نقدًا أم رهن عقاري في دبي: أيهما أجدى للمستثمرين من الخارج؟

الشقة نفسها، وطريقتان للدفع

نقدًا أم رهن عقاري في دبي؟ للإجابة، لنبدأ بمستثمرَين يشتريان الشقة نفسها بسعر مليوني درهم. الأول يدفع السعر كاملًا من ماله الخاص، والثاني يموّل نصفه برهن عقاري لغير المقيمين.

إذا ارتفعت الأسعار، يحقق المشتري الذي استعان بالرهن عائدًا أعلى على المال الذي استثمره فعليًا. وإذا لم ترتفع، تنقلب الصورة. هذه هي المعادلة الأساسية في أي قرار باستخدام الرافعة المالية.

يُسوَّق التمويل العقاري في دبي اليوم بكثافة، ويقدّمه بعض المستشارين كوسيلة "لمضاعفة" العائد. أما بالنسبة للمستثمرين الإسرائيليين فالصورة أكثر تعقيدًا: فعادةً ستحصل على تمويل بصفتك غير مقيم، وتظل ملزمًا بالضريبة في إسرائيل.

يقارن هذا الدليل من Dubai Index بين الشراء نقدًا والشراء بالتمويل في 2026، بما في ذلك التمويل عند التسليم في الشراء على الخارطة. وسنفحص الأرقام بعد احتساب الفائدة والرسوم وبيانات السوق والضرائب الإسرائيلية. لتفاصيل شروط البنوك لغير المقيمين، راجع دليلنا للرهن العقاري لغير المقيمين.

كم يمكنك أن تقترض في 2026؟

هل يمكن لغير المقيمين الحصول على رهن عقاري في دبي؟

نعم. تقدّم عدة بنوك في الإمارات رهونًا عقارية لغير المقيمين لشراء عقارات بنظام التملك الحر. لكن معظمها يموّل 50% إلى 60% فقط من قيمة العقار الجاهز، لذا استعد لدفعة أولى بين 40% و50%. وأسعار الفائدة عادةً أعلى منها للمقيمين، وقليل من البنوك يموّل لغير المقيمين عقارات على الخارطة.

حدود نسبة التمويل

نسبة التمويل هي حصة البنك من تمويل سعر العقار. ويضع المصرف المركزي لدولة الإمارات سقوفًا لها في أنظمة القروض العقارية. وتجد شرحًا مفصّلًا في دليلنا لنسب التمويل. ويمكن للبنوك أن تعرض تمويلًا أقل، لكن لا يمكنها تجاوز السقوف.

ثلاث نقاط تُغفل أحيانًا:

• نسبة التمويل 80% مخصصة للمسكن الأول للمقيم. أما في العقار الاستثماري فالسقف 60%، حتى للمقيمين في الإمارات.
• نسبة التمويل لغير المقيمين تتوقف على البنك. ومن يَعِد بنسبة محددة قبل أن يراجع البنك ملفك يقدّم تقديرًا فقط.
• تنطبق أيضًا حدود على القدرة على السداد. إذ يُحدّد مجموع أقساط الديون الشهرية بـ 50% من الدخل، ويمكن أن تصل مدة القرض إلى 25 عامًا.

الأهلية والمستندات

يحتفظ كل بنك بقائمة الجنسيات التي يقبل تمويلها. لذلك على المشترين الإسرائيليين التحقق مسبقًا من أن إسرائيل مدرجة في القائمة الحالية للبنك.

تساعد خدمة الرهن العقاري والتمويل لدينا على تحديد البنوك التي تموّل الإسرائيليين بصفتهم غير مقيمين. ويحدد كل بنك أيضًا شروطه الأساسية. فمثلًا، وفق ADCB، لا يشترط البنك حدًا أدنى للدخل لغير المقيمين، لكنه يطلب أن يحتفظوا لديه بأصول لا تقل عن 200,000 درهم.

تشمل المستندات المطلوبة عادةً:

• جواز سفر ساري المفعول.
• كشوف حساب بنكية لثلاثة إلى ستة أشهر.
• قسائم الراتب، أو مستندات الشركة والإقرارات الضريبية لأصحاب الأعمال.
• تفاصيل القروض القائمة.

التمويل عند التسليم: كيف يعمل في الشراء على الخارطة؟

معظم مبيعات العقارات في دبي اليوم تتم على الخارطة، وفق خطة سداد من المطوّر. والتسليم هو المرحلة التي يُسلَّم فيها العقار المكتمل ويُسجَّل. ويعني التمويل عند التسليم الانتقال من خطة سداد المطوّر إلى قرض بنكي في تلك المرحلة.

خلال البناء

نسبة التمويل للعقار على الخارطة محددة بـ 50% لجميع المشترين. وفوق ذلك، معظم البنوك لا تموّل العقارات على الخارطة لغير المقيمين أصلًا. وعمليًا، تأتي دفعات مرحلة البناء عادةً من مالك الخاص. وتجد تفاصيل إضافية في دليلنا للرهن العقاري للعقار على الخارطة.

عند التسليم

بعد الإنجاز تصبح الشقة عقارًا مسجلًا يمكن للبنك تقييمه. وبدلًا من دفع الرصيد من مالك، يمكنك تسويته برهن عقاري لغير المقيمين. وبذلك يبقى المال الذي خططت لإنفاقه متاحًا كاحتياطي أو كدفعة أولى لشراء آخر.

القيود

القرض يغطي الرصيد المتبقي فقط. وهو ليس وسيلة لسحب نقد إضافي، حتى لو كان تقييم البنك أعلى من سعر الشراء.

يجب أن يتوافق القرض مع سقف التمويل الخاص بك. إذا دفعت 40% وبقي 60%، لكن البنك عرض عليك تمويل 50% فقط، فسيتعين عليك سد الفجوة. تحقق من ذلك مع البنك قبل التوقيع.

الرسوم تُدفع من مالك الخاص. التكلفة الرئيسية هي رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) بنسبة 4%. ويضيف تسجيل الرهن 0.25% من مبلغ القرض إضافة إلى رسوم إدارية، وفق Engel & Völkers. وإجمالًا، يُستحسن رصد تكاليف إضافية بين 7% و10% فوق سعر العقار.

للمقارنة بين الخيارات، اقرأ دليلنا للشراء على الخارطة مقابل العقار الجاهز. ويمكنك أيضًا متابعة مواعيد التسليم في أداة التتبّع لدينا.

نقدًا أم رهن عقاري في دبي: الأرقام الفعلية

ادعاء عائد 58% مقابل 116%

قارن مقطع فيديو نشره مؤخرًا مستشار لإدارة الثروات الخاصة في دبي بين مشتريَين للشقة نفسها بسعر مليوني درهم. ووفق الفيديو، يحقق المشتري نقدًا عائدًا بنحو 58% خلال ثلاث سنوات، ويحقق المشتري بالتمويل نحو 116%.

مبدأ الرافعة المالية صحيح، لكن المثال يستند إلى افتراضات سخية:

• ارتفاع الأسعار بنسبة 11% إلى 12% كل عام.
• ثلاث سنوات كاملة من الإيجار، رغم أن جزءًا من الفترة هو مدة بناء بلا مستأجر.
• عدم احتساب الفائدة في العائد المعروض، رغم أن المتحدث يقدّرها بنحو 40,000 إلى 45,000 درهم سنويًا.
• عدم احتساب تكاليف الشراء والرهن والبيع.

سيناريو أكثر واقعية لعام 2026

إليك سيناريو توضيحيًا من Dubai Index: احتفاظ لمدة ثلاث سنوات يبدأ عند التسليم. الافتراضات هي رهن عقاري لغير المقيمين بقيمة مليون درهم، ونسبة تمويل 50%، وفائدة 4.75%، ورسوم قرض بنحو 1.25%. كما افترضنا دخل إيجار صافيًا بنسبة 5% سنويًا، ورسم نقل 4%، وتكاليف بيع 2%. جميع الأرقام قبل الضريبة الإسرائيلية. والفائدة المفترضة أقل من أسعار القائمة لغير المقيمين المذكورة أدناه، وتعكس سعرًا يمكن أحيانًا الحصول عليه بالتفاوض. وبسعر فائدة أعلى، سيكون عائد المشتري بالتمويل أقل مما هو معروض. وللتبسيط، يحتسب السيناريو الفائدة فقط؛ أما في الواقع فتشمل الأقساط الشهرية أصل القرض أيضًا، فيخرج مبلغ أكبر كل شهر، لكنه يزيد حصتك في ملكية العقار.

الأرقام للتوضيح فقط، وليست توقعًا أو وعدًا بعائد.

ماذا تُظهر الأرقام؟

في السيناريو الأساسي، يحسّن التمويل العائد لكنه لا يضاعفه. فالزيادة نحو سبع نقاط مئوية خلال ثلاث سنوات.

الهامش بين الإيجار وتكلفة التمويل محدود. وهو الفرق بين دخل الإيجار الصافي والفائدة على القرض. ففي المثال، الإيجار نحو 100,000 درهم سنويًا مقابل فائدة بنحو 47,500 درهم إضافة إلى الرسوم.

الخسارة المحتملة أحدّ. فانخفاض الأسعار بنسبة 10% يُبقي المشتري نقدًا قرب نقطة التعادل، لكنه يقتطع نحو 16% من رأس مال المشتري بالتمويل.

أسعار الفائدة ومخاطر السوق في 2026

الفائدة ترتفع مجددًا

في 17 سبتمبر 2026 رفع المصرف المركزي لدولة الإمارات سعر الفائدة الأساسي من 3.65% إلى 3.9%. وجاءت الخطوة في أعقاب الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، لأن الدرهم مربوط بالدولار. كما توقّع معظم مسؤولي الاحتياطي الفيدرالي رفعًا إضافيًا في وقت لاحق من العام.

وفق جدول الأسعار لدى Mortgease، بدأت أسعار الفائدة الثابتة للمقيمين الذين يحوّلون رواتبهم إلى البنك في سبتمبر 2026 من نحو 3.75%. أما لغير المقيمين فالأسعار أعلى: ففي الربع الثاني من 2026 تراوحت أسعار القائمة للفترة الثابتة لثلاث سنوات بين 4.99% و5.75%، وفق OffPlanSimulator، ويعرض بنك المشرق لغير المقيمين في الربع الأخير من 2026 سعرًا يبدأ من 5.99%، وفق Mortgease. وبعد الفترة الثابتة، تنتقل معظم القروض إلى سعر يستند إلى إيبور لثلاثة أشهر (EIBOR) مضافًا إليه هامش.

إيبور هو السعر الذي تُقرض به البنوك في الإمارات بعضها بعضًا. وفي 3 سبتمبر 2026 بلغ إيبور لثلاثة أشهر نحو 4%. لذلك كان مسار لاحق بسعر إيبور زائد 2% سيبلغ نحو 6%. وللأرقام المحدّثة، راجع صفحة إيبور لدى المصرف المركزي لدولة الإمارات.

وكانت الأسعار أعلى في الماضي القريب أيضًا. فحتى سبتمبر 2024، بلغ سعر الفائدة الأساسي 5.4%. لذلك تحقق قبل الالتزام من قدرتك على سداد الرهن حتى بفائدة بين 6% و6.5%.

لا تعتمد على ارتفاع سنوي في القيمة بنسبة 11% إلى 12%

تفيد ValuStrat بأن قيم العقارات السكنية في دبي ارتفعت 19.8% في 2025. وتتوقع لعام 2026 ارتفاعًا إجماليًا بنحو 10%، بنحو 7.4% للشقق ونحو 17.7% للفلل. كما تتوقع أن تبقى الإيجارات مستقرة إلى حد كبير.

والبيانات الأحدث أكثر اعتدالًا. ففي أبريل 2026 أظهر مؤشر ValuStrat ارتفاعًا سنويًا بنسبة 0.5% فقط في الشقق. وفي الوقت نفسه، شكّلت الصفقات على الخارطة 79% من المبيعات، ما يدل على مخزون معروض كبير. لذلك يُستحسن بناء حساب جدوى الرهن على افتراضات نمو متحفظة.

ما الذي يجب أن يأخذه المستثمرون الإسرائيليون في الحسبان؟

لا ضرائب كهذه في دبي، لكن في إسرائيل الأمر مختلف

لا توجد في دبي ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة دخل على الإيجار، ولا ضريبة أرباح رأسمالية. وللمقارنة، يرتبط شراء شقة استثمارية في إسرائيل عادةً بضريبة شراء بين 8% و10%.

ومع ذلك، يخضع المقيمون في إسرائيل لأغراض الضريبة للضريبة على دخلهم من جميع أنحاء العالم، بما في ذلك الدخل من شقة في دبي:

• دخل الإيجار: يمكن عادةً اختيار المسار العادي، بالسعر الحدّي ومع خصم النفقات، أو مسار مخفّض بنسبة 15%، لا يسمح بخصم النفقات باستثناء الاستهلاك ولا يسمح بالخصم مقابل الضريبة الأجنبية.
• التأجير قصير الأجل: قد يُعد التأجير للمصطافين دخلًا من عمل تجاري. وفي هذه الحالة لا يتاح المسار المخفّض.
• الربح عند البيع: تُطبّق عادةً ضريبة أرباح رأسمالية بنحو 25% على الربح الحقيقي بعد التعديل وفق التضخم. تحقق مع مستشار ضريبي من كيفية تطبيق القاعدة على عقار في الخارج.
• الإفصاح: قد يتطلب امتلاك أصول في الخارج تقديم إقرار ضريبي سنوي في إسرائيل.

وللمسألة أهمية خاصة عند التمويل، لأن الرهن يضيف تكلفة سنوية كبيرة. وإمكانية خصمها تعتمد على المسار الضريبي. لذلك يجب التحقق مع مستشار ضريبي إسرائيلي من المسار المناسب لك قبل الشراء. وتتناول خدمة الاستشارات القانونية والضريبية لدينا أيضًا الإفصاح في إسرائيل.

الإقامة الذهبية والإقامة الضريبية

قد يؤهل عقار بقيمة مليوني درهم فأكثر للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa) لعشر سنوات حتى لو كان مرهونًا. ووفق Khaleej Times، لم يعد الشرط السابق بحد أدنى للدفعة الأولى قدره مليون درهم ساريًا. لكن لا يزال مطلوبًا خطاب عدم ممانعة من البنك، كما يوضح دليلنا للرهن العقاري لحاملي الإقامة الذهبية. ولتفاصيل الإجراءات، اقرأ دليل متطلبات الإقامة الذهبية.

من المهم تذكّر أمرين. أولًا، تأشيرة الإقامة لا تمنح تلقائيًا شروط الرهن الخاصة بالمقيمين. فقد ذكر الفيديو أن البنوك تنظر إلى مكان تحقيق الدخل، لا إلى حيازة التأشيرة فحسب.

ثانيًا، التأشيرة في الإمارات لا تُنهي بحد ذاتها الإقامة الضريبية في إسرائيل. فهذه تُحدَّد وفق اختبارات أيام الإقامة ومركز الحياة.

لمن يناسب الرهن العقاري في دبي لغير المقيمين؟

قد يناسبك هذا التمويل عند توفر الشروط التالية:

• دخل الإيجار الصافي يغطي الفائدة والرسوم.
• العقار في مجتمع يتمتع بطلب إيجاري مثبت وسوق إعادة بيع نشطة.
• تخطط للاحتفاظ بالعقار على المدى المتوسط أو الطويل.
• تحتفظ باحتياطي نقدي يغطي ستة إلى 12 شهرًا من الأقساط.
• يمكنك سداد الأقساط حتى بفائدة بين 6% و6.5%.

في المقابل، يجب الحذر إذا كانت الخطة تعتمد على بيع سريع بربح، أو إذا كانت المنطقة تواجه معروضًا جديدًا كبيرًا، أو إذا كان الإيجار لا يغطي تكلفة القرض. وقبل كل شيء، احسب الضريبة الإسرائيلية على الإيجار وعلى البيع.

الرافعة المالية أداة مالية مفيدة: يمكنها زيادة العائد وإبقاء مال في يدك كان سيُستثمر بالكامل في عقار واحد. لكن أمثلة "مضاعفة العائد" تعتمد على نمو سريع وتتجاهل أحيانًا الفائدة والرسوم والضريبة في إسرائيل.

اختبر الرهن وفق أسعار فائدة 2026، وتأكّد من نسبة التمويل قبل التوقيع، وحدد مسبقًا المسار الضريبي الذي ستتبعه. وإذا كانت الصفقة مجدية فقط في السيناريو المتفائل، فالأفضل الدفع من مالك الخاص أو شراء عقار أرخص.

في Dubai Index نساعد المستثمرين الإسرائيليين على المقارنة بين المشاريع والعمل مع وكالات في دبي خضعت للفحص قبل الالتزام.

تتردد بين الرهن العقاري والشراء نقدًا؟ يمكن لـ Dubai Index مساعدتك في المقارنة بين خيارات التمويل والمشاريع والتكاليف قبل اتخاذ القرار. تحدّث معنا عبر واتساب.

الأسئلة الشائعة

أيهما أفضل: نقدًا أم رهن عقاري في دبي؟

في السيناريو الأساسي لدينا، حسّن رهن بنسبة 50% العائد على مدى ثلاث سنوات بنحو سبع نقاط مئوية فقط، لكنه عمّق الخسارة عند انخفاض الأسعار. التمويل مناسب عندما يغطي الإيجار الصافي الفائدة ويمكنك الاحتفاظ بالعقار طويلًا. وإلا فالشراء نقدًا أكثر أمانًا.

هل يمكن للإسرائيليين الحصول على رهن عقاري في دبي؟

نعم، عادةً كرهن عقاري لغير المقيمين على عقار جاهز بنظام التملك الحر. ومعظم البنوك تموّل 50% إلى 60% من القيمة، حسب سياسة البنك. وأولًا يجب التحقق من أن إسرائيل مدرجة في قائمة الدول المؤهلة لدى البنك.

ما هو التمويل عند التسليم؟

خلال البناء تدفع وفق خطة سداد المطوّر. وعند التسليم تسوّي الرصيد برهن عقاري لغير المقيمين بدلًا من مالك الخاص. والقرض يغطي فقط المبلغ المتبقي.

ما سعر الفائدة الذي يدفعه غير المقيمين؟

تراوحت أسعار القائمة لغير المقيمين في 2026 بين نحو 5% ونحو 6%، حسب البنك والفترة الثابتة. وفي سبتمبر رفع المصرف المركزي سعر الفائدة الأساسي إلى 3.9%. وبعد الفترة الثابتة، يستند السعر عادةً إلى إيبور لثلاثة أشهر مضافًا إليه هامش.

هل يدفع الإسرائيليون ضريبة على الإيجار في دبي؟

دبي لا تفرض ضريبة على دخل الإيجار، لكن إسرائيل تفرض الضريبة على مقيميها على دخلهم من جميع أنحاء العالم. ويمكن عادةً اختيار السعر الحدّي أو مسار مخفّض بنسبة 15%. ويمكن لمستشار ضريبي إسرائيلي تحديد المسار المناسب لك.

هل يمكن لعقار مرهون أن يؤهل للإقامة الذهبية؟

نعم. قد يؤهل عقار بقيمة مليوني درهم فأكثر حتى لو كان مرهونًا. ويُطلب خطاب عدم ممانعة من البنك.

يقدّم هذا المقال معلومات عامة ولا يُعد استشارة مالية أو استشارة رهن عقاري أو استشارة ضريبية. أسعار الفائدة والقواعد وسياسات البنوك تتغير، لذا تحقق من التفاصيل مع بنك مرخّص ومستشار ضريبي إسرائيلي قبل التصرف.