אותה דירה, שתי דרכי מימון
מזומן או משכנתא בדובאי? כדי לענות, נתחיל בשני משקיעים שרוכשים אותה דירה במחיר של שני מיליון דירהם. אחד משלם את מלוא המחיר מכספו, והשני מממן מחצית ממנו באמצעות משכנתא לתושבי חוץ.
אם המחירים עולים, הרוכש שנעזר במשכנתא משיג תשואה גבוהה יותר על הכסף שהשקיע בפועל. אם המחירים אינם עולים, התמונה מתהפכת. זהו השיקול המרכזי בכל החלטה להשתמש במינוף.
מימון באמצעות משכנתא משווק כיום בדובאי באינטנסיביות. יש יועצים שמציגים אותו אפילו כדרך "להכפיל" את התשואה. עבור משקיעים ישראלים התמונה מורכבת יותר: בדרך כלל תקבלו מימון כתושבי חוץ, ותמשיכו להיות חייבים במס בישראל.
המדריך של דובאי אינדקס משווה בין רכישה במזומן לרכישה במימון בשנת 2026, כולל מימון במועד המסירה ברכישה על הנייר. נבחן את המספרים לאחר שמביאים בחשבון ריבית, עמלות, נתוני שוק ומיסוי ישראלי. לפירוט תנאי הבנקים לתושבי חוץ, ראו את המדריך שלנו למשכנתא לתושבי חוץ.
כמה אפשר ללוות בשנת 2026?
האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בדובאי?
כן. כמה בנקים באיחוד האמירויות מציעים משכנתאות לתושבי חוץ לרכישת נכסים בבעלות מלאה. עם זאת, רובם מממנים רק 50% עד 60% משוויו של נכס מוכן, ולכן יש להיערך להון עצמי של 40% עד 50%. הריביות בדרך כלל גבוהות מאלה המוצעות לתושבים, ומעט בנקים מממנים לתושבי חוץ נכסים על הנייר.
מגבלות שיעור המימון
שיעור המימון הוא חלקו של הבנק במימון מחיר הנכס. הבנק המרכזי של איחוד האמירויות קובע תקרות לשיעור הזה, בתקנות ההלוואות לדיור. הסבר מפורט נמצא במדריך שלנו לשיעורי המימון. הבנקים רשאים להציע מימון נמוך יותר, אך לא לחרוג מהתקרות.
| פרופיל הרוכש | סוג הנכס | שיעור מימון מרבי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|---|
| תושב זר באיחוד האמירויות, דירה ראשונה במחיר של עד חמישה מיליון דירהם | נכס מוכן | 80% | 20% |
| תושב זר באיחוד האמירויות, דירה ראשונה במחיר של יותר מחמישה מיליון דירהם | נכס מוכן | 70% | 30% |
| תושב זר באיחוד האמירויות, דירה שנייה או נכס להשקעה | נכס מוכן | 60% | 40% |
| כל רוכש | נכס על הנייר | 50% | 50% |
| תושב חוץ, למשל רוכש מישראל | נכס מוכן | בדרך כלל 50% עד 60%, לפי הבנק | 40% עד 50% |
שלוש נקודות שלעיתים מתפספסות:
- שיעור המימון של 80% מיועד לדירה ראשונה של תושב. בנכס להשקעה התקרה היא 60%, גם לתושבי איחוד האמירויות.
- שיעור המימון לתושבי חוץ תלוי בבנק. מי שמבטיח שיעור מדויק לפני שהבנק בדק את התיק שלכם מציג הערכה בלבד.
- חלות גם מגבלות על יכולת ההחזר. סך החזרי החובות החודשיים מוגבל ל-50% מההכנסה, ותקופת ההלוואה יכולה להגיע ל-25 שנה.
זכאות ומסמכים
כל בנק מנהל רשימת אזרחויות שהוא מוכן לממן. לכן על רוכשים ישראלים לוודא מראש שישראל נכללת ברשימה העדכנית של הבנק.
שירות המשכנתאות והמימון שלנו מסייע לזהות אילו בנקים מציעים מימון לישראלים כתושבי חוץ. כל בנק קובע גם תנאי סף משלו. לדוגמה, לפי ADCB, הבנק אינו קובע לתושבי חוץ דרישת הכנסה מינימלית, אך דורש שיחזיקו בבנק נכסים בהיקף של 200,000 דירהם לפחות.
המסמכים הנדרשים בדרך כלל כוללים:
- דרכון בתוקף.
- דפי חשבון בנק לשלושה עד שישה חודשים.
- תלושי שכר, או מסמכי חברה ודוחות מס לבעלי עסקים.
- פירוט הלוואות קיימות.
מימון במועד המסירה: איך זה עובד ברכישה על הנייר?
רוב מכירות הנכסים בדובאי כיום הן על הנייר, באמצעות תוכנית תשלומים של היזם. המסירה היא השלב שבו הנכס הגמור נמסר ונרשם. מימון במועד המסירה פירושו מעבר מתוכנית התשלומים של היזם להלוואה בנקאית באותו שלב.
במהלך הבנייה
שיעור המימון לנכס על הנייר מוגבל ל-50% לכל הרוכשים. נוסף על כך, רוב הבנקים כלל אינם מממנים נכסים על הנייר לתושבי חוץ. בפועל, התשלומים במהלך הבנייה מגיעים בדרך כלל מההון העצמי שלכם. פירוט נוסף נמצא במדריך שלנו למשכנתא לנכס על הנייר.
בעת המסירה
לאחר ההשלמה, הדירה היא נכס רשום שהבנק יכול להעריך את שוויו. במקום לשלם את היתרה מכספכם, אפשר להסדיר אותה באמצעות משכנתא לתושבי חוץ. כך הכסף שתכננתם להוציא נשאר זמין כרזרבה או כהון עצמי לרכישה נוספת.
המגבלות
ההלוואה מכסה רק את היתרה שעדיין חייבים. היא אינה אמצעי למשיכת מזומן נוסף, גם אם הערכת השווי של הבנק גבוהה ממחיר הרכישה.
ההלוואה חייבת להתאים לתקרת המימון שלכם. אם שילמתם 40% ונותרו לתשלום 60%, אך הבנק מציע לכם מימון של 50% בלבד, תצטרכו להשלים את הפער. בדקו זאת עם הבנק לפני החתימה.
את העמלות משלמים מההון העצמי. העלות המרכזית היא אגרת העברת הבעלות למחלקת הקרקעות (DLD), בשיעור של 4%. רישום המשכנתא מוסיף 0.25% מסכום ההלוואה ועוד עמלות מנהליות, לפי Engel & Völkers. בסך הכול כדאי לתקצב עלויות נוספות של 7% עד 10% מעל מחיר הנכס.
להשוואה בין האפשרויות, קראו את המדריך שלנו לרכישה על הנייר לעומת נכס מוכן. אפשר לעקוב אחר מועדי המסירה גם במערכת המעקב שלנו.
מזומן או משכנתא בדובאי: המספרים בפועל
הטענה לתשואה של 58% לעומת 116%
בסרטון שפרסם לאחרונה יועץ לניהול הון פרטי בדובאי הושוו שני רוכשים של אותה דירה במחיר שני מיליון דירהם. לפי הסרטון, מי שמשלם במזומן משיג תשואה של כ-58% בשלוש שנים, ומי שנעזר במימון כ-116%.
העיקרון של מינוף נכון, אך הדוגמה נשענת על הנחות נדיבות:
- עליית מחירים של 11% עד 12% בכל שנה.
- שלוש שנות שכירות מלאות, אף שחלק מהתקופה הוא זמן בנייה שבו אין שוכר.
- ללא ריבית בחישוב התשואה המוצג, אף שהדובר מעריך אותה בכ-40,000 עד 45,000 דירהם בשנה.
- ללא עלויות רכישה, משכנתא ומכירה.
תרחיש מציאותי יותר לשנת 2026
להלן תרחיש המחשה של דובאי אינדקס: החזקה של שלוש שנים, המתחילה במועד המסירה. ההנחות הן משכנתא לתושבי חוץ בסך מיליון דירהם, שיעור מימון של 50%, ריבית של 4.75% ועמלות הלוואה של כ-1.25%. נוסף על כך, הונחו הכנסה נטו משכירות בשיעור של 5% בשנה, אגרת העברה של 4% ועלויות מכירה של 2%. כל הנתונים הם לפני מס בישראל. הריבית שהונחה נמוכה מריביות המחירון לתושבי חוץ שמפורטות בהמשך, ומשקפת ריבית שאפשר לעיתים להשיג במשא ומתן. בריבית גבוהה יותר, התשואה של הרוכש שנעזר במימון תהיה נמוכה מהמוצג. לשם הפשטות, התרחיש מביא בחשבון את הריבית בלבד. בפועל, ההחזר החודשי כולל גם קרן, כך שבכל חודש יוצא יותר כסף, אם כי הוא מגדיל את ההון העצמי שלכם בנכס.
| תרחיש לשלוש שנים | תשואה על הכסף שהשקיע הרוכש במזומן | תשואה על הכסף שהשקיע הרוכש שנעזר במימון |
|---|---|---|
| ירידת מחירים כוללת של 10% | הפסד של 0.8% | הפסד של 15.7% |
| ללא שינוי במחירים | 8.7% | 2.3% |
| תרחיש בסיס: עלייה של 5% בשנה | 23.5% | 30.5% |
| תרחיש אופטימי: עלייה של 11% בשנה | 43.3% | 68.2% |
הנתונים להמחשה בלבד. זו אינה תחזית או הבטחה לתשואה.
מה המספרים מראים?
בתרחיש הבסיס, המימון משפר את התשואה אך אינו מכפיל אותה. התוספת היא כשבע נקודות אחוז בשלוש שנים.
המרווח בין השכירות לעלות המימון מוגבל. זהו הפער בין ההכנסה נטו משכירות לבין הריבית על ההלוואה. בדוגמה, שכר הדירה הוא כ-100,000 דירהם בשנה, מול ריבית של כ-47,500 דירהם בתוספת עמלות.
ההפסד האפשרי חד יותר. ירידת מחיר של 10% מותירה את הרוכש במזומן קרוב לאיזון, אך גורעת כ-16% מההון של הרוכש שנעזר במימון.
ריביות וסיכוני שוק ב-2026
הריביות שוב עולות
ב-17 בספטמבר 2026 העלה הבנק המרכזי של איחוד האמירויות את ריבית הבסיס מ-3.65% ל-3.9%. המהלך הגיע בעקבות הבנק הפדרלי בארצות הברית, משום שהדירהם צמוד לדולר. רוב בכירי הבנק הפדרלי צפו גם העלאה נוספת בהמשך השנה.
לפי טבלת הריביות של Mortgease, בספטמבר 2026 התחילו הריביות הקבועות לתושבים המעבירים משכורת לבנק בכ-3.75%. לתושבי חוץ הריביות גבוהות יותר: ברבעון השני של 2026 נעו ריביות המחירון לתקופה קבועה של שלוש שנים בין 4.99% ל-5.75%, לפי OffPlanSimulator, ובנק Mashreq מציע לתושבי חוץ ברבעון האחרון של 2026 ריבית החל מ-5.99%, לפי Mortgease. לאחר התקופה הקבועה, רוב ההלוואות עוברות לריבית המבוססת על ריבית האייבור (EIBOR) לשלושה חודשים בתוספת מרווח.
אייבור היא הריבית שבה הבנקים באיחוד האמירויות מלווים זה לזה. ב-3 בספטמבר 2026 עמדה ריבית האייבור לשלושה חודשים על כ-4%. לכן מסלול המשך של אייבור בתוספת 2% היה מסתכם בכ-6%. לנתונים העדכניים, בדקו בעמוד האייבור של הבנק המרכזי של איחוד האמירויות.
גם בעבר הלא רחוק הריביות היו גבוהות יותר. עד ספטמבר 2024 עמדה ריבית הבסיס על 5.4%. לכן, לפני התחייבות, בדקו אם תוכלו לעמוד במשכנתא גם בריבית של 6% עד 6.5%.
אל תבנו על עליית ערך של 11% עד 12% בשנה
ValuStrat מדווחת ששווי נכסי המגורים בדובאי עלה ב-19.8% בשנת 2025. לשנת 2026 היא צופה עלייה כוללת של כ-10%, עם כ-7.4% בדירות וכ-17.7% בווילות. היא מעריכה גם ששכר הדירה יישאר יציב ברובו.
הנתונים האחרונים מתונים אף יותר. באפריל 2026 הציג מדד ValuStrat עלייה שנתית של 0.5% בלבד בדירות. במקביל, עסקאות על הנייר היוו 79% מהמכירות, נתון המצביע על צבר היצע גדול. לכן כדאי לבסס את חישוב כדאיות המשכנתא על הנחות צמיחה שמרניות.
מה משקיעים ישראלים חייבים להביא בחשבון?
בדובאי אין מיסוי כזה, אך בישראל יש
בדובאי אין מס נכס שנתי, מס הכנסה על שכר דירה או מס רווחי הון. לשם השוואה, רכישת דירה להשקעה בישראל כרוכה בדרך כלל במס רכישה של 8% עד 10%.
עם זאת, תושבי ישראל לצורכי מס חייבים במס על הכנסותיהם מכל העולם, לרבות הכנסות מדירה בדובאי:
- הכנסה משכירות: בדרך כלל ניתן לבחור במסלול הרגיל, לפי שיעור המס השולי ובניכוי הוצאות, או במסלול מס מופחת של 15%, שאינו מאפשר ניכוי הוצאות למעט פחת ואינו מאפשר זיכוי בגין מס זר.
- השכרה לטווח קצר: השכרה לנופשים עשויה להיחשב להכנסה מעסק. במקרה כזה מסלול המס המופחת אינו זמין.
- רווח במכירה: בדרך כלל חל מס רווחי הון של כ-25% על הרווח הריאלי, לאחר התאמה לאינפלציה. בדקו עם יועץ מס כיצד הכלל חל על נכס בחו״ל.
- דיווח: החזקת נכסים בחו״ל עשויה לחייב הגשת דוח מס שנתי בישראל.
הנושא חשוב במיוחד במימון, משום שהמשכנתא מוסיפה עלות שנתית משמעותית. האפשרות לנכות אותה תלויה במסלול המס. לכן יש לברר עם יועץ מס ישראלי איזה מסלול מתאים לכם עוד לפני הרכישה. שירות הייעוץ המשפטי והמיסוי שלנו עוסק גם בדיווח בישראל.
גולדן ויזה ותושבות
נכס בשווי שני מיליון דירהם ומעלה עשוי להקנות זכאות לגולדן ויזה (Golden Visa) לעשר שנים גם כשיש עליו משכנתא. לפי Khaleej Times, הדרישה הקודמת להון עצמי מינימלי של מיליון דירהם כבר אינה חלה. עדיין נדרש מהבנק אישור שאין לו התנגדות, כפי שמוסבר במדריך שלנו למשכנתא לבעלי גולדן ויזה. לפירוט התהליך, קראו את המדריך לדרישות הגולדן ויזה.
חשוב לזכור שני דברים. ראשית, אשרת שהייה אינה מקנה אוטומטית תנאי משכנתא של תושב. בסרטון נטען שהבנקים בוחנים היכן מתקבלת ההכנסה, ולא רק את עצם החזקת האשרה.
שנית, אשרה באיחוד האמירויות אינה מבטלת כשלעצמה תושבות מס בישראל. זו נבחנת לפי מבחני ימי השהייה ומרכז החיים.
למי מתאימה משכנתא בדובאי לתושבי חוץ?
מימון כזה עשוי להתאים כאשר מתקיימים התנאים הבאים:
- ההכנסה נטו משכירות מכסה את הריבית והעמלות.
- הנכס נמצא בקהילה עם ביקוש מוכח לשכירות ושוק יד שנייה פעיל.
- התכנון הוא להחזיק בנכס לטווח בינוני או ארוך.
- נשמרת רזרבה כספית המכסה שישה עד 12 חודשי החזר.
- ניתן לעמוד בהחזרים גם בריבית של 6% עד 6.5%.
מנגד, יש לנהוג בזהירות אם התוכנית תלויה במכירה מהירה ברווח, אם האזור עומד בפני היצע חדש גדול או אם שכר הדירה אינו מכסה את עלות ההלוואה. לפני הכול, חשבו את המס הישראלי הן על השכירות והן על המכירה.
מינוף הוא כלי פיננסי שימושי: הוא יכול להגדיל את התשואה ולהשאיר בידיכם כסף שאחרת היה מושקע כולו בנכס אחד. אך דוגמאות ל"הכפלת התשואה" נשענות על צמיחה מהירה ולעיתים מתעלמות מריבית, מעמלות וממס בישראל.
בחנו את המשכנתא לפי ריביות 2026, ודאו את שיעור המימון לפני החתימה והכריעו מראש באיזה מסלול מס תפעלו. אם העסקה כדאית רק בתרחיש האופטימי, עדיף לשלם מההון העצמי או לקנות נכס זול יותר.
בדובאי אינדקס אנו מסייעים למשקיעים ישראלים להשוות בין פרויקטים ולעבוד עם סוכנויות בדובאי שעברו בדיקה לפני ההתחייבות.
מתלבטים בין משכנתא לרכישה במזומן? דובאי אינדקס יכולה לעזור לכם להשוות בין אפשרויות המימון, הפרויקטים והעלויות לפני ההחלטה. דברו איתנו בוואטסאפ.
שאלות נפוצות
מה עדיף: מזומן או משכנתא בדובאי?
בתרחיש הבסיס שלנו, משכנתא בשיעור 50% שיפרה את התשואה בשלוש שנים בכשבע נקודות אחוז בלבד, אך הגדילה את ההפסד בירידת מחירים. מימון מתאים כשהשכירות נטו מכסה את הריבית ואתם יכולים להחזיק בנכס לאורך זמן. אחרת, רכישה במזומן בטוחה יותר.
האם ישראלים יכולים לקבל משכנתא בדובאי?
כן, בדרך כלל כמשכנתא לתושבי חוץ על נכס מוכן בבעלות מלאה. רוב הבנקים מממנים 50% עד 60% מהשווי, לפי מדיניות הבנק. תחילה יש לוודא שישראל נכללת ברשימת המדינות הזכאיות של הבנק.
מהו מימון במועד המסירה?
במהלך הבנייה משלמים לפי תוכנית התשלומים של היזם. במסירה מסדירים את היתרה באמצעות משכנתא לתושבי חוץ במקום מההון העצמי. ההלוואה מכסה רק את הסכום שעדיין חייבים.
איזו ריבית משלמים תושבי חוץ?
ריביות המחירון לתושבי חוץ נעו ב-2026 בין כ-5% לכ-6%, תלוי בבנק ובתקופה הקבועה. בספטמבר העלה הבנק המרכזי את ריבית הבסיס ל-3.9%. לאחר התקופה הקבועה, הריבית בדרך כלל מבוססת על אייבור לשלושה חודשים בתוספת מרווח.
האם ישראלים משלמים מס על שכירות בדובאי?
דובאי אינה מטילה מס על ההכנסה משכירות, אך ישראל ממסה את תושביה על הכנסות מכל העולם. בדרך כלל ניתן לבחור במס שולי או במסלול מופחת של 15%. יועץ מס ישראלי יוכל לקבוע איזה מסלול מתאים לכם.
האם נכס עם משכנתא יכול להקנות זכאות לגולדן ויזה?
כן. נכס בשווי שני מיליון דירהם ומעלה עשוי להקנות זכאות גם כשיש עליו משכנתא. נדרש אישור מהבנק שאין לו התנגדות.
הכתבה מספקת מידע כללי ואינה מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מס. ריביות, כללים ומדיניות בנקים משתנים, ולכן יש לאשר את הפרטים מול בנק מורשה ויועץ מס ישראלי לפני פעולה.
