حيّ على الواجهة المائية عند مفترق طرق
تتناول دراسة حالة دبي كريك هاربور هذه الحيّ الذي تطوّره إعمار على الواجهة المائية، استنادًا إلى بيانات صفقات إعادة البيع من 2023 حتى الربع الثالث من 2026. نستعرض كيف تغيّرت أسعار الشقق والإيجارات، وكيف يقارن الحيّ بداون تاون دبي ومناطق رئيسية أخرى، وكم وحدة جديدة لا يزال من المتوقع أن تُضاف إليه.
تتبّعت دراسة حالة كريك جيت أحد أوائل المشاريع في المنطقة من الإطلاق حتى التسليم. وهنا نوسّع النظرة لتشمل الحيّ بأكمله. تُظهر البيانات ثلاث سنوات من الارتفاع المطّرد في الأسعار توقّف في الربع الثالث من 2026، إلى جانب تراجع حاد في عدد الصفقات.
الخلفية: مخطط إعمار الرئيسي الممتد على ستة كيلومترات مربعة
دبي كريك هاربور حيّ سكني وتجاري ومكتبي على ضفاف خور دبي، ومن المقرر أن يمتد على ستة كيلومترات مربعة عند اكتماله. بدأ مشروعًا مشتركًا بين إعمار ودبي القابضة. وفي أغسطس 2022 وافقت إعمار على شراء حصة دبي القابضة مقابل 7.5 مليار درهم، لتصبح المطوّر الرئيسي الوحيد للحيّ، وفقًا لـ Khaleej Times.
قام المخطط على برج خور دبي، الذي جُمّد بناؤه لعدة سنوات. وفي يناير 2026 قال مؤسس إعمار، محمد العبار، إن مناقصة لبناء البرج بتصميمه الجديد ستُطرح خلال ثلاثة أشهر، وفقًا لـ Gulf News. لم نجد ما يؤكد أن عقد البناء قد مُنح فعلًا، لذا لا ينبغي بناء أي تقييم على افتراض أن البرج سيُبنى حتمًا. لآخر المستجدات حول المناقصة، اطّلع على خبرنا عن برج الخور.
من المتوقع أن تتحسّن سهولة الوصول. إذ يتضمن الخط الأزرق المخطط لمترو دبي محطة في دبي كريك هاربور، ومن المقرر تشغيله رسميًا في 2029، وفقًا لـ Arabian Business.
لمزيد من المعلومات، اطّلع على دليل منطقة دبي كريك هاربور والملف التعريفي لشركة إعمار.
أسعار الشقق: ارتفاع مطّرد حتى 2026
تشير جميع الأرقام في هذا القسم إلى متوسطات صفقات إعادة بيع الشقق فقط. ومصدرها تقارير إعادة البيع الصادرة عن Metropolitan، المستندة إلى بيانات Property Monitor للصفقات المسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
ارتفع متوسط سعر الشقة في صفقات إعادة البيع من 1,922 درهمًا للقدم المربعة في 2023 إلى 2,332 درهمًا في 2025. وهي زيادة بنحو 21% خلال عامين، وفقًا لـ تقرير Metropolitan لعام 2025.
استمرت الزيادات في مطلع 2026. فقد بلغ المتوسط في الربع الأول 2,446 درهمًا للقدم المربعة، وفي النصف الأول 2,399 درهمًا، بارتفاع 5.3% عن الفترة نفسها من العام السابق، وفقًا لـ تقرير النصف الأول من 2026. وفي الربع الثالث انخفض المتوسط إلى 2,300 درهم، بتراجع 2.7% عن الربع الثالث من 2025، وفقًا لـ تقرير الربع الثالث من 2026.
| الفترة | متوسط السعر للقدم المربعة (درهم) | متوسط السعر للمتر المربع (درهم) | التغيّر |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1,922 | نحو 20,690 | غير مذكور |
| 2024 | 2,189 | نحو 23,560 | ارتفاع 13.9% عن 2023 |
| 2025 | 2,332 | نحو 25,100 | ارتفاع 6.5% عن 2024 |
| الربع الأول 2026 | 2,446 | نحو 26,330 | ارتفاع 8.4% عن الربع الأول 2025 |
| النصف الأول 2026 | 2,399 | نحو 25,820 | ارتفاع 5.3% عن النصف الأول 2025 |
| الربع الثالث 2026 | 2,300 | نحو 24,760 | تراجع 2.7% عن الربع الثالث 2025 |
المصدر: تقارير إعادة البيع الصادرة عن Metropolitan. أُخذت بيانات 2024 والربع الأول من 2026 من فهرس تقارير إعادة البيع. تشير البيانات إلى صفقات إعادة بيع الشقق فقط. حُسبت الأسعار للمتر المربع من الأسعار للقدم المربعة على أساس 10.764 قدم مربعة للمتر المربع.
بحسب حجم الوحدة، بلغ متوسط سعر الشقة المكوّنة من غرفة نوم واحدة في الربع الثالث من 2026 نحو 1,736,320 درهمًا، بتراجع سنوي 1%. وبيعت الشقق المكوّنة من غرفتي نوم بمتوسط 2,698,647 درهمًا، بتراجع 3.1%، والشقق المكوّنة من ثلاث غرف نوم بـ 4,222,476 درهمًا، بارتفاع 1.9%، وفقًا لـ تقرير الربع الثالث.
المقارنة مع مناطق أخرى في الربع الثالث من 2026
لضمان مقارنة متّسقة، يعتمد الجدول على سلسلة بيانات Metropolitan نفسها لصفقات إعادة بيع الشقق في جميع المناطق، من تقارير إعادة البيع الصادرة عن الشركة.
| المنطقة | متوسط السعر للقدم المربعة (درهم) | متوسط السعر للمتر المربع (درهم) | التغيّر مقارنة بالربع الثالث 2025 |
|---|---|---|---|
| داون تاون دبي | 2,730 | نحو 29,390 | تراجع 0.1% |
| دبي كريك هاربور | 2,300 | نحو 24,760 | تراجع 2.7% |
| دبي هيلز إستيت | 2,247 | نحو 24,190 | تراجع 6.1% |
| شوبا هارتلاند | 1,975 | نحو 21,260 | تراجع 5.7% |
| الخليج التجاري | 1,961 | نحو 21,110 | تراجع 2.9% |
| دبي مارينا | 1,857 | نحو 19,990 | تراجع 4.2% |
المصدر: تقارير Metropolitan، صفقات إعادة بيع الشقق فقط.
يقل متوسط السعر في دبي كريك هاربور بنحو 16% عن داون تاون دبي، وهو قريب نسبيًا من دبي هيلز إستيت. وجاء التراجع في الربع الثالث أخف من التراجعات في دبي هيلز وشوبا هارتلاند ودبي مارينا.
لمزيد من التفاصيل عن المناطق الأخرى في المقارنة، اطّلع على دراسات الحالة الخاصة بـ الخليج التجاري ودبي هيلز إستيت ودبي مارينا ونخلة جميرا.
تشير بيانات Property Monitor لجميع الصفقات، بما فيها الشراء على الخريطة، إلى سعر 2,600 درهم للقدم المربعة للشقق في دبي كريك هاربور في الفترة من 1 يناير إلى 6 يونيو 2026. وهو سعر أعلى بنحو 32% من متوسط الشقق في دبي البالغ 1,969 درهمًا، وفقًا لـ Engel & Völkers. ونظرًا لأن هذا الرقم يشمل مبيعات على الخريطة، لا ينبغي مقارنته مباشرة بمتوسطات إعادة البيع أعلاه.
على مستوى المدينة، أفادت Cavendish Maxwell بمتوسط سعر 1,636 درهمًا للقدم المربعة في أغسطس 2026، بتراجع سنوي 1.7%. وكان ذلك أول تراجع سنوي منذ فبراير 2021، وفقًا لـ Khaleej Times.
يمكنك متابعة أحدث البيانات في مؤشر أسعار العقارات في دبي.
العائد الإيجاري: مماثل لداون تاون وأدنى من متوسط المدينة
تشير بيانات Property Monitor لشهر أغسطس 2026، المنشورة لدى Engel & Völkers، إلى متوسط عائد إجمالي قدره 5.12% للشقق في دبي كريك هاربور.
| المنطقة، أغسطس 2026 | متوسط العائد الإجمالي للشقق |
|---|---|
| الخليج التجاري | 5.92% |
| دبي هيلز إستيت | 5.82% |
| دبي مارينا | 5.51% |
| دبي كريك هاربور | 5.12% |
| داون تاون دبي | 5.10% |
| نخلة جميرا | 4.58% |
المصدر: Property Monitor عبر Engel & Völkers. بلغ متوسط عائد الشقق في دبي ككل 6.66%.
الإيجارات في تراجع حاليًا. ففي الربع الثالث من 2026 بلغ متوسط الإيجار السنوي للشقة المكوّنة من غرفة نوم واحدة 92,978 درهمًا، وللشقة المكوّنة من غرفتي نوم 139,611 درهمًا. وهذان تراجعان سنويان بنسبة 5.1% و7% على التوالي، وفقًا لـ تقرير Metropolitan للربع الثالث. وفي النصف الأول من 2026 كان النوعان لا يزالان يسجّلان ارتفاعات.
جميع العوائد المعروضة عوائد إجمالية، قبل رسوم الخدمات وفترات الشغور ورسوم الإدارة.
مثال حسابي: شقة إعادة بيع بغرفة نوم واحدة
شقة بغرفة نوم واحدة تُشترى بمتوسط سعر الربع الثالث من 2026، أي 1,736,320 درهمًا، وتُؤجّر بمتوسط إيجار 92,978 درهمًا سنويًا، تحقق عائدًا إجماليًا بنحو 5.4%.
إذا تراجع الإيجار بنسبة 10% إضافية، ينخفض الدخل السنوي إلى نحو 83,700 درهم، والعائد الإجمالي إلى نحو 4.8%.
الرقمان مأخوذان من تقرير Metropolitan نفسه، لكنهما متوسطات وللتوضيح فقط. فالأسعار والإيجارات الفعلية تختلف بين الأبراج وبحسب الإطلالة. وسيكون صافي الدخل أقل بعد خصم التكاليف.
المعروض الجديد والالتزام بمواعيد التسليم
تواصل إعمار بيع أعداد كبيرة من الشقق الجديدة في الحيّ. فقد سجّلت Metropolitan نحو 2,052 عملية بيع على الخريطة من المطوّر في 2025، وفقًا لـ التقرير السنوي. وفي النصف الأول من 2026 سُجّلت 1,413 عملية بيع، بارتفاع سنوي 74.7%، وفقًا لـ تقرير النصف الأول. وفي الربع الثالث من 2026 انخفض العدد إلى 457، وفقًا لـ التقرير الربعي.
مع تسليم هذه الشقق، ستنافس شقق إعادة البيع القائمة على المشترين والمستأجرين. وفي الربع الثالث من 2026 شكّلت الوحدات غير المكتملة 21.4% من صفقات إعادة بيع الشقق في المنطقة البالغة 294 صفقة، إذ باعها المشترون الأوائل قبل انتهاء البناء، وفقًا لـ تقرير Metropolitan الفصلي نفسه.
شهد الحيّ في السابق أيضًا تأخيرات في عمليات تسليم إعمار. إذ توثّق دراسة حالة كريك جيت تأخيرًا بنحو 14 شهرًا حتى اكتمال المشروع. في أي عملية شراء على الخريطة، تحقّق من تقدّم الأعمال وتفاصيل حساب الضمان في تطبيق دبي ريست التابع لدائرة الأراضي والأملاك، واستعن بـ متتبّع التسليم لدينا.
السيولة: سوق نشطة تباطأت
يُعد دبي كريك هاربور من أكثر أسواق إعادة بيع الشقق نشاطًا في المدينة. فقد سجّلت Metropolitan فيه 1,756 صفقة إعادة بيع في 2025، بارتفاع 14.6% عن 2024. أي بمعدل نحو 146 صفقة شهريًا، وفقًا لـ تقرير 2025.
في 2026 تباطأت الوتيرة. ففي النصف الأول سُجّلت 710 صفقات إعادة بيع، بتراجع 19.1%، وفي الربع الثالث 294 صفقة، بتراجع 28.1%، وفقًا لـ تقرير الربع الثالث. وهذا يعادل نحو 112 صفقة شهريًا في المتوسط منذ بداية 2026 حتى نهاية الربع الثالث. وللمقارنة، سجّلت سلسلة البيانات نفسها 2,464 صفقة إعادة بيع للشقق في داون تاون دبي في 2025.
دراسة حالة دبي كريك هاربور: تقييم الاستثمار
تلخّص الدرجات التحليل استنادًا إلى البيانات المعروضة.
| الفئة | الدرجة من 10 | أساس الدرجة |
|---|---|---|
| الموقع | 9 | حيّ على الواجهة المائية لخور دبي. لا توجد فيه بعد محطة مترو عاملة: من المقرر افتتاح محطة الخط الأزرق في 2029 |
| المطوّر | 9 | إعمار هي المطوّر الرئيسي الوحيد منذ شراء حصة دبي القابضة في 2022. سُجّل في كريك جيت تأخير بنحو 14 شهرًا، لكن المشروع اكتمل |
| مفهوم المشروع | 8 | حيّ كبير ومخطط على الواجهة المائية يجمع السكن والتجزئة والمكاتب. لا يوجد بعد ما يؤكد منح عقد بناء برج خور دبي، المخطط له أن يكون محور الحيّ |
| التسعير | 5 | أرخص بنحو 16% من داون تاون دبي، لكنه أغلى بنحو 32% من متوسط الشقق في دبي، وفقًا لـ Property Monitor للفترة من 1 يناير إلى 6 يونيو 2026. يشمل الرقم صفقات على الخريطة |
| إمكانات الإيجار | 5 | متوسط عائد 5.12%، مماثل لداون تاون دبي وأدنى من متوسط الشقق في المدينة البالغ 6.66%. في الربع الثالث من 2026 تراجعت الإيجارات بنحو 5% إلى 7% على أساس سنوي |
| إمكانات ارتفاع القيمة | 6 | ارتفعت أسعار إعادة البيع بنحو 21% بين 2023 و2025 وبنسبة 5.3% في النصف الأول من 2026، لكنها تراجعت 2.7% على أساس سنوي في الربع الثالث. لا يزال حجم كبير من الشقق على الخريطة بانتظار التسليم |
| السيولة | 7 | 1,756 صفقة إعادة بيع للشقق في 2025. تراجع عدد الصفقات 19.1% في النصف الأول من 2026 و28.1% في الربع الثالث |
يناسب الحيّ أساسًا المستثمرين على المدى الطويل الراغبين في عقار من إعمار على الواجهة المائية، بسعر للقدم المربعة أقل من داون تاون دبي، وفي سوق إعادة بيع نشطة نسبيًا. ويناسب بدرجة أقل من يحتاج إلى عائد إيجاري أعلى من المتوسط، أو من يراهن على أن برج خور دبي سيرفع أسعار العقارات.
ما المهم للمستثمر الإسرائيلي؟
- تابع المعروض الجديد. من المتوقع تسليم آلاف الشقق المبيعة على الخريطة منذ 2025 خلال السنوات المقبلة، وستنافس الأبراج القائمة على المستأجرين.
- افصل بين إعادة البيع والشراء من المطوّر. قارن سعر الإطلاق الجديد بصفقات إعادة البيع الأخيرة في الأبراج المكتملة المجاورة، لا بمتوسط يشمل جميع أنواع الصفقات.
- لا تُدخل برج خور دبي في قيمة العقار. إلى حين توقيع عقد البناء، تعامل مع البرج بوصفه احتمالًا قد يضيف قيمة مستقبلًا.
- اختبر أيضًا سيناريو تراجع الإيجار. استخدم الحاسبات لدينا، وتحقق من بين أمور أخرى مما يحدث إذا كان الإيجار أقل بنسبة 10% من اليوم.
- قارن بداون تاون. تُظهر دراسة حالة داون تاون دبي عائدًا مماثلًا وسعرًا أعلى للقدم المربعة وسوق إعادة بيع أكبر.
الأسئلة الشائعة
هل يُعد دبي كريك هاربور استثمارًا جيدًا في 2026؟
تُظهر البيانات ثلاث سنوات من الارتفاع المطّرد في أسعار إعادة البيع، وموقعًا على الواجهة المائية، ومطوّرًا رئيسيًا راسخًا. في المقابل، تراجعت الأسعار في الربع الثالث من 2026، والإيجارات في انخفاض، ولا يزال حجم كبير من الشقق قيد الإنشاء في طريقه إلى السوق. لذا تناسب المنطقة الاحتفاظ طويل الأمد أكثر من البحث عن ربح سريع.
ما متوسط السعر للقدم المربعة في دبي كريك هاربور؟
وفقًا لـ Metropolitan، بلغ متوسط سعر إعادة بيع الشقق في الربع الثالث من 2026 نحو 2,300 درهم للقدم المربعة، أي نحو 24,760 درهمًا للمتر المربع. أما متوسط Property Monitor لجميع الصفقات من 1 يناير إلى 6 يونيو 2026، بما فيها الشراء على الخريطة، فبلغ 2,600 درهم للقدم المربعة.
ما العائد الإيجاري المتوقع؟
وفقًا لبيانات Property Monitor المنشورة لدى Engel & Völkers، بلغ متوسط العائد الإجمالي للشقق في أغسطس 2026 نحو 5.12%، مقارنة بـ 6.66% لجميع الشقق في دبي.
هل بُني برج خور دبي بالفعل؟
لا. جُمّد البناء لعدة سنوات. وفي يناير 2026 أعلنت إعمار أنها ستطرح خلال ثلاثة أشهر مناقصة لبناء البرج بتصميم جديد، لكننا لم نجد ما يؤكد منح عقد البناء.
تفاضل بين شقة إعادة بيع في كريك هاربور ومشروع جديد؟
تعتمد خدمة تحليل السوق لدينا على بيانات صفقات فعلية من دائرة الأراضي والأملاك واتجاهات الأسعار والعوائد في المنطقة، لتتمكن من مقارنة شقق إعادة البيع والإيجارات الحالية وإطلاقات إعمار الجديدة قبل تقديم عرضك.
