في نزاع عقاري في دبي، أمرت المحكمة مطوّرًا عقاريًا بأن يعيد إلى مشترٍ أكثر من 1.8 مليون درهم، وأن يدفع له تعويضًا إضافيًا قدره 150 ألف درهم، بعد أن تسلّم منه كامل ثمن وحدة فندقية في مشروع قلب أوروبا (The Heart of Europe) دون أن يسجّل الصفقة. ونشرت Gulf News خبر الحكم في 25 أكتوبر 2026.
لم يذكر التقرير اسم المشتري ولا اسم المطوّر. ومن المفيد لكل من يشتري عقارًا في دبي من الخارج أن يعرف تفاصيل القضية، لأن المشكلة هنا لم تكن تأخرًا في البناء. فالمبنى كان قد اكتمل، لكن إجراءات الشراء والتسجيل هي التي لم تكتمل.
ماذا حدث؟
وفقًا لما توصلت إليه المحكمة، كما نُشر في التقرير:
- في أبريل 2025 وقّع المشتري اتفاقية لشراء وحدة في المرحلة الثانية من مشروع قلب أوروبا بسعر متفق عليه قدره 1,651,377 درهمًا. وهي وحدة فندقية، أي غرفة أو جناح داخل فندق تديره شركة تشغيل، ويحصل المالك على حصة من الإيرادات.
- خلال يومين دفع المشتري كامل الثمن، مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة ورسوم دائرة الأراضي والأملاك ورسوم المعاملة. وبلغ المجموع 1,805,040 درهمًا. كما أكد كشف حساب المطوّر نفسه هذه الدفعات.
- تضمنت الاتفاقية عائدًا سنويًا مضمونًا بنسبة 10% لمدة عشر سنوات وإعادة شراء العقار في نهاية المدة. ونصّت أيضًا على توقيع عقد البيع والشراء النهائي خلال سبعة أيام.
- لم يُوقَّع عقد البيع والشراء النهائي، ولم يُسجَّل العقار باسم المشتري.
ادّعى المطوّر أن المستند الموقّع لم يكن سوى استمارة حجز، وأن المشتري هو من أخّر التسجيل، وأنه عُرضت عليه في يونيو 2025 وحدة بديلة أكبر. رفضت المحكمة هذه الادعاءات. وقضت بأنه لم تُقدَّم موافقة كتابية على عرض الاستبدال، وأشارت إلى أن البناء اكتمل بالكامل وفق تأكيد دائرة الأراضي والأملاك. وبالتالي لم يكن الأمر في التاريخ المعني شراءً لوحدة غير مكتملة.
بماذا حكمت المحكمة؟
| البند | قرار المحكمة |
|---|---|
| الاتفاقية | فُسخت مع إعادة الطرفين إلى الحال التي كانا عليها قبل التعاقد |
| رد المبالغ | رد 1,805,040 درهمًا، مع فائدة سنوية بنسبة 5% من تاريخ رفع الدعوى |
| التعويض | 150 ألف درهم عن فوات منفعة الاستثمار |
| مصاريف الدعوى | الرسوم والمصاريف القضائية، مضافًا إليها 1,000 درهم |
| طلبات مرفوضة | فائدة بنسبة 9% من تاريخ الدفع، وتعويض بنسبة 10% عن ارتفاع متوقع في القيمة لم يدعمه تقرير خبير |
كان المشتري قد طالب بتعويض نسبته 20% من سعر العقار، لذا جاء المبلغ المحكوم به أقل بكثير مما طلبه. ولم يذكر التقرير ما إذا كان الحكم لا يزال قابلًا للاستئناف. وليس هذا أول حكم من نوعه يتعلق بالمشروع. ففي وقت سابق من 2026، أفادت Gulf News بأن محكمة في دبي أمرت برد نحو 1.37 مليون درهم، إضافة إلى تعويض قدره 150 ألف درهم، لمشتري وحدة فندقية أخرى في قلب أوروبا، بعد أن حال وجود 13 حجزًا على العقار دون نقل الملكية.
ما الذي يعلّمه نزاع عقاري في دبي كهذا للمستثمرين الإسرائيليين؟
هذه قضية مشترٍ واحد، لكنها تسلّط الضوء على عدة خطوات تحقق مهمة في أي عملية شراء عقار في دبي.
الدفع وحده لا يمنح الملكية. دفع المشتري المبلغ كاملًا، لكنه لم يصبح مالكًا للعقار لأنه لم يُسجَّل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. قبل تحويل مبالغ كبيرة، تأكد متى وكيف سيُسجَّل العقار باسمك. في الشراء على الخريطة، يعني ذلك التسجيل المبدئي في نظام أوقود لدى دائرة الأراضي والأملاك. أما في العقار الجاهز، فتأكد من تسجيل الملكية وإصدار سند الملكية.
افهم طبيعة المستند الذي توقّع عليه. استمارة الحجز ليست مثل عقد البيع والشراء النهائي. وكان دفاع المطوّر الأساسي أن المستند الموقّع "مجرد" استمارة حجز.
تعامل بحذر مع وعود العائد. تضمنت الصفقة وعدًا بعائد سنوي "مضمون" بنسبة 10% لمدة عشر سنوات. لم تحكم المحكمة للمشتري بهذا العائد، بل بمبلغ تعويض ثابت. العائد المضمون التزام تعاقدي قد تضطر إلى الكفاح لتنفيذه، وليس مالًا موجودًا بالفعل في حسابك. ويشرح دليلنا حول العلامات التحذيرية في الاستثمار العقاري في دبي كيفية التحقق من وعود كهذه قبل الشراء.
وثّق كل تغيير كتابيًا. لم يكن لعرض المطوّر استبدال الوحدة أي وزن، لأنه لم تُقدَّم موافقة كتابية أو اتفاقية معدّلة. إذا عُرض عليك عقار بديل أو تأجيل أو شروط جديدة، فتأكد من توثيق الاتفاق كتابيًا ولا تكتفِ باتفاق شفهي.
احتفظ بالمستندات الأصلية. طعن المطوّر في إيصالات المشتري لأنه قدّم صورًا منها. في هذه القضية ظهرت الدفعات أيضًا في كشف حساب المطوّر نفسه، لكن لا ينبغي للمشترين الاعتماد على ذلك.
يلخّص هذا المقال حكمًا كما نشرته Gulf News، ولا يُعد استشارة قانونية. لمراجعة اتفاقية معيّنة أو التعامل مع نزاع، يُرجى استشارة محامٍ مرخّص له بمزاولة المهنة في الإمارات.
تشتري عقارًا في دبي وتريد مراجعة الاتفاقية قبل الدفع؟
لست متأكدًا مما إذا كان المستند الذي تسلّمته من المطوّر عقد بيع وشراء كاملًا أم مجرد استمارة حجز؟ يقدّم دبي إندكس للمستثمرين الإسرائيليين استشارات قانونية وضريبية عند شراء العقارات في دبي، لتتمكن من مراجعة الاتفاقية وإجراءات التسجيل قبل تحويل الأموال.
اقرأ عن خدمة الاستشارات القانونية والضريبية لدينا أو اطّلع على دليل المستثمر الإسرائيلي. فريقنا متاح لاستشارة مجانية دون أي التزام.
