Почему ставки по ипотеке в Дубае зависят от ставок в США?
Если вы заметили, что ставки по ипотеке в Дубае движутся вслед за решениями о ставках в США, это не совпадение.
Дирхам ОАЭ привязан к доллару США. Поэтому изменения процентных ставок в США напрямую влияют на стоимость заимствований в ОАЭ. Когда американская ставка растет или снижается, местные ипотечные ставки, как правило, движутся в том же направлении.
Покупателям и владельцам действующих ипотек стоит следить за решениями Федеральной резервной системы США. Это один из самых явных сигналов того, куда могут двинуться ставки в Дубае, — думаете ли вы о фиксации ставки или рассматриваете рефинансирование текущего кредита.
Практический пример: если ФРС снижает базовую ставку на 0,25%, банки ОАЭ обычно в течение нескольких недель корректируют плавающие ставки в том же направлении. Причина в том, что большинство ипотечных кредитов привязано к индексу EIBOR, на который влияет привязка дирхама к доллару.
При ипотеке на 2 000 000 дирхамов даже изменение на 0,25% может ощутимо повлиять на ежемесячный платеж на протяжении 20–25 лет. Поэтому заемщики с плавающей ставкой внимательно следят за заявлениями о ставках в США.
Пример: при ипотеке на 2 000 000 дирхамов на 25 лет снижение ставки с 4,50% до 4,25% уменьшает ежемесячный платеж примерно с 11 120 до 10 830 дирхамов. Это экономия около 280 дирхамов в месяц, около 3 400 дирхамов в год и около 85 000 дирхамов за весь срок — при условии, что ставка останется на новом уровне. Ставки в примере условные.
Высвобождение капитала: как превратить накопленную стоимость объекта в источник финансирования
Владельцы готовой недвижимости в Дубае, которые уже накопили в ней значительный капитал и продолжают выплачивать ипотеку, в некоторых случаях могут использовать часть этой стоимости. Однако деньги не всегда выдаются свободными наличными.
| Вариант | Как перечисляются средства | Типичный лимит | Особенно подходит для... |
|---|---|---|---|
| Покупка еще одного объекта | Напрямую продавцу или застройщику | В пределах стандартных лимитов доли финансирования | Расширения портфеля |
| Ремонт текущего объекта | Напрямую подрядчику | В пределах стоимости договора на ремонт | Улучшения существующего жилья |
| Получение наличных | Напрямую владельцу объекта | Обычно около 20% стоимости объекта | Гибкого использования; доступно в меньшем числе банков |
Вариант первый: покупка еще одного объекта. Самый распространенный путь — использовать высвобожденный капитал для покупки еще одного объекта в ОАЭ. Вместо перевода денег на ваш счет банк обычно платит напрямую продавцу или застройщику на основании документов, подтверждающих назначение финансирования.
Вариант второй: ремонт текущего объекта. Средства можно использовать и для финансирования ремонтных работ. Здесь платеж тоже обычно контролируется: банк платит подрядчику напрямую на основании подписанного договора и счетов, а не зачисляет деньги на ваш личный счет.
Вариант третий: высвобождение наличных. Меньшее число банков предлагает реальное снятие наличных. Лимит в этом случае ниже — обычно около 20% стоимости объекта, а право на получение определяется по иным условиям, чем в других вариантах высвобождения капитала.
Почему важно знать об этих вариантах заранее?
Понимание того, как меняются ставки по ипотеке и как на практике происходит высвобождение капитала, может изменить ваше инвестиционное планирование.
Если вы решаете, зафиксировать ставку сейчас или подождать, направление ставок в США — важный фактор. Если ваш долгосрочный план — использовать один объект, чтобы помочь профинансировать другой, важно знать, что высвобождение капитала обычно происходит под контролем банка, а не в виде перевода свободных наличных.
Эта информация помогает правильно спланировать очередность покупок и расходов.
Итог
Ставки по ипотеке в Дубае устанавливаются не в отрыве от остального мира. На них влияет денежно-кредитная политика США из-за привязки дирхама к доллару.
Капитал, накопленный в объекте, тоже может стать реальным источником финансирования для новой покупки или ремонта, но в большинстве случаев он высвобождается контролируемо. Поэтому стоит заранее определить, на что вы хотите потратить деньги, прежде чем подавать заявку.
Лимиты доли финансирования для новых кредитов и высвобождения капитала изложены в официальных правилах Центрального банка ОАЭ по ипотечным кредитам.
Район в фокусе: Emirates Hills
Emirates Hills — один из районов, где высвобождение капитала особенно актуально. Давние владельцы нередко обладают объектами, стоимость которых значительно выросла, хотя сам рынок небольшой и малоподвижный.
Расположение: 9 | Застройщик: 8 | Концепция: 8 | Цены: 4 | Аренда: 5 | Потенциал роста стоимости: 6 | Ликвидность: 5
Вердикт: владельцы недвижимости в Emirates Hills могут особенно хорошо подходить для высвобождения капитала после многих лет роста стоимости. Однако на небольшом и медленном рынке реальным ограничением становится ликвидность, а не стоимость на бумаге.
Частые вопросы
Какую максимальную сумму наличными можно получить при высвобождении капитала в Дубае? Обычно до 20% стоимости объекта. Этот вариант предлагает лишь ограниченное число банков, и у каждого свои условия.
Почему ставки по ипотеке в Дубае зависят от решений по ставкам в США? Потому что дирхам привязан к доллару. Изменения американской ставки передаются на местный кредитный рынок, как правило, через EIBOR.
Можно ли использовать высвобожденные средства на любые цели? Как правило, нет. Большинство вариантов контролируется, и деньги перечисляются напрямую застройщику, продавцу или подрядчику. Лишь некоторые банки предлагают ограниченную возможность получить наличные.
Сейчас подходящее время, чтобы зафиксировать ставку по ипотеке? Ответ зависит, в частности, от ожидаемого направления ставок в США. Ипотечный брокер поможет сравнить фиксированную и плавающую ставку с учетом текущей ситуации на рынке.
Читайте также
Этот гид — часть раздела Dubai Index об ипотеке. Чтобы получить полную картину, прочитайте наш подробный гид по ипотеке в Дубае.
- Доля финансирования и лимиты кредита в Дубае
- Ипотека на off-plan недвижимость в Дубае
- Зачем нужен ипотечный брокер в Дубае
- Услуга Dubai Index по ипотеке и финансированию
Думаете о рефинансировании или высвобождении капитала?
Dubai Index связывает владельцев недвижимости с банками, которые предлагают конкурентные условия рефинансирования и высвобождения капитала с учетом текущего уровня ставок. Свяжитесь с Dubai Index, чтобы изучить свои варианты.
