Район на набережной на перепутье
В этом кейсе Dubai Creek Harbour мы рассматриваем район Emaar на набережной по данным о сделках на вторичном рынке с 2023 года по третий квартал 2026 года. Мы разбираем, как менялись цены на квартиры и арендные ставки, как район выглядит на фоне Downtown Dubai и других ключевых районов и сколько новых квартир ещё предстоит сдать.
Кейс Creek Gate проследил один из первых проектов района от запуска до сдачи. Здесь мы расширяем взгляд на весь район. Данные показывают три года устойчивого роста цен, который остановился в третьем квартале 2026 года, на фоне резкого сокращения числа сделок.
Предыстория: мастер-план Emaar площадью шесть квадратных километров
Dubai Creek Harbour — жилой, торговый и деловой район на берегу Дубай-Крик, который после завершения займёт шесть квадратных километров. Он начинался как совместное предприятие Emaar и Dubai Holding. В августе 2022 года Emaar договорилась выкупить долю Dubai Holding за 7,5 млрд дирхамов и стала единственным мастер-девелопером района, сообщает Khaleej Times.
Концепция строилась вокруг башни Dubai Creek Tower, строительство которой было заморожено на несколько лет. В январе 2026 года основатель Emaar Мохаммед Алаббар заявил, что тендер на строительство башни по новому проекту будет объявлен в течение трёх месяцев, сообщает Gulf News. Подтверждения того, что контракт на строительство действительно заключён, мы не нашли, поэтому не стоит закладывать в оценку предположение, что башня точно будет построена. Последние новости о тендере читайте в нашей новости о Creek Tower.
Транспортная доступность должна улучшиться. Планируемая Синяя линия метро Дубая включает станцию в Dubai Creek Harbour, а её официальный запуск намечен на 2029 год, по данным Arabian Business.
Подробнее читайте в нашем гиде по району Dubai Creek Harbour и профиле компании Emaar.
Цены на квартиры: устойчивый рост до 2026 года
Все данные в этом разделе — средние показатели по сделкам с квартирами только на вторичном рынке. Они взяты из отчётов Metropolitan по вторичному рынку, основанных на данных Property Monitor о сделках, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая.
Средняя цена квартиры на вторичном рынке выросла с 1 922 дирхамов за кв. фут в 2023 году до 2 332 дирхамов в 2025 году. Это рост примерно на 21% за два года, согласно отчёту Metropolitan за 2025 год.
Рост продолжился в начале 2026 года. Средняя цена в первом квартале достигла 2 446 дирхамов за кв. фут, а в первом полугодии составила 2 399 дирхамов, что на 5,3% выше, чем годом ранее, согласно отчёту за первое полугодие 2026 года. В третьем квартале средняя цена снизилась до 2 300 дирхамов, на 2,7% ниже уровня третьего квартала 2025 года, согласно отчёту за третий квартал 2026 года.
| Период | Средняя цена за кв. фут, дирхамов | Средняя цена за кв. м, дирхамов | Изменение |
|---|---|---|---|
| 2023 год | 1 922 | около 20 690 | Не указано |
| 2024 год | 2 189 | около 23 560 | Рост на 13,9% к 2023 году |
| 2025 год | 2 332 | около 25 100 | Рост на 6,5% к 2024 году |
| 1-й квартал 2026 года | 2 446 | около 26 330 | Рост на 8,4% к 1-му кварталу 2025 года |
| 1-е полугодие 2026 года | 2 399 | около 25 820 | Рост на 5,3% к 1-му полугодию 2025 года |
| 3-й квартал 2026 года | 2 300 | около 24 760 | Снижение на 2,7% к 3-му кварталу 2025 года |
Источник: отчёты Metropolitan по вторичному рынку. Данные за 2024 год и первый квартал 2026 года взяты из сводного раздела отчётов по вторичному рынку. Данные относятся только к сделкам с квартирами на вторичном рынке. Цены за кв. м рассчитаны из цен за кв. фут из расчёта 10,764 кв. фута на кв. м.
По размеру квартир средняя цена квартиры с одной спальней в третьем квартале 2026 года составила 1 736 320 дирхамов, что на 1% меньше, чем годом ранее. Квартиры с двумя спальнями продавались в среднем за 2 698 647 дирхамов (снижение на 3,1%), а с тремя спальнями — за 4 222 476 дирхамов (рост на 1,9%), согласно отчёту за третий квартал.
Сравнение с другими районами в третьем квартале 2026 года
Для корректного сравнения таблица использует один и тот же ряд данных Metropolitan по сделкам с квартирами на вторичном рынке во всех районах из отчётов компании по вторичному рынку.
| Район | Средняя цена за кв. фут, дирхамов | Средняя цена за кв. м, дирхамов | Изменение к 3-му кварталу 2025 года |
|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | 2 730 | около 29 390 | Снижение на 0,1% |
| Dubai Creek Harbour | 2 300 | около 24 760 | Снижение на 2,7% |
| Dubai Hills Estate | 2 247 | около 24 190 | Снижение на 6,1% |
| Sobha Hartland | 1 975 | около 21 260 | Снижение на 5,7% |
| Business Bay | 1 961 | около 21 110 | Снижение на 2,9% |
| Dubai Marina | 1 857 | около 19 990 | Снижение на 4,2% |
Источник: отчёты Metropolitan, только сделки с квартирами на вторичном рынке.
Средняя цена в Dubai Creek Harbour примерно на 16% ниже, чем в Downtown Dubai, и довольно близка к Dubai Hills Estate. Снижение в третьем квартале было мягче, чем в Dubai Hills, Sobha Hartland и Dubai Marina.
Подробнее о других районах из сравнения читайте в наших кейсах по Business Bay, Dubai Hills Estate, Dubai Marina и Palm Jumeirah.
Данные Property Monitor по всем сделкам, включая покупки на этапе строительства, показывают цену 2 600 дирхамов за кв. фут для квартир в Dubai Creek Harbour в период с 1 января по 6 июня 2026 года. Это примерно на 32% выше средней цены квартир в Дубае, составлявшей 1 969 дирхамов, по данным Engel & Völkers. Поскольку эта цифра включает продажи строящегося жилья, её не следует напрямую сравнивать со средними показателями вторичного рынка выше.
По городу в целом Cavendish Maxwell сообщила о средней цене 1 636 дирхамов за кв. фут в августе 2026 года, что на 1,7% ниже, чем годом ранее. Это было первое годовое снижение с февраля 2021 года, сообщает Khaleej Times.
Следить за актуальными данными можно в индексе цен на недвижимость в Дубае.
Арендная доходность: на уровне Downtown, ниже среднего по городу
Данные Property Monitor за август 2026 года, опубликованные Engel & Völkers, показывают среднюю валовую доходность 5,12% для квартир в Dubai Creek Harbour.
| Район, август 2026 года | Средняя валовая доходность квартир |
|---|---|
| Business Bay | 5,92% |
| Dubai Hills Estate | 5,82% |
| Dubai Marina | 5,51% |
| Dubai Creek Harbour | 5,12% |
| Downtown Dubai | 5,10% |
| Palm Jumeirah | 4,58% |
Источник: Property Monitor через Engel & Völkers. Средняя доходность квартир по Дубаю в целом составила 6,66%.
Арендные ставки сейчас снижаются. В третьем квартале 2026 года средняя годовая аренда квартиры с одной спальней составила 92 978 дирхамов, а с двумя спальнями — 139 611 дирхамов. Это годовое снижение на 5,1% и 7% соответственно, согласно отчёту Metropolitan за третий квартал. В первом полугодии 2026 года по обоим типам квартир ещё фиксировался рост.
Все приведённые показатели доходности — валовые, до вычета сервисных сборов, периодов простоя и платы за управление.
Пример расчёта: квартира с одной спальней на вторичном рынке
Квартира с одной спальней, купленная по средней цене третьего квартала 2026 года, 1 736 320 дирхамов, и сдаваемая по средней ставке 92 978 дирхамов в год, приносит валовую доходность около 5,4%.
Если аренда снизится ещё на 10%, годовой доход упадёт примерно до 83 700 дирхамов, а валовая доходность — примерно до 4,8%.
Обе цифры взяты из одного отчёта Metropolitan, но это средние значения, приведённые только для иллюстрации. Фактические цены и арендные ставки различаются в зависимости от башни и вида из окон. Чистый доход после вычета расходов будет ниже.
Новое предложение и соблюдение сроков сдачи
Emaar продолжает продавать в районе большие объёмы новых квартир. Metropolitan зафиксировала 2 052 продажи квартир от застройщика на этапе строительства в 2025 году, согласно годовому отчёту. В первом полугодии 2026 года было зарегистрировано 1 413 продаж, на 74,7% больше, чем годом ранее, согласно отчёту за полугодие. В третьем квартале 2026 года их число снизилось до 457, согласно квартальному отчёту.
После сдачи эти квартиры будут конкурировать с существующими квартирами на вторичном рынке за покупателей и арендаторов. В III квартале 2026 года на недостроенные объекты пришлось 21,4% из 294 сделок с квартирами на вторичном рынке района: первые покупатели продавали их до завершения строительства, по данным того же квартального отчёта Metropolitan.
В прошлом в районе случались и задержки со сдачей объектов Emaar. Кейс Creek Gate фиксирует задержку примерно на 14 месяцев до завершения проекта. При любой покупке на этапе строительства проверяйте ход работ и реквизиты эскроу-счёта в приложении Dubai REST Земельного департамента и пользуйтесь нашим трекером сдачи объектов.
Ликвидность: активный рынок, который замедлился
Dubai Creek Harbour — один из наиболее активных вторичных рынков квартир в городе. Metropolitan зафиксировала здесь 1 756 сделок на вторичном рынке в 2025 году, на 14,6% больше, чем в 2024 году. Это около 146 сделок в месяц, согласно отчёту за 2025 год.
В 2026 году темп замедлился. В первом полугодии было зарегистрировано 710 сделок на вторичном рынке (снижение на 19,1%), а в третьем квартале — 294 сделки (снижение на 28,1%), согласно отчёту за третий квартал. В среднем это около 112 сделок в месяц с начала 2026 года до конца третьего квартала. Для сравнения: по тому же ряду данных в Downtown Dubai в 2025 году было зарегистрировано 2 464 сделки с квартирами на вторичном рынке.
Кейс Dubai Creek Harbour: инвестиционная оценка
Оценки обобщают анализ на основе представленных данных.
| Категория | Оценка из 10 | Обоснование |
|---|---|---|
| Расположение | 9 | Район на набережной Дубай-Крик. Действующей станции метро пока нет: открытие станции Синей линии запланировано на 2029 год |
| Девелопер | 9 | Emaar — единственный мастер-девелопер с момента выкупа доли Dubai Holding в 2022 году. В Creek Gate была зафиксирована задержка примерно на 14 месяцев, но проект был завершён |
| Концепция проекта | 8 | Крупный спланированный район на набережной, объединяющий жильё, ритейл и офисы. Подтверждения заключения контракта на строительство Creek Tower, задуманной как центр района, пока нет |
| Ценообразование | 5 | Примерно на 16% дешевле Downtown Dubai, но примерно на 32% дороже средней цены квартир в Дубае, по данным Property Monitor за период с 1 января по 6 июня 2026 года. Показатель включает сделки на этапе строительства |
| Арендный потенциал | 5 | Средняя доходность 5,12% — на уровне Downtown Dubai и ниже средней по городу для квартир (6,66%). В третьем квартале 2026 года аренда снизилась примерно на 5–7% в годовом выражении |
| Потенциал роста стоимости | 6 | Цены на вторичном рынке выросли примерно на 21% в 2023–2025 годах и на 5,3% в первом полугодии 2026 года, но снизились на 2,7% в годовом выражении в третьем квартале. Ещё предстоит сдача большого объёма строящихся квартир |
| Ликвидность | 7 | 1 756 сделок с квартирами на вторичном рынке в 2025 году. Число сделок снизилось на 19,1% в первом полугодии 2026 года и на 28,1% в третьем квартале |
Район подходит прежде всего долгосрочным инвесторам, которым нужен объект Emaar на набережной по цене за кв. фут ниже, чем в Downtown Dubai, на сравнительно активном вторичном рынке. Он меньше подходит тем, кому нужна арендная доходность выше средней, или тем, кто рассчитывает, что Creek Tower поднимет цены на недвижимость.
На что обратить внимание израильскому инвестору
- Следите за новым предложением. Тысячи квартир, проданных на этапе строительства с 2025 года, будут сданы в ближайшие годы и станут конкурировать с существующими башнями за арендаторов.
- Разделяйте вторичный рынок и покупку у застройщика. Сравнивайте цену нового запуска с недавними сделками на вторичном рынке в соседних готовых башнях, а не со средним показателем по всем типам сделок.
- Не закладывайте Creek Tower в стоимость объекта. До подписания контракта на строительство рассматривайте башню как возможность, которая может добавить стоимость в будущем.
- Проверьте и сценарий снижения аренды. Воспользуйтесь нашими калькуляторами и, в частности, проверьте, что будет, если аренда окажется на 10% ниже нынешней.
- Сравните с Downtown. Кейс Downtown Dubai показывает схожую доходность, более высокую цену за кв. фут и более крупный вторичный рынок.
Часто задаваемые вопросы
Стоит ли инвестировать в Dubai Creek Harbour в 2026 году?
Данные показывают три года устойчивого роста цен на вторичном рынке, расположение на набережной и надёжного мастер-девелопера. С другой стороны, в третьем квартале 2026 года цены снизились, аренда падает, а на рынок ещё выйдет большой объём строящихся квартир. Поэтому район больше подходит для долгосрочного владения, чем для быстрой прибыли.
Какова средняя цена за кв. фут в Dubai Creek Harbour?
По данным Metropolitan, средняя цена квартир на вторичном рынке в третьем квартале 2026 года составила 2 300 дирхамов за кв. фут, или около 24 760 дирхамов за кв. м. Средний показатель Property Monitor по всем сделкам с 1 января по 6 июня 2026 года, включая покупки на этапе строительства, составил 2 600 дирхамов за кв. фут.
На какую арендную доходность можно рассчитывать?
По данным Property Monitor, опубликованным Engel & Völkers, средняя валовая доходность квартир в августе 2026 года составила 5,12% против 6,66% по всем квартирам в Дубае.
Построена ли уже Dubai Creek Tower?
Нет. Строительство было заморожено на несколько лет. В январе 2026 года Emaar объявила, что в течение трёх месяцев проведёт тендер на строительство башни по новому проекту, но подтверждения заключения контракта на строительство мы не нашли.
Выбираете между квартирой на вторичном рынке в Creek Harbour и новым проектом?
Наш сервис анализа рынка опирается на реальные данные о сделках Земельного департамента, динамику цен и доходность в районе, чтобы вы могли сравнить квартиры на вторичном рынке, текущие ставки аренды и новые запуски Emaar до того, как сделать предложение.
Запишитесь на бесплатную консультацию или напишите нам в WhatsApp.
