחידת שכירות צריכים להיות רשומים באיג׳ארי?
כן. כל מי שגר ביחידה חודש או יותר חייב כעת להיות מוצהר רשמית כדייר משותף ברישום האיג׳ארי.
השינויים האלה מרוכזים ממספר גורמי מעקב עדכוני חקיקה של 2026, כולל סיכום חוקי השכירות של ריל אסטייט קלאב דובאי Real Estate Club Dubai ומדריך האיג׳ארי של ריל קיוב Realcube. בעלי דירות צריכים לאמת את הדרישות הנוכחיות ישירות מול רשות הרגולציה של הנדל״ן (RERA) או עורך דין מוסמך לפני פעולה, מכיוון שאלה סיכומים של צד שלישי ולא הודעה ממשלתית ישירה.
שירות ניהול הנכסים של דובאי אינדקס (Dubai Index) יכול לאשר את מצב האיג׳ארי של היחידה שלכם ולטפל בחידושים עבור בעלים שמנהלים שכירות מחו״ל.
