لست مضطرًا لدفع السعر كاملًا نقدًا
يفترض كثير من المستثمرين الإسرائيليين أنهم مضطرون للدفع نقدًا مقابل عقار في دبي. لكن في الواقع، يستطيع المشترون الأجانب الذين يعيشون ويكسبون دخلهم في إسرائيل أيضًا الحصول على رهن عقاري في دبي. غير أن الرهن العقاري في دبي للإسرائيليين يخضع لقواعد تختلف كثيرًا عن قواعد البنوك في إسرائيل. فمثلًا، المبلغ الذي يمكنك اقتراضه يعتمد أساسًا على المكان الذي تحقق فيه دخلك، لا على جواز سفرك أو تأشيرة إقامتك.
يشرح هذا الدليل كيف تقيّم البنوك الإماراتية المشترين من الخارج، وما الذي يسمح به المصرف المركزي، وما التكلفة الفعلية للتمويل. كما يتناول تمويل العقارات على الخارطة والأخطاء الشائعة لدى المشترين الإسرائيليين. وعلى امتداد الدليل نميّز بين التعليمات التنظيمية وممارسات البنوك، لأن سياسات البنوك تتغير كثيرًا. ولنظرة عامة على الرهن العقاري في دبي، راجع أيضًا دليل الرهن العقاري في دبي 2026.
كيف يعمل الرهن العقاري في دبي للإسرائيليين؟
الرهن العقاري في دبي قرض من بنك إماراتي مضمون برهن عقار في منطقة تملك حر. ويسجّل البنك الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) حتى سداد القرض.
ومنذ اتفاقيات أبراهام، يستطيع حاملو جواز السفر الإسرائيلي شراء عقارات بنظام التملك الحر بالشروط نفسها كسائر المواطنين الأجانب. لذلك فالسؤال الأساسي هو كيف يصنّفك البنك كمقترض.
مقيم أم غير مقيم: مكان الدخل هو الحاسم
تقسم البنوك المتقدمين إلى فئتين:
- مقترضون مقيمون: يحققون دخلهم داخل الإمارات.
- مقترضون غير مقيمين: يحققون دخلهم خارج الإمارات، بغض النظر عن التأشيرة التي يحملونها.
الإقامة الذهبية (Golden Visa) لا تجعلك تلقائيًا مقترضًا مقيمًا. فإذا كان راتبك أو عملك في إسرائيل، فستقيّمك البنوك عادةً كغير مقيم. وهذا يعني غالبًا دفعة أولى أكبر وفائدة أعلى مقارنة بمشترٍ يعمل في دبي. وتجد تفاصيل إضافية في دليلنا للرهن العقاري لحاملي الإقامة الذهبية.
مصطلحات ينبغي معرفتها
نسبة التمويل: الجزء من قيمة العقار الذي يقبل البنك إقراضه. فمثلًا، تمويل بنسبة 60% يتطلب دفعة أولى بنسبة 40%.
نسبة عبء الدين: مجموع أقساط الديون الشهرية كنسبة من الدخل.
إيبور (EIBOR): سعر الفائدة بين البنوك في الإمارات، ويُستخدم أساسًا لمعظم الرهون ذات الفائدة المتغيرة.
قواعد المصرف المركزي: كم يمكنك أن تقترض؟
يضع المصرف المركزي لدولة الإمارات حدودًا قصوى لكل رهن عقاري في دبي. ويمكن للبنوك أن تكون أكثر تشددًا، لكن لا يمكنها تجاوز المسموح. وتجد شرحًا موسعًا في دليلنا لنسب التمويل. والنص الكامل متاح في أنظمة القروض العقارية الصادرة عن المصرف المركزي.
كم تحتاج من دفعة أولى؟
يحتاج الوافدون المقيمون إلى دفعة أولى لا تقل عن 20% لمسكن أول حتى خمسة ملايين درهم، أو 30% إذا كان السعر أعلى. ويتطلب المسكن الثاني أو العقار الاستثماري 40%، والشراء على الخارطة 50%. أما غير المقيمين، ومنهم معظم المشترين الإسرائيليين، فعليهم الاستعداد لدفعة أولى بنحو 40% إلى 50%، لأن البنوك تموّلهم عادةً بنسبة 50% إلى 60%.
| المشتري ونوع العقار | الحد الأقصى لنسبة التمويل | الحد الأدنى للدفعة الأولى |
|---|---|---|
| وافد مقيم، مسكن أول حتى خمسة ملايين درهم | 80% | 20% |
| وافد مقيم، مسكن أول بأكثر من خمسة ملايين درهم | 70% | 30% |
| وافد مقيم، مسكن ثانٍ أو عقار استثماري | 60% | 40% |
| أي مشترٍ، عقار على الخارطة | 50% | 50% |
| غير مقيم، وفق سياسة البنك لا وفق سقف تنظيمي منفصل | عادةً 50% إلى 60% | عادةً 40% إلى 50% |
قيود إضافية تؤثر على القرض
- سقف السداد: لا يمكن أن يتجاوز مجموع أقساط الديون 50% من الدخل.
- اختبار القدرة على السداد في سيناريو متشدد: يجب على البنك اختبار القدرة على السداد بسعر فائدة أعلى بنقطتين إلى أربع نقاط مئوية من سعر القرض.
- سقف مرتبط بالدخل: يمكن للوافدين اقتراض ما يصل إلى سبعة أضعاف دخلهم السنوي.
- خصم من دخل الإيجار في الحساب: في العقار الاستثماري يخصم البنك إيجار شهرين على الأقل من الدخل المحتسب.
- المدة: الحد الأقصى لمدة الرهن 25 عامًا.
ويحدد كل بنك أيضًا سنًا قصوى عند سداد القسط الأخير، لذا قد يحصل المقترض الأكبر سنًا على مدة أقصر. فمثلًا، إذا كانت السن القصوى لدى البنك 65 عامًا، فسيحصل مقترض عمره 50 عامًا على قرض لمدة 15 عامًا كحد أقصى. تحقق من السن القصوى مع البنك.
لماذا تهم قوائم الدول للإسرائيليين؟
يحتفظ كل بنك بقائمة داخلية للدول التي يقبل تمويل المقيمين فيها. وتختلف هذه القوائم وتتغير مع الوقت. لذلك من المهم التحقق مبكرًا من أن البنك يقبل متقدمين يعيشون في إسرائيل ويتقاضون دخلهم بالشيكل. ويمكن لمستشار رهن عقاري مرخّص التحقق من ذلك لدى عدة بنوك في آن واحد، ويمكن لـ Dubai Index أن تربطك بمستشار كهذا.
أسعار الفائدة والأقساط في 2026
يبدأ الرهن العقاري في دبي عادةً بفائدة ثابتة لمدة سنة إلى خمس سنوات، ثم ينتقل إلى فائدة متغيرة، غالبًا إيبور لثلاثة أشهر مضافًا إليه هامش البنك. وعندها قد يتغير القسط كل ثلاثة أشهر.
أسعار الفائدة تتغير باستمرار، لذا فالأرقام التالية لقطة من 2026:
- مقترضون مقيمون: في يوليو 2026 عرض مصرف دبي الإسلامي وبنك رأس الخيمة الوطني (RAKBANK) فائدة ثابتة لثلاث سنوات بين 3.89% و3.95% للمقترضين الذين يحوّلون رواتبهم، وفق Mortgease.
- مقترضون غير مقيمين: في الربع الثاني من 2026 تراوحت أسعار القائمة للفترة الثابتة لثلاث سنوات بين 4.99% و5.75%، وفق OffPlanSimulator. ويعرض بنك المشرق لغير المقيمين في الربع الأخير من 2026 سعرًا يبدأ من 5.99%، وفق Mortgease.
- السعر المرجعي: بلغ إيبور لثلاثة أشهر نحو 4% في 3 سبتمبر 2026. ويجب التحقق من الرقم الرسمي المحدّث في صفحة إيبور لدى المصرف المركزي.
سداد الأصل والفائدة
المستثمرون المعتادون على قروض الدفعة الأخيرة الكبيرة أو قروض الفائدة فقط عليهم معرفة فرق مهم: في الرهن العقاري المعتاد في دبي يُسدَّد كل شهر الأصل والفائدة معًا.
تسمح الأنظمة في القروض الاستثمارية بفترة محدودة لسداد الفائدة فقط تصل إلى خمس سنوات، لكن ليس كل بنك يعرضها. لذلك يُستحسن حساب التدفق النقدي من الإيجار على أساس القسط الكامل، والتحقق مع البنك مما إذا كان هذا الخيار متاحًا.
إعادة التمويل والسداد المبكر
يمكن إعادة تمويل القرض عند انتهاء الفترة الثابتة. ويحدد المصرف المركزي رسوم السداد المبكر بنسبة 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل. ومع ذلك، قد يترتب على الخروج المبكر من فترة ثابتة تكاليف فك فعلية لدى البنك. تحقق من العقد قبل الانتقال.
إعادة التمويل ليست وسيلة تلقائية لسحب النقد. فالبنك يعيد تقييم دخلك كما لو كان قرضًا جديدًا، وإذا كنت تخطط للحصول على تمويل إضافي مقابل حقوق الملكية المتراكمة في العقار، فتحقق مسبقًا من شروط البنك والأغراض التي يوافق عليها.
التكلفة الكاملة: الرسوم والعملة
الدفعة الأولى ليست سوى جزء من المال المطلوب. وعند نقل الملكية يجب احتساب التكاليف التالية أيضًا. وتستند رسوم دائرة الأراضي والأملاك إلى تفاصيل Engel & Völkers:
| التكلفة | المبلغ المعتاد |
|---|---|
| رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك | 4% من سعر الشراء |
| تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك | 0.25% من القرض إضافة إلى رسوم إدارية |
| رسوم معالجة البنك | حتى 1% من القرض، إضافة إلى 5% ضريبة قيمة مضافة على الرسوم |
| التقييم | نحو 2,500 إلى 3,500 درهم |
| فك الرهن بعد السداد | رسم ثابت لدى دائرة الأراضي والأملاك؛ تحقق من المبلغ الحالي |
مثال: غير مقيم يشتري شقة بمليوني درهم
مستثمر إسرائيلي يشتري شقة جاهزة بسعر 2,000,000 درهم بتمويل 60%:
- قرض بنكي: 1,200,000 درهم.
- دفعة أولى: 800,000 درهم.
- رسم نقل بنسبة 4%: 80,000 درهم.
- تسجيل الرهن: 3,000 درهم، إضافة إلى رسوم إدارية.
- رسوم معالجة البنك: حتى 12,600 درهم.
- التقييم: نحو 3,000 درهم.
إجمالًا يحتاج المشتري إلى نحو 899,000 درهم من ماله الخاص، قبل عمولة الوساطة ورسوم أمين التسجيل. لذلك يُستحسن الحصول على موافقة مبدئية قبل توقيع نموذج حجز العقار.
مخاطر العملة لمن يكسبون بالشيكل
الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، لكن دخلك بالشيكل. وضعف الشيكل يرفع التكلفة الفعلية لكل قسط. كما تقيّم البنوك الدخل بالعملة التي يُتقاضى بها.
وللتعامل مع هذا الخطر، يحتفظ كثير من المستثمرين الإسرائيليين باحتياطي بالدرهم أو بالدولار. ويستخدم آخرون الإيجار المحصّل بالدرهم مباشرة لسداد الأقساط. وفي التحويلات الكبيرة يُستحسن المقارنة جيدًا بين مزوّدي الخدمة، لأن فروق أسعار الصرف تتراكم لتصبح تكلفة كبيرة. وتعرض خدمة تحويل الأموال وصرف العملات في Dubai Index الخيارات المتاحة.
وكقاعدة عامة، يجب الإفصاح في إسرائيل عن دخل الإيجار والأرباح من عقار في دبي. وقد صُممت اتفاقية الضرائب بين إسرائيل والإمارات لمنع الازدواج الضريبي. استشر مستشارًا ضريبيًا إسرائيليًا قبل الشراء.
تمويل العقار على الخارطة: عند التسليم أم خلال البناء؟
المشاريع على الخارطة تحظى بشعبية لدى المشترين الإسرائيليين. وهناك طريقتان لتمويلها.
الخيار الأول: رهن عقاري عند التسليم
هذا هو الخيار الأكثر شيوعًا. يدفع المشترون أقساط مرحلة البناء من مالهم الخاص وفق خطة المطوّر، ثم يحصلون عند الإنجاز على رهن لتغطية الرصيد. وتُحتسب المبالغ المدفوعة سابقًا جزءًا من الدفعة الأولى.
فمثلًا، في خطة 40% خلال البناء و60% عند التسليم، يمكن تمويل الـ 60% المتبقية إذا استوفيت شروط البنك. وبالنسبة لغير المقيم، تقع نسبة 60% في الطرف الأعلى من النطاق المعتاد، لذا من المهم الاحتفاظ باحتياطي في حال عرض البنك نسبة أقل.
الخيار الثاني: رهن عقاري خلال البناء
هذا خيار أحدث ومحدود أكثر بكثير، كما يوضح دليلنا للرهن العقاري للعقار على الخارطة:
- نسبة التمويل محددة بـ 50% لكل مشترٍ.
- تقدّمه بنوك معينة فقط، وللمشاريع التي وافقت عليها فقط.
- يتطلب عادةً تقدّمًا في البناء بين 30% و50%، ودفع نحو نصف سعر العقار.
- يحوّل البنك الأموال إلى المطوّر على مراحل، وفق تقدّم البناء.
عمليًا، المنتج موجّه أساسًا للمقيمين في الإمارات ذوي الدخل المحلي. ومعظم الإسرائيليين، بصفتهم غير مقيمين، عليهم التخطيط للتمويل عند التسليم. ويمكنك متابعة الحالة الرسمية للمشروع عبر خدمة الاستعلام عن حالة المشاريع لدى دائرة الأراضي والأملاك.
ابدأ قبل التسليم بستة إلى تسعة أشهر
التوقيت مهم. ابدأ التخطيط قبل التسليم المتوقع بستة إلى تسعة أشهر، لا قبله بشهر. فهذا يمنحك وقتًا لتقليص الديون القائمة وجمع المستندات والمقارنة بين البنوك. وإلا فقد تصل إلى الدفعة الأخيرة من دون تمويل معتمد.
كيف تتقدم بطلب من إسرائيل؟
يمكن إنجاز جزء كبير من العملية عن بُعد، لكن يُستحسن اتباع ترتيب واضح:
- افحص ملفك. تأكّد من توافق دخلك وعمرك وديونك القائمة مع قيود البنك.
- تأكّد من أن البنك يقبل المقيمين في إسرائيل.
- اجمع المستندات. عادةً جواز السفر، وقسائم الراتب أو بيانات مالية مدققة، وكشوف حساب لستة أشهر، والإقرارات الضريبية، وتقرير ائتماني.
- احصل على موافقة مبدئية. افعل ذلك قبل الالتزام بشقة أو دفع عربون كبير.
- اختر العقار. بعض البنوك تموّل فقط مطوّرين ومشاريع وافقت عليها.
- التقييم والعرض النهائي. قد يأتي تقييم البنك أقل من السعر المطلوب.
- نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك. توقّع وتدفع الرسوم ويسجّل البنك الرهن.
أخطاء شائعة لدى المشترين الإسرائيليين
- افتراض أن الشروط في إسرائيل تنطبق في دبي. نسب التمويل ومسارات القروض والرسوم مختلفة.
- الاعتماد على إجابات عامة على الإنترنت. البنوك لا تنشر جميع معاييرها، لذا قد تكون إجابات أدوات الذكاء الاصطناعي والمنتديات مضللة.
- تأجيل التمويل إلى اللحظة الأخيرة. التقديم المتأخر يقلّص الخيارات.
- تجاهل مخاطر العملة. خطّط لتقلبات الشيكل على امتداد قرض مدته 15 إلى 25 عامًا.
- التخلي عن فحص المهنيين. تعامل فقط مع المرخّصين. ويمكنك البدء بدليل الوكالات التي خضعت للفحص على موقعنا.
الرهن الجيد يبدأ بالاستعداد الصحيح
يمكن للرهن العقاري في دبي أن يجعل الاستثمار في متناول اليد أكثر، لكنه يتطلب استعدادًا. أولًا عليك فهم كيف يصنّفك البنك. وتشمل القواعد الثابتة سقوف التمويل، وسقف سداد 50%، ومدة قصوى 25 عامًا، وسقف تمويل 50% للعقار على الخارطة. أما العوامل المتغيرة فهي استعداد البنك للتمويل، وسعر الفائدة، وقوائم الدول المعتمدة.
اعرف تصنيفك، وخصّص ميزانية للرسوم وتقلبات العملة، وابدأ مبكرًا.
لست متأكدًا أي بنك سيموّلك من إسرائيل؟
يحدد كل بنك شروطه الخاصة لغير المقيمين وللمتقدمين الإسرائيليين. ويمكن لـ Dubai Index أن تربطك بخبير رهن عقاري مرخّص يتحقق من أهليتك لدى عدة بنوك قبل أن تلتزم بعقار. اطلع على خدمة الرهن العقاري والتمويل لدينا، أو تحدّث معنا عبر واتساب.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للإسرائيليين الحصول على رهن عقاري في دبي؟
نعم. يمكن للمواطنين الإسرائيليين التقدم بطلب كسائر المواطنين الأجانب. لكن الرهن العقاري في دبي للإسرائيليين الذين يكسبون دخلهم في إسرائيل يُقيَّم وفق شروط غير المقيمين، وعادةً بدفعة أولى بين 40% و50%.
هل تجعلني الإقامة الذهبية مقترضًا مقيمًا؟
ليس بالضرورة. تصنّف البنوك المقترضين حسب مكان تحقيق الدخل. فإذا كان الراتب أو العمل في إسرائيل، فستُعامل عادةً كغير مقيم حتى مع الإقامة الذهبية.
ما الحد الأقصى لمدة الرهن العقاري؟
يحدد المصرف المركزي مدة قصوى قدرها 25 عامًا. ويحدد كل بنك أيضًا سنًا قصوى عند السداد الأخير، لذا يُستحسن التحقق منها مسبقًا.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري لعقار على الخارطة؟
نعم، لكن حتى 50% من القيمة، لدى بنوك معينة وللمشاريع المعتمدة. ومعظم المشترين، ولا سيما غير المقيمين، يدفعون أقساط البناء من مالهم الخاص ويحصلون على الرهن عند التسليم.
كم تكلّف رسوم السداد المبكر؟
يحدد المصرف المركزي رسوم السداد المبكر بنسبة 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل.
