Наличные или ипотека в Дубае: что выгоднее для зарубежных инвесторов?

Одна квартира, два способа оплаты

Наличные или ипотека в Дубае? Чтобы ответить, начнём с двух инвесторов, которые покупают одну и ту же квартиру за 2 млн AED. Один платит полную цену из собственных средств, другой финансирует половину ипотекой для нерезидентов.

Если цены растут, покупатель с ипотекой получает более высокую доходность на фактически вложенные деньги. Если цены не растут, картина меняется на противоположную. В этом главный компромисс любого решения использовать кредитное плечо.

Ипотечное финансирование сегодня активно продвигают в Дубае. Некоторые консультанты даже подают его как способ «удвоить» доходность. Для израильских инвесторов картина сложнее: обычно вы получите финансирование как нерезидент и при этом останетесь налогоплательщиком в Израиле.

Этот гид Dubai Index сравнивает покупку за наличные и покупку с финансированием в 2026 году, включая финансирование при сдаче объекта для покупок off-plan. Мы разберём цифры с учётом процентов, сборов, рыночных данных и израильских налогов. Подробности об условиях банков для нерезидентов — в нашем гиде по ипотеке для нерезидентов.

Сколько можно занять в 2026 году?

Могут ли нерезиденты получить ипотеку в Дубае?

Да. Несколько банков ОАЭ выдают ипотеку нерезидентам на недвижимость во фригольде. Однако большинство финансируют лишь 50–60% стоимости готового объекта, поэтому готовьтесь к первоначальному взносу 40–50%. Ставки обычно выше, чем для резидентов, и лишь немногие банки финансируют нерезидентам объекты off-plan.

Ограничения LTV

LTV — доля цены объекта, которую финансирует банк. Центральный банк ОАЭ устанавливает для неё предельные значения в своих правилах ипотечного кредитования. Подробное объяснение — в нашем гиде по ограничениям LTV. Банки могут предлагать меньше, но не больше.

Три момента, которые часто упускают:

• LTV 80% предназначен для первого жилья резидента. Для инвестиционного объекта предел — 60%, даже для резидентов ОАЭ.
• LTV для нерезидентов зависит от банка. Тот, кто обещает точную цифру до того, как банк изучил ваши документы, даёт лишь оценку.
• Действуют и ограничения по платёжеспособности. Общие ежемесячные платежи по долгам ограничены 50% дохода, а срок кредита может достигать 25 лет.

Требования и документы

Каждый банк ведёт список гражданств, которые он готов финансировать. Поэтому израильским покупателям стоит заранее убедиться, что Израиль есть в актуальном списке банка.

Наша услуга по ипотеке и финансированию помогает определить, какие банки финансируют израильтян как нерезидентов. Каждый банк также устанавливает собственные базовые требования. Например, по данным ADCB, банк не устанавливает для нерезидентов минимальный доход, но требует держать в банке активы не менее 200 000 AED.

Обычно требуются такие документы:

• Действующий паспорт.
• Банковские выписки за три–шесть месяцев.
• Справки о зарплате или документы компании и налоговые декларации для владельцев бизнеса.
• Сведения о действующих кредитах.

Финансирование при сдаче объекта: как это работает при покупке off-plan?

Большинство продаж недвижимости в Дубае сегодня приходится на off-plan с планом платежей от девелопера. Сдача — этап, когда готовый объект передаётся и регистрируется. Финансирование при сдаче означает переход с плана платежей девелопера на банковский кредит на этом этапе.

В период строительства

LTV для объектов off-plan ограничен 50% для всех покупателей. Кроме того, большинство банков вообще не финансируют нерезидентам объекты off-plan. На практике платежи в период строительства обычно вносятся из собственных средств. Подробнее — в нашем гиде по ипотеке на off-plan.

При сдаче объекта

После завершения квартира становится зарегистрированным объектом, который банк может оценить. Вместо того чтобы платить остаток из собственных средств, его можно погасить ипотекой для нерезидентов. Так деньги, которые вы планировали потратить, остаются доступными как резерв или как первоначальный взнос за следующую покупку.

Ограничения

Кредит покрывает только оставшийся долг. Это не способ получить дополнительные наличные, даже если оценка банка выше цены покупки.

Кредит должен укладываться в ваш лимит LTV. Если вы заплатили 40% и осталось 60%, а банк предлагает финансирование только 50%, разницу придётся покрыть самостоятельно. Проверьте это в банке до подписания.

Сборы оплачиваются из собственных средств. Основная статья — сбор за переход права собственности в Земельный департамент Дубая (DLD) в размере 4%. Регистрация ипотеки добавляет 0,25% от суммы кредита плюс административные сборы, по данным Engel & Völkers. В целом стоит заложить 7–10% сверх цены объекта.

Чтобы сравнить варианты, прочитайте наш гид по off-plan и готовой недвижимости. Сроки сдачи можно отслеживать и в нашем трекере.

Наличные или ипотека в Дубае: реальные цифры

Утверждение о 58% против 116%

В недавнем видео консультанта по управлению частным капиталом из Дубая сравнивались два покупателя одной и той же квартиры за 2 млн AED. Согласно видео, покупатель за наличные получает около 58% за три года, а покупатель с финансированием — около 116%.

Принцип кредитного плеча верен, но пример опирается на щедрые допущения:

• Рост цен на 11–12% каждый год.
• Три полных года аренды, хотя часть периода — время строительства без арендатора.
• В показанной доходности не учтены проценты, хотя спикер оценивает их примерно в 40 000–45 000 AED в год.
• Не учтены расходы на покупку, ипотеку и продажу.

Более реалистичный сценарий на 2026 год

Вот иллюстративный сценарий Dubai Index: владение в течение трёх лет, начиная со сдачи объекта. Допущения: ипотека для нерезидентов на 1 млн AED, LTV 50%, ставка 4,75% и сборы по кредиту около 1,25%. Также заложены чистый арендный доход 5% в год, сбор за переход права 4% и расходы на продажу 2%. Все цифры — до израильского налога. Заложенная ставка ниже прейскурантных ставок для нерезидентов, приведённых ниже, и отражает ставку, которую иногда удаётся получить в переговорах. При более высокой ставке доходность покупателя с финансированием будет ниже показанной. Для простоты в сценарии учтены только проценты; на практике ежемесячный платёж включает и основной долг, поэтому каждый месяц уходит больше денег, хотя это увеличивает вашу долю в объекте.

Цифры приведены только для иллюстрации. Это не прогноз и не обещание доходности.

Что показывают цифры?

В базовом сценарии финансирование повышает доходность, но не удваивает её. Прибавка — около семи процентных пунктов за три года.

Разрыв между арендой и стоимостью финансирования невелик. Это разница между чистым арендным доходом и процентами по кредиту. В примере аренда составляет около 100 000 AED в год против процентов около 47 500 AED плюс сборы.

Возможный убыток резче. Снижение цены на 10% оставляет покупателя за наличные близко к безубыточности, но отнимает около 16% капитала покупателя с финансированием.

Ставки и рыночные риски в 2026 году

Ставки снова растут

17 сентября 2026 года Центральный банк ОАЭ повысил базовую ставку с 3,65% до 3,9%. Шаг последовал за решением ФРС США, поскольку дирхам привязан к доллару. Большинство представителей ФРС также ожидали ещё одного повышения до конца года.

По таблице ставок Mortgease, в сентябре 2026 года фиксированные ставки для резидентов с переводом зарплаты в банк начинались примерно с 3,75%. Для нерезидентов ставки выше: во 2-м квартале 2026 года прейскурантные ставки с фиксацией на три года составляли от 4,99% до 5,75%, по данным OffPlanSimulator, а Mashreq в 4-м квартале 2026 года предлагает нерезидентам ставку от 5,99%, по данным Mortgease. После фиксированного периода большинство кредитов переходят на ставку на основе трёхмесячного EIBOR плюс маржа.

EIBOR — ставка, по которой банки ОАЭ кредитуют друг друга. 3 сентября 2026 года трёхмесячный EIBOR составлял около 4%. Поэтому последующая ставка EIBOR плюс 2% составила бы около 6%. Актуальные данные смотрите на странице EIBOR Центрального банка ОАЭ.

В недавнем прошлом ставки были и выше. До сентября 2024 года базовая ставка составляла 5,4%. Поэтому до принятия обязательств проверьте, сможете ли вы обслуживать ипотеку и при ставке 6–6,5%.

Не рассчитывайте на рост стоимости на 11–12% в год

ValuStrat сообщает, что стоимость жилой недвижимости в Дубае выросла на 19,8% в 2025 году. На 2026 год компания прогнозирует общий рост около 10%: около 7,4% для квартир и около 17,7% для вилл. Она также ожидает, что арендные ставки в целом останутся стабильными.

Последние данные ещё сдержаннее. В апреле 2026 года индекс ValuStrat показал годовой рост стоимости квартир всего на 0,5%. При этом на сделки off-plan пришлось 79% продаж, что указывает на большой объём будущего предложения. Поэтому расчёт целесообразности ипотеки стоит строить на консервативных допущениях о росте.

Что должны учитывать израильские инвесторы?

В Дубае таких налогов нет, а в Израиле есть

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, подоходного налога с аренды и налога на прирост капитала. Для сравнения, покупка инвестиционной квартиры в Израиле обычно сопряжена с налогом на покупку в размере 8–10%.

Однако налоговые резиденты Израиля платят налог с доходов по всему миру, включая доходы от квартиры в Дубае:

• Арендный доход: обычно можно выбрать стандартный режим — по предельной ставке с вычетом расходов — или льготный режим 15%, который не позволяет вычитать расходы, кроме амортизации, и не даёт зачёта иностранного налога.
• Краткосрочная аренда: сдача отдыхающим может считаться доходом от предпринимательской деятельности. В этом случае льготный режим недоступен.
• Прибыль от продажи: обычно применяется налог на прирост капитала около 25% на реальную прибыль после корректировки на инфляцию. Уточните у налогового консультанта, как правило применяется к недвижимости за рубежом.
• Отчётность: владение активами за рубежом может потребовать подачи ежегодной налоговой декларации в Израиле.

Это особенно важно при финансировании, поскольку ипотека добавляет значительные ежегодные расходы. Возможность их вычесть зависит от налогового режима. Поэтому ещё до покупки уточните у израильского налогового консультанта, какой режим вам подходит. Наша услуга юридических и налоговых консультаций охватывает и отчётность в Израиле.

Золотая виза и резидентство

Объект стоимостью от 2 млн AED может давать право на 10-летнюю «золотую визу» (Golden Visa), даже если он в ипотеке. По данным Khaleej Times, прежнее требование о минимальном первоначальном взносе в 1 млн AED больше не действует. При этом по-прежнему требуется письмо банка об отсутствии возражений, как объясняется в нашем гиде по ипотеке для обладателей золотой визы. О процедуре читайте в гиде по требованиям для золотой визы.

Важно помнить две вещи. Во-первых, резидентская виза не даёт автоматически ипотечных условий для резидентов. В видео утверждалось, что банки смотрят, где получен доход, а не только на наличие визы.

Во-вторых, виза ОАЭ сама по себе не прекращает налоговое резидентство в Израиле. Оно определяется по тестам числа дней пребывания и центра жизненных интересов.

Кому подходит ипотека в Дубае для нерезидентов?

Такое финансирование может подойти, если выполняются следующие условия:

• Чистый арендный доход покрывает проценты и сборы.
• Объект находится в комьюнити с подтверждённым спросом на аренду и активным вторичным рынком.
• Вы планируете владеть объектом в среднесрочной или долгосрочной перспективе.
• У вас есть денежный резерв на шесть–12 месяцев платежей.
• Вы сможете обслуживать кредит и при ставке 6–6,5%.

С другой стороны, будьте осторожны, если план зависит от быстрой продажи с прибылью, если в районе ожидается много нового предложения или если аренда не покрывает стоимость кредита. Прежде всего рассчитайте израильский налог и с аренды, и с продажи.

Кредитное плечо — полезный финансовый инструмент: оно может повысить доходность и оставить у вас деньги, которые иначе были бы целиком вложены в один объект. Но примеры с «удвоением доходности» опираются на быстрый рост и порой игнорируют проценты, сборы и налог в Израиле.

Проверяйте ипотеку при ставках 2026 года, подтверждайте LTV до подписания и заранее определитесь с налоговым режимом. Если сделка выгодна только в оптимистичном сценарии, лучше заплатить из собственных средств или купить более дешёвый объект.

В Dubai Index мы помогаем израильским инвесторам сравнивать проекты и работать с проверенными агентствами в Дубае до принятия обязательств.

Сомневаетесь между ипотекой и покупкой за наличные? Dubai Index поможет сравнить варианты финансирования, проекты и расходы до принятия решения. Напишите нам в WhatsApp.

Частые вопросы

Что лучше: наличные или ипотека в Дубае?

В нашем базовом сценарии ипотека на 50% повысила доходность за три года лишь примерно на семь процентных пунктов, но увеличила убыток при падении цен. Финансирование подходит, если чистая аренда покрывает проценты и вы можете владеть объектом долго. В остальных случаях покупка за наличные безопаснее.

Могут ли израильтяне получить ипотеку в Дубае?

Да, обычно как ипотеку для нерезидентов на готовый объект во фригольде. Большинство банков финансируют 50–60% стоимости в зависимости от политики банка. Сначала убедитесь, что Израиль есть в списке подходящих стран банка.

Что такое финансирование при сдаче объекта?

В период строительства вы платите по плану платежей девелопера. При сдаче вы гасите остаток ипотекой для нерезидентов вместо собственных средств. Кредит покрывает только оставшуюся сумму.

Какую ставку платят нерезиденты?

Прейскурантные ставки для нерезидентов в 2026 году составляли примерно от 5% до 6% в зависимости от банка и срока фиксации. В сентябре Центральный банк повысил базовую ставку до 3,9%. После фиксированного периода ставка обычно рассчитывается на основе трёхмесячного EIBOR плюс маржа.

Платят ли израильтяне налог с аренды в Дубае?

Дубай не облагает налогом арендный доход, но Израиль облагает своих резидентов налогом на доходы по всему миру. Обычно можно выбрать предельную ставку или льготный режим 15%. Израильский налоговый консультант поможет определить подходящий вариант.

Может ли объект в ипотеке дать право на золотую визу?

Да. Объект стоимостью от 2 млн AED может дать такое право, даже если он в ипотеке. Требуется письмо банка об отсутствии возражений.

Статья содержит общую информацию и не является финансовой, ипотечной или налоговой консультацией. Ставки, правила и политика банков меняются, поэтому перед принятием решений уточняйте детали в лицензированном банке и у израильского налогового консультанта.