רובע על קו המים בצומת דרכים
במקרה בוחן דובאי קריק הארבור נבחן את הרובע של אמאר על קו המים באמצעות נתוני עסקאות יד שנייה מ־2023 ועד הרבעון השלישי של 2026. נבדוק כיצד השתנו מחירי הדירות ושכר הדירה, איך הרובע משתווה לדאונטאון דובאי ולאזורים מרכזיים אחרים, וכמה דירות חדשות עוד צפויות להתווסף אליו.
מקרה הבוחן של קריק גייט עקב אחר אחד הפרויקטים המוקדמים באזור, מההשקה ועד למסירה. כאן נרחיב את המבט לרובע כולו. הנתונים מצביעים על שלוש שנים של עליות מחירים עקביות, שנבלמו ברבעון השלישי של 2026, לצד ירידה חדה במספר העסקאות.
הרקע: תוכנית הפיתוח של אמאר משתרעת על שישה קמ״ר
דובאי קריק הארבור הוא רובע מגורים, מסחר ועסקים על גדות דובאי קריק, שצפוי להשתרע על שישה קמ״ר עם השלמתו. הוא החל כמיזם משותף של אמאר ודובאי הולדינג. באוגוסט 2022 הסכימה אמאר לרכוש את חלקה של דובאי הולדינג תמורת 7.5 מיליארד דירהם, והפכה ליזם הראשי היחיד של הרובע, לפי Khaleej Times.
התכנון התבסס על דובאי קריק טאוור, שבנייתו הוקפאה למשך כמה שנים. בינואר 2026 אמר מייסד אמאר, מוחמד אל־עבאר, כי מכרז לבניית המגדל בתכנון החדש יפורסם בתוך שלושה חודשים, לפי Gulf News. לא מצאנו אישור לכך שחוזה הבנייה אכן הוענק, ולכן אין לבסס הערכת שווי על ההנחה שהמגדל ייבנה בוודאות. לעדכון האחרון על המכרז, ראו את הידיעה שלנו על קריק טאוור.
הנגישות התחבורתית צפויה להשתפר. הקו הכחול המתוכנן של המטרו כולל תחנה בדובאי קריק הארבור, והפעלתו הרשמית מתוכננת ל־2029, לפי Arabian Business.
למידע נוסף, עיינו במדריך האזור של דובאי קריק הארבור ובפרופיל חברת אמאר.
מחירי הדירות: עלייה עקבית עד 2026
כל הנתונים בסעיף זה מתייחסים לממוצעים בעסקאות יד שנייה בדירות בלבד. מקורם בדוחות היד השנייה של Metropolitan, המבוססים על נתוני Property Monitor לגבי עסקאות שנרשמו במחלקת הקרקעות של דובאי.
מחיר דירה ממוצע בעסקאות יד שנייה עלה מ־1,922 דירהם לרגל רבועה ב־2023 ל־2,332 דירהם ב־2025. זו עלייה של כ־21% בתוך שנתיים, לפי דוח Metropolitan ל־2025.
העליות נמשכו בתחילת 2026. הממוצע ברבעון הראשון הגיע ל־2,446 דירהם לרגל רבועה, ובמחצית הראשונה עמד על 2,399 דירהם, עלייה של 5.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לפי דוח המחצית הראשונה של 2026. ברבעון השלישי ירד הממוצע ל־2,300 דירהם, ירידה של 2.7% לעומת הרבעון השלישי של 2025, לפי דוח הרבעון השלישי של 2026.
| תקופה | מחיר ממוצע לרגל רבועה, בדירהם | מחיר ממוצע למ״ר, בדירהם | שינוי |
|---|---|---|---|
| שנת 2023 | 1,922 | כ־20,690 | לא צוין |
| שנת 2024 | 2,189 | כ־23,560 | עלייה של 13.9% לעומת 2023 |
| שנת 2025 | 2,332 | כ־25,100 | עלייה של 6.5% לעומת 2024 |
| הרבעון הראשון של 2026 | 2,446 | כ־26,330 | עלייה של 8.4% לעומת הרבעון הראשון של 2025 |
| המחצית הראשונה של 2026 | 2,399 | כ־25,820 | עלייה של 5.3% לעומת המחצית הראשונה של 2025 |
| הרבעון השלישי של 2026 | 2,300 | כ־24,760 | ירידה של 2.7% לעומת הרבעון השלישי של 2025 |
מקור: דוחות היד השנייה של Metropolitan. נתוני 2024 והרבעון הראשון של 2026 נלקחו מאינדקס דוחות היד השנייה. הנתונים מתייחסים לעסקאות יד שנייה בדירות בלבד. המחירים למ״ר חושבו מהמחירים לרגל רבועה, לפי 10.764 רגל רבועה למ״ר.
בחלוקה לפי גודל הדירה, המחיר הממוצע לדירה עם חדר שינה אחד עמד ברבעון השלישי של 2026 על 1,736,320 דירהם, ירידה שנתית של 1%. דירות עם שני חדרי שינה נמכרו בממוצע ב־2,698,647 דירהם, ירידה של 3.1%, ודירות עם שלושה חדרי שינה ב־4,222,476 דירהם, עלייה של 1.9%, לפי דוח הרבעון השלישי.
השוואה לאזורים אחרים ברבעון השלישי של 2026
כדי לאפשר השוואה עקבית, הטבלה מבוססת על אותה סדרת נתונים של Metropolitan לעסקאות יד שנייה בדירות בכל האזורים, מתוך דוחות היד השנייה של החברה.
| אזור | מחיר ממוצע לרגל רבועה, בדירהם | מחיר ממוצע למ״ר, בדירהם | שינוי לעומת הרבעון השלישי של 2025 |
|---|---|---|---|
| דאונטאון דובאי | 2,730 | כ־29,390 | ירידה של 0.1% |
| דובאי קריק הארבור | 2,300 | כ־24,760 | ירידה של 2.7% |
| דובאי הילס אסטייט | 2,247 | כ־24,190 | ירידה של 6.1% |
| סובה הארטלנד | 1,975 | כ־21,260 | ירידה של 5.7% |
| ביזנס ביי | 1,961 | כ־21,110 | ירידה של 2.9% |
| דובאי מרינה | 1,857 | כ־19,990 | ירידה של 4.2% |
מקור: דוחות Metropolitan, עסקאות יד שנייה בדירות בלבד.
המחיר הממוצע בדובאי קריק הארבור נמוך בכ־16% מזה שבדאונטאון דובאי, ודומה יחסית לזה שבדובאי הילס אסטייט. הירידה ברבעון השלישי הייתה מתונה יותר מהירידות בדובאי הילס, בסובה הארטלנד ובדובאי מרינה.
להרחבה על אזורים אחרים בהשוואה, ראו את מקרי הבוחן של ביזנס ביי, דובאי הילס אסטייט, דובאי מרינה ופאלם ג׳ומיירה.
נתוני Property Monitor לכלל העסקאות, כולל רכישות לפני השלמת הבנייה, מצביעים על מחיר של 2,600 דירהם לרגל רבועה בדירות בדובאי קריק הארבור בתקופה שבין 1 בינואר ל־6 ביוני 2026. זהו מחיר הגבוה בכ־32% מממוצע הדירות בדובאי, שעמד על 1,969 דירהם, לפי Engel & Völkers. מכיוון שנתון זה כולל גם מכירות לפני השלמת הבנייה, אין להשוות אותו ישירות לממוצעי היד השנייה שלעיל.
ברמת העיר כולה, Cavendish Maxwell דיווחה על מחיר ממוצע של 1,636 דירהם לרגל רבועה באוגוסט 2026, ירידה שנתית של 1.7%. זו הייתה הירידה השנתית הראשונה מאז פברואר 2021, לפי Khaleej Times.
אפשר לעקוב אחר הנתונים העדכניים במדד מחירי הנדל״ן בדובאי.
תשואה משכירות: דומה לדאונטאון, נמוכה מהממוצע העירוני
נתוני Property Monitor לאוגוסט 2026, שפורסמו ב־Engel & Völkers, מצביעים על תשואה ממוצעת ברוטו של 5.12% לדירות בדובאי קריק הארבור.
| אזור, אוגוסט 2026 | תשואה ממוצעת ברוטו לדירות |
|---|---|
| ביזנס ביי | 5.92% |
| דובאי הילס אסטייט | 5.82% |
| דובאי מרינה | 5.51% |
| דובאי קריק הארבור | 5.12% |
| דאונטאון דובאי | 5.10% |
| פאלם ג׳ומיירה | 4.58% |
מקור: Property Monitor, באמצעות Engel & Völkers. התשואה הממוצעת לדירות בדובאי כולה עמדה על 6.66%.
שכר הדירה נמצא כעת בירידה. ברבעון השלישי של 2026 עמד שכר הדירה השנתי הממוצע לדירה עם חדר שינה אחד על 92,978 דירהם, ולדירה עם שני חדרי שינה על 139,611 דירהם. אלו ירידות שנתיות של 5.1% ושל 7%, בהתאמה, לפי דוח Metropolitan לרבעון השלישי. במחצית הראשונה של 2026 עדיין נרשמו עליות בשני סוגי הדירות.
כל התשואות המוצגות הן תשואות ברוטו, לפני דמי תחזוקה, תקופות ללא שוכר ודמי ניהול.
דוגמה לחישוב: דירת יד שנייה עם חדר שינה אחד
דירה עם חדר שינה אחד, שנרכשת במחיר הממוצע של הרבעון השלישי של 2026, 1,736,320 דירהם, ומושכרת בשכר הדירה הממוצע של 92,978 דירהם לשנה, מניבה תשואה ברוטו של כ־5.4%.
אם שכר הדירה יירד ב־10% נוספים, ההכנסה השנתית תרד לכ־83,700 דירהם, והתשואה ברוטו לכ־4.8%.
שני הנתונים לקוחים מאותו דוח של Metropolitan, אך הם ממוצעים ונועדו להמחשה בלבד. המחירים ושכר הדירה בפועל משתנים בין מגדלים ובהתאם לנוף מהדירה. ההכנסה נטו תהיה נמוכה יותר לאחר ניכוי ההוצאות.
היצע חדש ועמידה במועדי מסירה
אמאר ממשיכה למכור ברובע דירות חדשות בהיקפים גדולים. Metropolitan תיעדה 2,052 מכירות של דירות מהיזם לפני השלמת הבנייה ב־2025, לפי הדוח השנתי. במחצית הראשונה של 2026 נרשמו 1,413 מכירות, עלייה שנתית של 74.7%, לפי דוח המחצית. ברבעון השלישי של 2026 ירד המספר ל־457, לפי הדוח הרבעוני.
עם מסירת הדירות, הן יתחרו בדירות היד השנייה הקיימות על רוכשים ושוכרים. ברבעון השלישי של 2026 היוו יחידות שטרם הושלמו 21.4% מ־294 עסקאות היד השנייה בדירות ברובע, כאשר רוכשים מוקדמים מכרו אותן לפני סיום הבנייה, לפי אותו דוח רבעוני של Metropolitan.
בעבר נרשמו ברובע גם עיכובים במסירות של אמאר. מקרה הבוחן של קריק גייט מתעד עיכוב של כ־14 חודשים עד להשלמת הפרויקט. בכל רכישה לפני השלמת הבנייה, בדקו את התקדמות העבודות ואת פרטי חשבון הנאמנות באפליקציית דובאי רסט של מחלקת הקרקעות והיעזרו במעקב המסירות שלנו.
נזילות: שוק פעיל שהאט
דובאי קריק הארבור הוא אחד משוקי היד השנייה הפעילים יותר לדירות בעיר. Metropolitan תיעדה בו 1,756 עסקאות יד שנייה ב־2025, עלייה של 14.6% לעומת 2024. זהו קצב של כ־146 עסקאות בחודש, לפי דוח 2025.
ב־2026 הקצב האט. במחצית הראשונה נרשמו 710 עסקאות יד שנייה, ירידה של 19.1%, וברבעון השלישי נרשמו 294 עסקאות, ירידה של 28.1%, לפי דוח הרבעון השלישי. מדובר בכ־112 עסקאות בחודש בממוצע מתחילת 2026 ועד סוף הרבעון השלישי. לשם השוואה, באותה סדרת נתונים נרשמו בדאונטאון דובאי 2,464 עסקאות יד שנייה בדירות ב־2025.
דירוג ההשקעה: מקרה בוחן דובאי קריק הארבור
הציונים מסכמים את הניתוח על בסיס הנתונים שהוצגו.
| קטגוריה | ציון מתוך 10 | הבסיס לציון |
|---|---|---|
| מיקום | 9 | רובע על קו המים בדובאי קריק. אין בו עדיין תחנת מטרו פעילה: תחנת הקו הכחול מתוכננת לפתיחה ב־2029 |
| יזם | 9 | אמאר היא היזם הראשי היחיד מאז רכישת חלקה של דובאי הולדינג ב־2022. בקריק גייט תועד עיכוב של כ־14 חודשים, אך הפרויקט הושלם |
| קונספט הפרויקט | 8 | רובע גדול ומתוכנן על קו המים, המשלב מגורים, מסחר ומשרדים. עדיין אין אישור להענקת חוזה הבנייה של קריק טאוור, שתוכנן להיות מוקד הרובע |
| תמחור | 5 | זול בכ־16% מדאונטאון דובאי, אך יקר בכ־32% מממוצע הדירות בדובאי, לפי Property Monitor לתקופה שבין 1 בינואר ל־6 ביוני 2026. הנתון כולל עסקאות לפני השלמת הבנייה |
| פוטנציאל שכירות | 5 | תשואה ממוצעת של 5.12%, דומה לדאונטאון דובאי ונמוכה מהממוצע העירוני לדירות, 6.66%. ברבעון השלישי של 2026 ירד שכר הדירה בכ־5% עד 7% לעומת שנה קודם |
| פוטנציאל עליית ערך | 6 | מחירי היד השנייה עלו בכ־21% בין 2023 ל־2025 וב־5.3% במחצית הראשונה של 2026, אך ירדו ב־2.7% בהשוואה שנתית ברבעון השלישי. היקף גדול של דירות בבנייה עוד צפוי להימסר |
| נזילות | 7 | 1,756 עסקאות יד שנייה בדירות ב־2025. מספר העסקאות ירד ב־19.1% במחצית הראשונה של 2026 וב־28.1% ברבעון השלישי |
הרובע מתאים בעיקר למשקיעים לטווח ארוך שמעוניינים בנכס של אמאר על קו המים, במחיר לרגל רבועה הנמוך מזה שבדאונטאון דובאי, ובשוק יד שנייה פעיל יחסית. הוא מתאים פחות למי שזקוק לתשואה משכירות הגבוהה מהממוצע, או למי שבונה על כך שקריק טאוור יעלה את מחירי הנכסים.
מה חשוב למשקיע הישראלי?
- עקבו אחר ההיצע החדש. אלפי דירות שנמכרו לפני השלמת הבנייה מאז 2025 צפויות להימסר בשנים הקרובות ולהתחרות במגדלים הקיימים על שוכרים.
- הפרידו בין יד שנייה לרכישה מהיזם. השוו מחיר בהשקה חדשה לעסקאות יד שנייה שבוצעו לאחרונה במגדלים סמוכים שהושלמו, ולא לממוצע הכולל את כל סוגי העסקאות.
- אל תכללו את קריק טאוור בשווי הנכס. עד לחתימה על חוזה בנייה, התייחסו למגדל כאפשרות שעשויה להוסיף ערך בעתיד.
- בדקו גם תרחיש של ירידה בשכר הדירה. השתמשו במחשבונים שלנו, ובדקו בין היתר מה קורה כשהשכירות נמוכה ב־10% מהיום.
- השוו לדאונטאון. מקרה הבוחן של דאונטאון דובאי מציג תשואה דומה, מחיר גבוה יותר לרגל רבועה ושוק יד שנייה גדול יותר.
שאלות נפוצות
האם דובאי קריק הארבור היא השקעה טובה ב־2026?
הנתונים מציגים שלוש שנים של עליות עקביות במחירי היד השנייה, מיקום על קו המים ויזם ראשי מבוסס. מנגד, ברבעון השלישי של 2026 המחירים ירדו, שכר הדירה נמצא בירידה, והיקף גדול של דירות בבנייה עוד צפוי להגיע לשוק. לכן האזור מתאים יותר להחזקה ממושכת מאשר לחיפוש רווח מהיר.
מהו המחיר הממוצע לרגל רבועה בדובאי קריק הארבור?
לפי Metropolitan, המחיר הממוצע בעסקאות יד שנייה בדירות עמד ברבעון השלישי של 2026 על 2,300 דירהם לרגל רבועה, שהם כ־24,760 דירהם למ״ר. הממוצע של Property Monitor לכלל העסקאות בין 1 בינואר ל־6 ביוני 2026, כולל רכישות לפני השלמת הבנייה, עמד על 2,600 דירהם לרגל רבועה.
לאיזו תשואה משכירות אפשר לצפות?
לפי נתוני Property Monitor שפורסמו ב־Engel & Völkers, התשואה הממוצעת ברוטו לדירות עמדה באוגוסט 2026 על 5.12%, לעומת 6.66% בכלל הדירות בדובאי.
האם דובאי קריק טאוור כבר נבנה?
לא. הבנייה הוקפאה למשך כמה שנים. בינואר 2026 הודיעה אמאר כי תפרסם בתוך שלושה חודשים מכרז לבניית המגדל בתכנון חדש, אך לא מצאנו אישור להענקת חוזה הבנייה.
מתלבטים בין דירת יד שנייה בקריק הארבור לפרויקט חדש?
שירות ניתוח השוק שלנו בוחן נתוני עסקאות אמיתיים של מחלקת הקרקעות, מגמות מחירים ותשואות באזור, כדי שתוכלו להשוות דירות יד שנייה, שכר דירה עדכני והשקות חדשות של אמאר לפני הגשת הצעה.
