בסכסוך נדל״ן בדובאי הורה בית משפט ליזם להשיב לרוכש יותר מ־1.8 מיליון דירהם ולשלם לו פיצוי נוסף של 150 אלף דירהם, לאחר שקיבל ממנו את מלוא התמורה עבור יחידת מלון בפרויקט לב אירופה (The Heart of Europe), אך לא רשם את העסקה. על פסק הדין דווח ב־Gulf News ב־25 באוקטובר 2026.
שמות הרוכש והיזם לא פורסמו בדיווח. לכל מי שרוכש נכס בדובאי מחו״ל כדאי להכיר את פרטי המקרה, משום שהבעיה כאן לא הייתה עיכוב בבנייה. הבניין כבר הושלם, אך הליך הרכישה והרישום לא הושלם.
מה קרה?
לפי ממצאי בית המשפט, כפי שפורסמו בכתבה:
- באפריל 2025 חתם הרוכש על הסכם לרכישת יחידה בשלב השני של פרויקט לב אירופה, במחיר מוסכם של 1,651,377 דירהם. מדובר ביחידת מלון: חדר או סוויטה בתוך מלון שמופעל על ידי חברת ניהול, והבעלים מקבל חלק מההכנסות.
- בתוך יומיים שילם הרוכש את מלוא התמורה, בתוספת מע״מ, אגרות מחלקת הקרקעות ודמי טיפול. הסכום הכולל עמד על 1,805,040 דירהם. גם כרטסת החשבון של היזם אישרה את התשלומים.
- ההסכם הבטיח תשואה שנתית של 10% למשך עשר שנים ורכישה חוזרת של הנכס בתום התקופה. עוד נקבע כי חוזה המכר הסופי ייחתם בתוך שבעה ימים.
- חוזה המכר הסופי לא נחתם, והנכס לא נרשם על שם הרוכש.
היזם טען כי המסמך שנחתם היה טופס הזמנה בלבד, כי הרוכש עיכב את הרישום, וכי ביוני 2025 הוצעה לו יחידה חלופית גדולה יותר. בית המשפט דחה את הטענות. הוא קבע שלא הוצגה הסכמה בכתב להצעת ההחלפה, וציין כי לפי אישור מחלקת הקרקעות, בניית הבניין הושלמה במלואה. לכן, במועד הרלוונטי לא היה מדובר ברכישת יחידה שטרם הושלמה.
מה פסק בית המשפט?
| נושא | החלטת בית המשפט |
|---|---|
| ההסכם | בוטל, תוך השבת הצדדים למצבם לפני ההתקשרות |
| השבת כספים | החזר של 1,805,040 דירהם, בתוספת ריבית שנתית של 5% ממועד הגשת התביעה |
| פיצוי | 150 אלף דירהם בגין אובדן התועלת מההשקעה |
| הוצאות משפט | אגרות והוצאות משפט, בתוספת 1,000 דירהם |
| דרישות שנדחו | ריבית של 9% ממועד התשלום, וכן פיצוי של 10% בגין עליית ערך צפויה שלא נתמך בחוות דעת מומחה |
הרוכש ביקש פיצוי בשיעור של 20% ממחיר הנכס, כך שהסכום שנפסק לו היה נמוך משמעותית מהסכום שדרש. בדיווח לא צוין אם עדיין ניתן לערער על פסק הדין. זה אינו פסק הדין הראשון השנה הנוגע לפרויקט. מוקדם יותר ב־2026 דיווח Gulf News כי בית משפט בדובאי הורה להשיב כ־1.37 מיליון דירהם, בתוספת פיצוי של 150 אלף דירהם, לרוכש של יחידת מלון אחרת בלב אירופה, לאחר ש־13 עיקולים על הנכס מנעו את העברת הבעלות.
מה מלמד סכסוך נדל״ן בדובאי זה את המשקיעים הישראלים?
זהו מקרה של רוכש אחד, אך הוא מדגיש כמה בדיקות שחשובות בכל רכישת נכס בדובאי.
התשלום לבדו אינו מקנה בעלות. הרוכש שילם את מלוא הסכום, אך הנכס לא היה בבעלותו משום שלא נרשם במחלקת הקרקעות של דובאי. לפני העברת סכומים גדולים, ודאו מתי וכיצד יירשם הנכס על שמכם. ברכישה לפני השלמת הבנייה מדובר ברישום ביניים במערכת עוקוד של מחלקת הקרקעות. בנכס שהושלם, יש לוודא את רישום הבעלות והנפקת תעודת הבעלות.
חשוב להבין על איזה מסמך אתם חותמים. טופס הזמנה אינו זהה לחוזה מכר סופי. טענת ההגנה המרכזית של היזם הייתה שהמסמך שנחתם הוא "רק" טופס הזמנה.
יש להתייחס בזהירות להבטחות תשואה. העסקה כללה הבטחה לתשואה שנתית "מובטחת" של 10% במשך עשר שנים. בית המשפט לא פסק לרוכש את התשואה הזאת, אלא סכום פיצוי קבוע. הבטחת תשואה היא התחייבות חוזית שייתכן שתצטרכו להיאבק כדי לאכוף. היא אינה כסף שכבר נמצא בחשבון. במדריך שלנו לסימני אזהרה בהשקעת נדל״ן בדובאי מוסבר איך לבדוק הבטחות כאלה לפני הרכישה.
כל שינוי צריך להיות מתועד בכתב. להצעת היזם להחליף את היחידה לא היה משקל, משום שלא הוצגו הסכמה בכתב או הסכם מתוקן. אם מוצעים לכם נכס חלופי, דחייה או תנאים חדשים, ודאו שההסכמות מוסדרות בכתב ואל תסתפקו בהסכמה בעל פה.
שמרו את המסמכים המקוריים. היזם ערער על קבלות הרוכש משום שהוגשו צילומים שלהן. במקרה הזה התשלומים הופיעו גם בכרטסת של היזם עצמו, אך רוכשים אינם צריכים להסתמך על כך.
המאמר מסכם פסק דין כפי שדווח ב־Gulf News ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבדיקת הסכם מסוים או לטיפול בסכסוך, יש לפנות לעורך דין המורשה לפעול באיחוד האמירויות.
קונים נכס בדובאי ורוצים לבדוק את ההסכם לפני התשלום?
לא בטוחים אם המסמך שקיבלתם מהיזם הוא חוזה מכר מלא או טופס הזמנה בלבד? דובאי אינדקס מציעה למשקיעים ישראלים ייעוץ משפטי וייעוץ מס ברכישת נכסים בדובאי, כדי שתוכלו לבדוק את ההסכם ואת הליך הרישום לפני העברת הכסף.
קראו על שירות הייעוץ המשפטי וייעוץ המס שלנו או עיינו במדריך למשקיע הישראלי. הצוות שלנו זמין לשיחת ייעוץ ללא עלות וללא התחייבות.
